宅建の勉強をしていて、直前期に何を覚えたらいいかわからない。。。。
他の、教材で勉強しているけど正しく理解できているかわからないといった、方に使っていただきたい内容になります。
模試などと並行しながら、印刷したり、スマホで移動時間に確認するとよいです。
以下の問題は私が何度かつまづいた問題たちです。
人によって苦手な内容は違いますが、勉強方法の確認や弱点対策に活用いただけると幸いです。
一緒に、正しい勉強法をして、宅建合格目指していきましょう！
【分野別---直前期確認対策】
★宅建業法
☑︎P1 問3(H30-41-1)
A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建設し、複数の者に貸し付ける場合、宅地建物業の免許を要する。
【解説】
×
「住宅の建設」や「建物の貸付」は、取引に該当しない。
☑︎P16 問23(H15-32-2)
甲県に本店、乙県にa支店を置き国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A(個人)がa支店の専任の取引士Bが不在になり、新たに専任の宅建土Cを置く場合、Aは、Cを置いた日から2週間以内に専任の宅建士の変更の届出を行う必要がある。
【解説】
×
事務所ごとに置かれる専任の宅建士の氏名に変更があった場合、変更があった日から30日以内に変更の届出が必要。
☑︎P20 問3(H23-42-ウ)
宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)がマンション(100戸)を分譲する場合について、A社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合には、業務を開始する日の10日前までに、乙県知事に法第50条2項の規定に基づく業務を行う場所の届出をしなければならない。
【解説】
○
申し込みを受けたり、契約締結する案内所を設置する宅建業者は、「業務開始の10日前までに」、「免許権者」および「案内所等の所在地」を管轄する都道府県知事に「案内所の届出」をしなければならない。
P31 問18 (H16-33-3 改)
A社(甲県知事免許)の専任の宅建士がBからCに交代した場合、A社は2週間以内に甲県知事に対して、宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければならない。
【解説】
×
専任の宅建士の氏名に変更が生じた→変更の届出が必要
ちなみに、変更の届出は30日以内であるのに対し、変更の登録は、「遅滞なく」です。
P35 問29 (H30-42-3)
☑宅地建物取引士は、事務禁止の処分を受けたときは宅地建物取引土証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなくてもよいが、登録消除の処分を受けたときは、返納しなければならない。
【解説】
×
事務禁止処分を受けた、都道府県知事に提出
登録消除の処分を受けた、都道府県知事に返納
P47 問31(H20-33-1)
☑拘禁刑に処せられた宅建士は、登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまで、宅建士の登録をすることができない。
【解説】
×
拘禁刑以上も刑により登録消除された場合、「刑の執行が終わってから」「５年は登録を受けることができない。」
本問はひっかけになります。
「刑の執行が終わってから5年」と「登録消除の処分から5年」は「起算点」が異なります。
P71 問64(H15-42-1)
☑保証協会に加入している宅建業者Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明は行わなくてよい。
【解説】
〇
原則：契約成立するまでに「社員である旨」を取引相手に説明しなければならない。
例外：相手方が宅建業者の場合は、供託所の説明は不要(省略できる)
P75 問15(H24-28-ア)
☑建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務違反になる。
【解説】
×
転貸主→取引に該当しない→宅建業に該当しない→宅建業法の適用がない→取引態様を明示しなくてよい
自らオーナーとして賃貸する場合や転貸する場合は、「取引」を行っていないため、「宅地建物取引業」に該当しません。したがって、当該転貸主は宅建業の免許は不要ですし、宅建業法自体適用されません。つまり、広告に「貸主」と明示しなくても違反しません。
P82 問1(H28-27-3)
☑宅建業者Aが、BからB所有の宅地の売却に係る媒介を依頼された。AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するＡの宅建士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。
【解説】
〇
宅建士が記名、押印が必要なのは、重説の書類と37条書面の場合です。媒介契約書の場合は、宅建業者が記名押印しなければなりません。
P86 問26(H15-43-1)
☑宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受けて、Bと専任媒介契約を締結した場合、Aは、媒介により、売買契約を成立させたが、Bから媒介報酬を受領するまでは、指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。
【解説】
×
指定流通機構に登録されている物件について、売買契約が締結されたら、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない。
これは、通知をしないと、売買が決まったにも関わらず、いつまでも売り物件として登録されていることになってしまいます。指定流通機構は相場を調べるために使われるため、情報の蓄積がされていないと意味がないので、契約が成立したら、一定の情報を指定流通機構に通知しなければならないのです。
P98 問21(H27-31-ア)
☑宅地の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。
