【シェアハウスが「成長」するとは？】
シェアハウス経営コンサルタントの善行 正です。
前回の話に出てきたシェアハウスの「成長」に
ついてお話ししよう。
一般の賃貸経営では、新築時の賃料がピークであり
新築後の最初の満室時が賃料収入の最高値となる。
稼働率については、最初の満室後に適正な賃料であれば
１０年以内くらいは９５％以上くらいの水準で推移
できるはずである。
しかし、１０年を超えると設備も陳腐化し賃料以外で
競合に勝てる要素は無くなってくるので
賃料とともに稼働率も悪化の一途を辿っているのが
今の日本の賃貸経営事情であり、この状況は
少子化が止まらない限りは、悪化するばかりだ。
以上からわかるように、一般の賃貸経営では
新築時から、だんだん劣化が始まっているのである。
そのため、途中で賃料が上がることはないし
稼働率を維持するためには、賃料を競合より
何千円、もしくは１万円以上も低く設定しなければ
ならないのかもしれない。
低く設定すれば入るならまだいいほうだ。
少なくとも賃貸需要があるエリアだからである。
さすがに、賃貸需要がゼロになるエリアは
なさそうであるが、賃貸需要は減少しているのが
日本全国のほとんどのエリアである。
そのため、私のいう「成長」などということは
ありえないのだ。
しかし、シェアハウス経営の場合は事情が異なる。
ほとんどのシェアハウスは中古の建物を活用する
ケースが多いこともあり、当初の賃料設定には
新築プレミアムが乗っかっていない。
そのため、オープン時の賃料設定が長い期間
維持されやすいのである。
しかも、シェアハウスの運営を工夫すれば
長期間高稼働することも可能だ。
また、入居者にとってのシェアハウスの魅力は
他の入居者との交流である。
この交流というものはオープンしてから
育まれるものであるから、年数が経過すれば
するほど熟成されてきて、いい交流ができる場
としてのシェアハウスとなることもできるのだ。
高稼働で満室状態が続けば、新規入居者には
多少、賃料をアップしてもその人気度によって
１戸当たり数千円は上げることが可能だ。
実際に私は横浜市内の郊外のシェアハウスで
オープン後に満室になった後からの入れ替えで
新規募集する賃料を従前より１万円アップして
募集を行い、その賃料で再度満室としたケースがある。
かつ、再契約時にも１万円ではないが、
新規で１万円アップで入居した方とのバランスを
取るために、数千円づつ賃料アップの提示を
行い、全戸について賃料収入をアップするこtに
成功したのである。
そして、その収入を原資として入居者サービスを
充実させるという、好循環を作り出したのだ。
このように、シェアハウス経営の場合は
運営次第で、賃料アップに成功できるケースを
私はシェアハウスの「成長」と名付けたである。
あなたのアパートや空き家についても
シェアハウス的な経営手法によって
築年数が古くても、稼働率アップや賃料アップが
見込めるかもしれないのである。
是非、あなたもシェアハウス経営に挑戦してみて
いただきたい。
そのお手伝いを、私がコンサルティングという
形でさせていただければと思うのである。
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