宅建を勉強していると模試などでどうしても新しい問題や内容に修正して、受験生を引っ掛けてくる場合があります。
独学でこれらを把握するためには、LECの直前模試を受けたり、難易度が高い模試を受けて傾向を把握する必要があります。
まずは、過去問を完全に理解することと世の中に出回っている問題全てをやり切ることが重要ですが、これだけでは初見問題には対応できません。
私も、つまづいた初見問題や過去問等を書いてみたので、直前期や最新の内容の把握にご活用ください。
宅建
【代理】
☑︎売買契約する前に死亡した場合、売却をすることができない。
【譲渡】
黙秘は詐術に当たらないため、売買契約を取り消すことができる。
☑︎善意有過失→売買契約は無効
善意無過失→売買契約は有効
【借地借家法】
更新の有無で判断する。
青空駐車場や、一時的に借りて使う場合、民法のルールが適用される。
期間の定めがあるかないかで判断しない。
更新がない—-定期借家
更新がある—普通借地権
【委任契約】
委任者が破産手続開始決定を受けた場合、委任契約は終了する。
【農地法】
3条 権利取得
4条 権利取得+移動 転用のみ
5条 権利取得+移動 売買が必要な転用
競売---5条に該当
3条許可に市街化区域の例外はない。
【承役地、要役地】
要役地に所有権移転登記は必要
権利に関する登記の申請は、原則共同
→不動産の収用の場合は消滅しない
【登記】
☑︎登記申請者は、申請に係る登記がすでに登記されているとき、当該申請を取り下げなければならない。
→×
【質権、抵当権】
不動産質権の場合、期間を10年と定めれば10年となるのに対し、抵当権の場合は、制限はない。
【契約不適合責任】
貸借の場合は、契約の種類又は品質の内容は、37条書面の記載事項ではない。
構造耐力上主要な部分は貸借である場合、37条書面の記載事項ではない。
【取引土】
☑︎取引土は、関係者からの請求があったときは、必ず取引土証を提示しなければならないが、たとえ提示しなかったとしても罰則はない。
→⚪︎
提示義務はありますが、提示しなくても罰則規定はありません。
【宅建士証の登録、届出の違い】
登録---取引士のこと、本籍含む
免許の変更の届出---宅建業者のこと
住所、氏名の場合---書き換え交付と変更の登録が必要
【盛土規制方法】
「造成宅地防災区域」は「宅地造成工事規制区域の外」でしか指定できない
→ 宅地造成工事規制区域内は×
工事の検査済証が交付された後→禁止、制限はされずに使用できる。
都道府県知事が宅地造成等工事規制区域内で条件を付することができるのは、災害の防止のためだけ。
その他良好な都市環境の形成のために必要と認める場合にあっては条件を付することができない。
【媒介契約】
☑︎宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関する広告をするときは、一般媒介なのか専任媒介なのかの別を明示しなければならない。
→×
媒介の種類までは記載する必要はない。取引態様の別(売主、媒介、代理等)は示さないといけない。
【取引土と業者の違い】
取引士---これだけだと重説や契約書の説明、記名押印ができるだけ。
業者の免許が必要---営業をするため。
媒介業者---宅建業者が営業を行う者
【免許】
過失傷害＋罰金刑→取り消されない
免許の更新—90日前から30日前までに「申請書を提出」しなければならない。
【地価公示法】
☑︎国土交通大臣は、地価が急激に上昇・下落するなどの特別な事情がある場合には、土地鑑定委員会の承認を得て、地価公示の回数を変更することができる。
→×
年に1回定めたもの以外は変更不可
【クーリングオフ】
8日目に発送→業者への到着9日目でも解除できる(発信主義)
解除不可:売主の事務所、媒介・代理業者の事務所
解除可能:何も関係もない知人の業者Cの事務所
引渡し+代金全額→完了した瞬間、場所に関係なく一切解除不可
継続的に業務を行うことができる施設+専任の宅建士が置かれている場所で、申し込みをした場合→解除できない。
【営業保証金】