【解説】
×
法令に基づく制限とその概要→重説の記載事項
斜線制限は、貸借の場合は説明不要。
P98 問22(H27-31-ウ)
☑建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。
【解説】
〇
建築基準法の制限→建物の貸借では重説の説明は不要です。
P127 問16(H28-44-4)
☑宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した。Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払いをBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されなければならない。
【解説】
〇
クーリング・オフによる解除→業者は、「損害賠償」や「違約金」の請求はできない／手付金なども返還
これらの内容が記載されていないといけない。
P150 問9(H22-45-4)
☑特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険の締結について、自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
【解説】
〇
宅建業者ではない買主に対して新築住宅を自ら売主として販売し、引き渡しをする宅建業者→基準日ごとに免許権者に届出
★法令上の制限
P1 問1(H22-16-3)
区域区分は、指定都市および中枢市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている。
【解説】
×
区域区分は定めなくてもよい→区域区分の定めのない都市計画区域＝非線引都市計画区域という。
対比：三大都市圏の一定の区域、既成市街地や近郊整備地帯などは、必ず区域区分を定めなければならない（義務）。
P10 問29(H26-15-4)
☑︎高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区であり、近隣商業地域及び準工業地域においても定めることができる。
【解説】
○
語呂合わせは、従順な金魚が高層マンションを誘導するとある通り、近隣商業地域、準工業地域内において定めることができます。
P18 問2(H21-17-2)
☑︎市街化区域内の土地において、700㎡の開発行為を行おうとする場合に、都道府県知事の許可が必要となる場合がある。
【解説】
○
市街化区域での開発行為→原則、1,000㎡未満は開発許可不要
一定の大都市では、500㎡未満は許可不要となる。
一定の大都市では、500㎡以上の過初行為について、開発許可が必要な場合があります。つまり700㎡の開発行為も開発許可が必要となる場合もあります。
P38 問16(H14-21-1)
☑︎建築確認を申請しようとする建築主は、あらかじめ、当該確認に係る建築物の所在地を管轄する消防長又は消防署長の同意を得ておかなければならない。
【解説】
×
建築確認の処分を下す前に、「建築主事」は消防長等の同意を得なければならない。
本文は、「建築主が消防長等の同意を得ること」になっているので誤りです。「建築主事等」が同意を得なければなりません。
P53 問15(H20-20-1)
建ぺい率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率による制限は適用されない。
【解説】
○
建蔽率80%＋防火地域内＋耐火建築物等→建蔽率の制限がなくなる。
つまり、100%になります。
P60 問3(H22-19-4)
☑︎第一種低層住居専用地域においては、高等学校を建築することができるが、高等専門学校を建築することができない。
【解説】
○
高校は学校なので、学校は走って登校で、工業地域、工業専用地域以外で建築可能
P60 問8(H14-20-3)
☑︎近隣商業地域内では、カラオケボックスは建築できるが、料理店は建築できない。
【解説】
○
料理店とは風俗店をイメージ／料理店は、商業地域、潤工業地域のみ建築可能
P97 問8(H16-22-4)
☑︎組合施行の土地区画整理事業において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべての組合の組合員となるので、当該宅地について事業施行中に組合員から所有権を取得した者は、当該組合の組合員となる。
【解説】
○
組合員から宅地の所有権の一部のみを承継した者も、組合員となる。
P121 問27(H28-20-4 改)
宅地造成等工事規制区域内において、公共施設用地を宅地又は農地等に転用した者は、一定の場合を除き、その転用した日から14日以内にその旨を都道府県知事に届け出なければならない。
【解説】
○
P124 問42(予想問題)
☑︎宅地造成等規制区域内において行われる土石の堆積に関する工事であって、土石の堆積を行う土地の面積が400㎡の場合、工事主は、当該工事に着手する前に、都道府県知事の許可を受けなくても良い。
【解説】
×
宅地造成等工事規制区域→許可が必要な場合→堆積の高さが2m超かつ面積300㎡超/堆積の面積が500m超の場合に必要となります。
本文は、400となっており、面積が300以上のため、許可が必要です。
★税・その他
P5 問2(H19-28-3)
☑︎令和8年4月に商業ビルの敷地を取得した場合の不動産取得税の課税標準は、100分の3である。
【解説】
○
不動産取得税：土地の税率の特例→3%
P5 問3(H18-28-1)
☑︎令和8年4月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の課税標準税率は、100分の3である。
【解説】
×
原則4%
P23 問9(H26-23-1)
☑︎住宅家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税率の軽減措置は、一定の要件を満たせば住宅用家屋の敷地の用に供されている土地に係る所有権の移転の登記にも適用される。
【解説】
×
住宅用家屋に所有権移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置→敷地は適用外
