自分のコントロールで変更が出来る項目の2つ目。
それはリフォーム、いわゆる間取りの変更だ。
リフォーム次第で家賃を上げることは可能？
なんて事を良く耳にするだろう。
嘘ではないと思うが、俺の経験からして極めて難しいと思う。
もともと安過ぎる家賃設定をしていたのであれば理解できる。
または都心の人気エリアに位置する物件なら可能性はあるが、
江戸川区の駅から１６分の物件ではまず無理だろう。
しかし、リフォームによって家賃の値上げは出来ないとしても、
リフォームで競合との差別化は図れる。
つまり独自性をもたせ、選ばれ易くすることは充分に可能だ。
そこでまたネットで競合の状況を調べてみる。
検索条件に家賃５万円、３５㎡とだけして、間取りは選ばない。
するとこの条件だと２K~２DKの間取がほとんどだった。
俺の物件も同じだ。 星の数の中の一つに過ぎない。
ここでわかったことは、案外広めの１LDKがないことだ。
駅からの距離と広さはトレードオフの関係にある。
なので駅に側に住みたければ広さを我慢する。
逆に広さを重視するのであれば駅の側は諦める。
もちろん両方を満たそうとすると家賃が上がる。
ほとんどの入居者の予算はまず一番に決まっているので、
条件のバランスを変えながら妥協できる部屋に絞っている。
そこで俺は考えた。
俺の物件は何度も言っているが駅から１６分だ。
どちらかと言えば遠いほうに分類されるだろう。
であれば、予算の関係上駅からの距離は我慢する代わりに
広めの１LKDに住みたいと思う人はいるはずだ。
部屋数はいらない、ダイニングではなくリビングが欲しい。
俺はそんな需要は必ずあると考えた。
気づいていもらえただろうか？
そう考えるとマイナスポイントだった駅から１６分が、
間取りを１LDKにしてやる事で消すことができのだ。
１６分という距離を生かしてやると言っても過言ではない。
マイナス要素は考え方次第でプラスに変えられる。
さあ、早速２DKの間取りを１LDKに変更だ！
この物件のターゲットを覚えているだろうか？
４０過ぎの１人暮らし、二人だとしたら老夫婦だった。
ここで注意してい欲しいのは１LDKにすることで
俺は二人暮らしの老夫婦のターゲットを捨てたことになる。
二人暮らしは１LDKに絶対に住まないとは言わないが、
２部屋あった間取りからしたら可能性は極端に減るだろう。
実はそれも俺の狙いであった。
老夫婦で持ち家を持たずに家賃５万円の部屋に住む属性、
正直言って申し訳ないが俺は避けたいと思っていた。
理由は明確で滞納の危険性が増すと思ったからだ。
誤解がないように言っておくが、
決して持ち家を持っていない事を非難しているのではない。
少なくともちゃんと人生設計をしてきた人であれば、
賃貸だとしてももっと高い家賃の部屋に住むだろうと思うからである。
計画性がないと言う事は計画してお金を使えない。 貯められない。
家賃を払う計画がない人達の可能性が高いと判断せざるを得ない。
と言う理由で、１LDKにすることでターゲットをさらに絞り込み、
滞納の危険を事前に免れるようにコントロールすることも出来た。
参考になっただろうか？
物件を生かすも殺すも考え方と計画次第なのである。
ちょっと厳しい話もさせてもらったがアパート経営はビジネスである。
ビジネスであればリスクを計り、最小限に抑えることは当たり前だ。
皆さんもしっかしとしたビジネス感覚で経営を楽しんで欲しいと思う。