☑︎宅地建物取引業者は、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった旨の通知を受けたときは、供託額に不足を生じた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければならない。
→×
供託額に不足を生じた日ではありません。
通知を受けた日から2週間以内です。
【重要事項説明35条】
文化財保護法---貸借の場合、説明は不要
【不動産鑑定評価基準】
直接還元法---「一期間」の純収益を還元利回りによって還元することにより収益価格を求める方法
【不動産取得税】
住宅用以外の土地、家屋
土地の課税標準は3%
課税標準の税率の場合は、4%
【登録免許税】
☑︎住宅用家屋の取得後6か月以内に所有権の移転登記をしなければならない。
→×
1年以内に受ける登記のみ対象
☑︎登録免許税の納税地は、納税義務者が受ける登記等の事務をつかさどる登記所の所在地である。
→⚪︎
【固定資産税】
☑︎土地又は家屋に対して係る固定資産税の課税標準は、原則、基準年度以降3年間据え置かれる。
→⚪︎
【不当景品類および不当表示防止法】
最短の道路距離で300m以内→直線距離で300m以内でないといけない。最短の道路距離や道路距離でもない。
津波防災区域→全ての35条書面で記載必要。
津波防護区域→売買交換のみ35条書面で記載必要。
【都市計画法】
☑︎第二種住居地域、準住居地域、工業地域が定められている土地の区域または用途地域が定められている区域に定めることができる。
☑︎都道府県が都市計画を決定する場合、必ずしも国土交通大臣と協議し同意を得る必要はない。
→◯
国の利益に重大な関係がある都市計画の時に限られる。
☑︎都市計画事業の認可、承認の告示
事業地は例外なく許可必要
☑︎開発許可を受けた、開発区域内で、完了の公告があるまでの間に、仮設建設物を建設するためには都道府県知事の許可が必要である。
→×
原則、開発区域内に建築物は建築できません。
例外として、仮説建築物の建築は承認不要です。
イメージとして、プレハブ小谷くらいなら、承認は不要でいいということです。
☑︎市街化調整区域（開発許可を受けた開発区域を除く。）内においては、一定の建築物の新築については、それが土地の区画形質の変更を伴わない場合であっても、都道府県知事の許可を受けなければならない。
→◯
【住宅金融支援機構】
☑︎機構は、譲り受けた貸付債権に係る元利金の回収について、地方公共団体に委任することができる。
→×
【土地、建物】
デルタ地域は、比較的安全度は高い。
等高線が張り出している部分→尾根
廃川敷となった旧天井等→比較的安全
木材の強度は含有率が大きい状態の方が小さくなる。
→◯
建築確認は、徳を積んだ夫婦が必要
徳:特殊建築物
積:200㎡超
夫婦:階数2以上or200㎡超
防火構造→×
耐火構造→◯
隣地境界線に接して設けることができるのは、耐火構造。
☑︎造成して平坦になった宅地では、一般に盛土部分に比べて切土部分で地盤沈下量が大きくなる。
→×
解説
盛土部分に比べてが誤り
【初見問題】
☑︎未成年後見人は、自ら後見する未成年者について、後見開始の審判を請求することはできない。
→×
解説
未成年後見人は、後見開始の審判の請求権者である。
☑︎工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。
→◯
☑︎市町村は、土地、家屋又は償却資産に対して課する固定資産税税額が、土地にあっては30万円、家屋にあっては20万円、償却資産にあっては150万円に満たない場合において、原則として固定資産税を課することができない。
→×
償却資産資産ではなく固定資産の課税標準額です。
☑︎未完成物件については、建築確認等をすでに受けていれば、工事完了前でも売買契約を締結してよい。
禁止されるのは「建築確認前」の契約。
→問題文は、自己の所有に属していない場合であり、原則、自ら売買契約は禁止。
☑︎甲建物につき「取得契約」を結んでいるので、他人物売買の禁止にはあたらない。
☑︎宅建業者Aは、免許を受けてから１年以内に営業を開始しない場合、甲県知事から、3ヶ月以内に営業を開始するよう催告を受け、それでも営業を開始しない場合、免許取消処分を受ける。
⇨⚪︎
☑︎生産緑地法の許可は市町村長の許可が必要
