だんだんと春めいてきましたが、皆様はお元気でお過ごしでしょうか。
私は、例年以上に花粉症に苦しんでいます。
さて、今日は、定期借家契約の成否が問題となった事案を取り上げます。
事案の概要は以下のとおりです。
貸主と借主は、平成１２年６月１日、期間３年の定期借家契約を締結し、借主はそれ以降、本物
件で店舗を営んでいます。平成１５年５月３１日に期限が到来し、貸主は、借主に対し、終了通知
を出しましたが、賃貸借契約書の取り交わしのないまま、新たな契約締結に向けた交渉が行わ
れ、その後も借主は家賃相当額を支払いながら、本物件で営業を継続し、それに対し、貸主は借
主に対し、物件からの退去を求めることはしませんでした。結局、平成１５年６月１日から平成１８
年５月３１日まで、賃貸借契約書の取り交わしはありませんでした。
平成１８年６月１日と平成２１年６月１日に、貸主と借主は、定期借家契約の体裁が整った賃貸借
契約を締結し、貸主は、平成２３年１２月１日に借主は対し終了通知を出し、平成２４年５月３１日
までに退去を求めて、訴訟となったものです。
この事案においては、①賃貸借契約書の取り交わしのない平成１５年６月１日から平成１８年５月
３１日までの期間の位置づけ、②平成１８年６月１日付、平成２１年６月１日付で締結された定期
借家契約の体裁の整った賃貸借契約は定期借家契約かそれとも普通賃貸借契約か、の２点が
問題となりました。
まず、①について、貸主は、平成１５年６月１日から平成１８年５月３１日まで、借主に対し、明け
渡しを猶予したものであって、賃貸借契約は成立していないと主張しましたが、裁判所は、借主
は、平成１５年６月１日から平成１８年５月３１日まで、賃料相当額を支払いながら、本物件の占
有を継続し、当該支払いを家賃として確定申告し、貸主に対し、支払調書を送付していたこと、貸
主は、借主に対し、本物件の明け渡しを求めることなく、借主との間で、賃貸借契約の存在を前
提としたようなやり取りをしていることなどを理由として、その期間において、貸主と借主との間で
賃貸借契約が成立したと認定しました。
そして、本契約については、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することを説明す
る書面が交付されておらず、定期借家契約についての借地借家法３８条所定の要件を欠くから、
定期借家契約ではなく、普通賃貸借契約であると判示しました（つづく）。