賃貸経営はもう古い?私がレジ賃貸を増やさない理由
今日は不動産投資に傾注する人たちに
読んでもらいたい「不動産投資の真実」
実態をお話ししますね。
おはようございます。
賃貸経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。
小生がアパートを購入したのが15年前でした。
そのアパートは土地面積120坪築11年
木造2階建てメゾネット4戸。購入価格は3500万。
自己資金をリフォーム費用含め1800万投入し
ローン2000万(20年)で組みました。
現在残債は580万です。
現在も保有し老朽化が進んでいるものの
満室稼働は続いています。
経営的にはこの15年間順調で
ほとんど空室もなく経営が悪化する
こともなく何の問題もないのですが、、、
この15年を振り返ってみると、レジ賃貸の
不動産投資の旨味は全くと言っていいほど
感じられませんでした。
理由の一つとして
投資金額(1800万)に対する見返りが少ない
要は、「利回り」が低いということですね。
当初は利回り11%でしたが、空室のリスクのため
当初より家賃が少しづつ下がり利回りは1.5%ダウン。
また、老朽化のため管理上メンテナンス費用が
突発的に出て行き、酷い時には家賃の1か月分
が掛かる時もあります。
常に突発的なことなので数字を集計した
ことはありませんが、この修繕費が馬鹿にならない。
また、そろそろ築26年目で、2回目の大規模修繕の
時期になりましたので大きな費用が掛かります。
たった4件の住居ですが、この15年の間
数え切れないほどの入居者からのクレームや
トラブルが発生し時間的にも労力的にも
精神的にも負担が大きかったです。
こんなことを繰り返し自己資金1800万を
投入したにもかかわらず、預金通帳には
キャッシュがほとんど残っていない
状況になっています。
大なり小なり、ほとんどの投資物件は
長い年月を経てばこのような結果が
予想されます。建物が老朽化すれば
このような未来が待っているのです。
不動産投資の実態を知らないで
この業界に競って参入する
サラリーマンや公務員の気持ちが
小生には理解できませんね。
じゃあ、何の不動産投資を
やったらいいのかということですが
レジ賃貸系の投資以外で
小生がおススメする不動産投資が
以下のレポートに記載されています。
この無料のレポートを読んでみたい方は
コチラ→ http://rentaru-syuunou.com/lss/t-blog1107/