テナント空室が長く続き悩んでいるビルオーナーへ
おはようございます。
トランクルーム経営コンサルタント
一級建築士・宅地建物取引士の
竹末です。
ビルのオーナーさんで、テナントの空室が長期間
続いている人は必聴です。
コロナ禍の3年が過ぎ、世の中も落ち着いてきました。
ウクライナロシア侵攻やガザ・イスラエル戦争の影響で
原材料の高騰により諸物価の値上が進行し
国内はインフレ状況ではありますが、
国内経済は訪日外国人も年々増加し、
円安等の影響もあり輸出企業は依然として好調です。
多少景気の先行きが明るい兆しも見えています。
そのような情勢の中、不動産業界では
新たな起業ニーズや企業の店舗拡張拡大の
好循環の気配はまだ改善されておらず、
未だ旺盛なテナント需要は見込まれていません。
一方、都心や主要な地方都市では、再開発が目白押しで
次々と超高層のオフィスビルが乱立し、現状では
テナントの奪い合いが起こっています。
再開発による超高層ビルにテナントを奪われ
巷のテナントビルを所有するオーナーさんにとって
テナントの空き室需要が未だ好転していないのが
気にかかるところです。
テナント争奪戦の余波もありますし、オフィスビルの
老朽化という直面する課題もあるでしょう。
地方都市はもちろんのこと、東京都内、都心5区に
おいても既存ビルの空き室が埋まっていない
ケースが多々見られるようになりました。
空きテナントが長期に渡ると、
既存ビルオーナーさんは、家賃が入らないので
賃料売上が減少しローンが返済できないという
現象が起こり経営上「死活問題」となります。
そこで、賃料が入ってこない悩みを解決するため
オフィス市場を断念し事業転換するオーナーも
現れつつあります。
たとえば、空き空間スペースの活用として
オフィス部分を貸し会議室やレンタルオフィス、
コワーキングスペース・トランクルーム等の
「異業種への事業進出」です。
これらの事業は、オフィスのリノベーションと比べ
比較的低コストで投資できるのがメリットで、
内部を大きくコンバージョンせずに
既存の設備や仕様を活かしながら変更が可能な手法です。
ただ、今までのようにテナントが入ればほったらかしで
家賃が入る賃貸とは違い、それぞれの業態を
運営する企業のリソースが必要となってきます。
集客ノウハウや問い合わせ、契約業務、運営、
管理、顧客対応と、今までと違ってやることは
たくさんあります。ビルオーナーさんにとって
未体験のスキルでもあるかと思います。
しかし、空室を解消するための方法として
不可能な手段ではなく、ニーズもそこそこありますし
十分再現性のある事業です。また、経営がそこそこ
回転するようになれば、以前のテナント賃料と比べ
収益が何倍にもなって返ってくる可能性も
秘めています。
要は、企業オーナーの「やってみよう！」
という意欲とチャレンジ精神です。
空室が続いて将来的な目途が立たず、売上減少になる
ことを考えた時、悲観的な現状を少しでも経営改善し
壁を打破するために、ビルオーナーは新たなイノベーション
（革新）に挑戦する必要があるのではないかと思います。
そのうちの1つが室内型セルフストレージ事業です。
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