国が金利を払ってくれる住宅ローンとは？

住宅ローンには国が金利を払ってくれるものがある！

それは、住宅金融支援機構という財団法人が民間金融機関と協力し提供している「フラット３５」の仲間で、【フラット３５】Sというもの。「フラット３５」はTVのCMでもおなじみで最長３５年の固定金利が特徴だが、【フラット３５】Sは優良な住宅の普及を促進する目的で、一定の条件の住宅性能を満たせば当初５年間はフラット３５の金利を０．３％優遇するというもの。この金利優遇のため、国が住宅金融支援機構にお金を支払ってくれるという訳だ。

ただ、以前は住宅性能の条件が結構厳しく、金利優遇も５年間のみだったので住宅を購入する方に勧め難いところもあったのだが、まず住宅性能の条件が緩和され、さらに昨秋には二〇〇九年度から金利優遇期間を１０年にすることが決定。住宅性能に関しても特に中古住宅はそれまでと比較にならないほど条件が緩和された。

非常に使い易くなったので、私も最近の住宅ローン相談ではお客様に積極的に勧めているのだが、なんと追加経済対策で金利優遇期間を２０年に延長するという。

「優良住宅」優遇２０年に延長、ローン金利、政府・与党方針―追加対策に盛る　政府・与党は十日にも追加対策をとりまとめる。金利優遇の住宅ローンの拡大に備え、住宅金融支援機構に約五千億円を追加出資する方針。
　同機構は長期固定金利ローンの「フラット３５」を民間金融機関と共同で提供している。省エネルギー設備や耐震性、バリアフリー設備が一定の基準を満たしている「優良住宅」を対象に二十年間にわたって年率〇・三％の金利優遇を受けられるようにする。
　金利三％で三千万円のローンを三十五年の元利均等で組む場合、返済総額は優遇がないケースと比べて百六十六万円少なくなる計算だ。
　昨秋まとめた経済対策で、適用期間を今年五月から従来の二倍の十年に延ばすことが決まっている。追加経済対策を盛り込む今年度補正予算案が成立し次第、さらに二十年に延長する。

（出所：20090406　日本経済新聞　朝刊）

景気のカンフル剤とするべく、政府が住宅購入の促進にお金をばらまくと言っても過言ではない。今、住宅購入を考えている方は、【フラット３５】Sの利用を検討してみるべき。

【フラット３５】Sを利用できる住宅の条件については、近々詳しく書きたい。

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住宅ローンの常識の非常識

ブログのタイトルにした「住宅ローンは銀行で借りるな」は、常識的になっていることが必ずしも正しくないことの典型例です。住宅ローンは銀行、特に大手銀行で借りるのが半ば常識になっていますよね。そして、大手銀行で勧められるのは主に「変動金利型」。

住宅ローン「変動金利型」五－九割

三菱東京UFJ、みずほ、三井住友、りそなの大手四行の昨年十二月の新規実行額のうち、変動金利型の割合は五－九割程度に達した。各行とも二〇〇七年十二月は三－七割程度だったが、一年で大きく膨らんだ。

（出所：日本経済新聞　2009年1月27日朝刊）

ところが、「変動金利型」は金利の大原則から考えると、今選択するのは疑問です。「変動金利型」とは、半年ごとに市場の金利水準により利率が見直されるタイプ。一方、「固定金利型」とは最初に借り入れた時の利率が返済終了時まで変わらないというタイプです。そして、金利の大原則は、高金利時には「変動金利型」を、低金利時には「固定金利型」を選ぶべきとしています。今が低金利と判断するならば、将来的には金利が上昇するだろうから、今のうちに低い金利で固定してしまうということですよね。過去２０数年間の住宅金融公庫の融資とフラット３５の金利水準の平均は４％程度。現在、フラット３５の金利は３％代前半が多く２％代も探せるほどですから、今は低金利局面と言って否定する方はいないでしょう。

金融機関の担当者に「当分、金利は上がらない」と言われるかも知れませんが、それは果たして何年間の話なのでしょうか。住宅ローンは通常２０年から３５年の超長期の返済ですから、金利が上がる局面もあると考えるのが自然ですよね。銀行が「変動金利型」を勧める傾向にあるのは、当初の返済額が低くできるのでお客様に受け入れられ易いのが一つの理由と思われますが、実は根本的な別の理由があるのです。それはまた別の機会に。

さて、金利の大原則から考えると今は「固定金利型」を選ぶのが基本ということになります。そして、長期の固定金利型の住宅ローンは、実は大手銀行以外が得意としているのです。例えば、ネット銀行やモーゲージバンクなどがあります。モーゲージバンクとは、住宅ローンを専門に扱う金融機関で、住宅金融支援機構と協力して「フラット３５」という長期の固定金利型の住宅ローンを提供しています。知名度が低いため借入先として検討する方が少ないのですが、実は競争力の高い会社もあり検討に加えることを勧めます。

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