P53 問8(H20-29-4)
☑︎収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきではない。
【解説】
×
収益還元法→自用不動産や一般企業用不動産でも賃貸を想定することで有効に適用できる。
P80 問31(H22-47-2)
☑︎不動産物件について表示する場合、当該物件の近隣に、現に利用できるデパートやスーパーマーケット等の商業施設が存在することを表示する場合は、当該施設までの徒歩所要時間を明示すれば足り、道路距離は明示せずに表示してもよい。
【解説】
○
商業施設までの距離→道路距離又は徒歩所要時間を明示
つまり、徒歩所用時間を明示すれば、道路距離は明示しなくてもよいです
P103 問26(H26-50-2)
☑︎モルタルは、一般に水、セメント及び砂利を練り混ぜたものである。
【解説】
×
本問は、「砂利」となっているので誤りです。正しくは「砂」です。
P103 問28(H22-50-3)
☑︎木材の強度は、含水率が大きい状態のほうが小さくなる。
【解説】
○
木材→含水率が低い：強度が大きい
これはそのまま覚えましょう。
★権利関係
P32 問4(H11-6-4)
AとBは、A所有の土地をBに売却する契約を締結し、その契約に「AがCからマンションを購入する契約を締結すること」を停止条件として付けた場合について、停止条件の成否未定の間にBが死亡した場合、Bの相続人は、AB間の契約における買主としての地位を承継することができる。
【解説】
○
停止条件付の契約の当事者が死亡した場合、その地位も相続の対象になる。
P54 問5(H13-6-4)
☑︎定期贈与契約(定期の給付を目的とする贈与契約)において、贈与者または受贈者が死亡した場合、定期贈与契約は効力を失う。
【解説】
○
定期贈与契約は、贈与者または受贈者のどちらかが死亡した場合、効力を失い、その契約は相続されない。
P86 問14(予想問題)
☑︎Aの債権者Cが、AのBに対する譲渡禁止特約が付された金銭債権を差し押さえた場合、Cが当該譲渡禁止特約について、悪意の場合、BはCからの履行請求を拒むことができる。
【解説】
×
譲渡禁止特約が付いた債権を差し押さえた場合、債務者は、差押権者からの請求を拒むことができない。
悪意であったとしても、金銭債権を差し押さえた場合は、履行請求は拒むことはできません。
債務者A(譲渡禁止特約付き)→第三債務者B
↓
債権者C(差し押さえ)
P185 問1(H28-12-1)
☑︎AはBと、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間3年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約を締結した。AはBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
【解説】
○
期間の定めのある借家契約：更新拒絶する場合、賃貸借期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、解除したい者が、相手方に対して、通知が必要。通知をしなkった場合、従前の契約と同一の条件で、契約を更新したものとみなされる。
P219 問19(H21-31-1)
☑︎管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
【解説】
×
管理者は、「少なくとも毎年1回」集会を招集しなければならない
集会の招集の通知は、会日より「少なくとも1週間前」に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発して行う
また、民法の改正により規約の伸縮は伸ばすことはできても、短縮することができなくなりました。(2026年民法改正)
★思い出し学習
◎宅建業法
・事務禁止処分の場合、都道府県知事に提出。
・登録消除処分の場合、都道府県知事に返納。
・また、登録が消除された日からと刑の執行猶予が終了した日では、起算点が異なる。
登録が消除された日から5年間→×
・宅建業者間で宅建業法が適用されないのは、重説の説明、供託所の説明、8種制限、資力確保措置の4つだけ。
・業務停止処分の期間→1年以内の期間 宅建業者に対する業務停止処分の期間
・事務禁止処分の期間→1年以内の期間 宅建士に対する事務禁止処分の期間
◎法制上の制限
・高層住居誘導地区→中高層住居専用地域には定めることができない
・従順な金魚が高層マンションを誘導する。
・住居1,2 準工業、準住居、近隣商業で定めることができます。
・開発許可の申請は、遅滞なく文書で申請者に申請すること。
・指定確認検査機関が確認済証を交付→7日以内に特定行政庁に提出しなければならない
・1,500㎡超の切土・盛土をする土地で排水施設を設置する場合→有資格者の設計が必要
・有資格者の設計が必要なのは、高さが5mを超える場合に必要
◎税・その他
・住宅以外の家屋を取得した場合→100分の4
・固定資産評価基準→総務大臣が定めて告示
・買替え特例→1億円以下
・住宅ローンと3000万円特別控除は併用できない
・買替え特例と軽減税率の併用はできない
・住宅ローン控除の適用要件2000万円以下であることが要件
・自然堤防は宅地に適している。
・コンクリートは「圧縮」には強い⇦⇨コンクリートは「引張り」には弱い
◎権利関係
本人が追認すれば、無権代理人は責任を負わない。
◎宅建統計情報
統計情報
新築着工件数:減少
12.9%減 約71万戸
宅建業者数:11年連続増加
地価公示（最頻出）
全国平均: 上昇（全用途・住宅地・商業地ともに数年連続で上昇中）
地方圏: 上昇（地方四市を中心に、地方圏全体でも上昇傾向が継続）名古屋圏だけ減少
ひっかけ対策: 「住宅地は下落した」などの選択肢はすべてバツです。すべて「上昇」と覚えましょう。
不動産業の法人企業統計調査
売上高: 増加
(営業)利益: 増加
ひっかけ対策: どちらも「2年連続で増加」しています。「売上高は増えたが利益は減った」のようなひっかけに注意です。
土地白書（土地取引件数）
売買による所有権移転登記の件数: 減少（またはほぼ横ばい傾向）
☑︎語呂合わせ
家（着工）と土地（取引）は減ったが、業者と儲け（企業統計）と地価は上がった
