不動産の実務・・・不動産の価値と価格
不動産の価格とは・・・・・不動産鑑定評価基準より紹介
不動産は、通常、土地とその定着物をいう。土地はその持つ有用性の故にすべての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。そして、この土地を我々人間が各般の目的のためにどのように利用しているかという土地と人間との関係は、不動産のあり方、すなわち、不動産がどのように構成され、どのように貢献しているかということに具体的に現れる。
この不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに経済価値の本質を決定づけている 一方 この不動産のあり方は 、その不動産の経済価値を具体的に表している価格を選択の主要な指標として決定されている。
不動産の価格は、一般に、
（１）その不動産に対してわれわれが認める効用
（２）その不動産の相対的稀少性
（３）その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。
一方、インターネットによって投資環境が整備された今日、不動産も証券化され流動的になってきています。特に、４～5年前の不動産投資信託がもてはやされた時期以後、金融環境の変化に即応して、不動産の価値は上下しています。
ファンダメンタルズからみて、国内の経済情勢の脆弱さから、不動産の価格もこれに比例しているといえます。不動産鑑定評価の考え方は昭和40年前後の高度成長期に社会資本の整備が急務であったたために、取引事例比較法を用いて、土地を収用し、開発を進めることが重要であったのでしょう。
現在のデフレでは、取引事例比較法に重みづけを置きすぎると、収用する価格自体が逆ザヤになり、開発計画がうまくいかないという悩みを持っていると言えるでしょう。
現在のようなデフレ環境下では、金融・経済的なマーケットの影響を多く受け不動産の価格が形成されていると言えます。
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「絆クラブ」事務局 株式会社アルファコーポレーション
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