貸家業は富裕層、地主のような余裕のある人がやるビジネス
おはようございます。
賃貸経営コンサルタント
一級建築士の竹末です。
昨日の続きですが
レジデンス不動産投資が
どれほど、費用対効果が低いか
という例を出してみましょう。
ここに築１０年２LDK８万円の家賃の
賃貸物件があったとしましょう。
この家賃は首都圏の都内の家賃でなく
一般的な政令地方都市の家賃と考えてください。
都内と比べかなり安い家賃です。
この物件（住居）の専有面積は５０M２です。
８００００円÷50＝１６００円
１M2当たりの家賃が１６００円
坪に直すと５２８９円です。
これを高いとみるか安いとみるか
は個人の判断ですが
しかし、１室につき何千万という建設コスト
をかけ１０年間も維持管理している建物の
一部屋に対する我々家主が受け取る
家賃対価１M2当たりの単価が
わずか１６００円とは、あまりにも
少なすぎるし効率が悪いと思いませんか？
戦後、日本の都市は焼け野原になって
衣食住に窮乏していた時代がありました。
敗戦国が真っ先に行ったことが
食料の確保そしてインフラの整備や
住まいの確保でした。特に住まいは
喫緊の課題で、国の住宅政策をもとに
たくさんの公的、民間の賃貸住宅が建設されました。
安くて質の良い賃貸住宅を増やし
国民の生活を安定させることが
当時は一番先にやるべきことだったのです。
その後、安くて品質の良い生活環境を提供する
という名目で、結果、貸家や賃貸アパートが
次々と供給されたことは良いことだったのですが
数だけは充足しましたが地主さんの
サイドビジネスの域を超えることなく
効率の良い商売として成長しなかったようです。
そして貸家業は一部の富裕層や
土地所有者（地主）さんの副業として
の地位を確立しました。
また住宅という箱を提供することが社会性や
貢献性があるという理由もあるかと思います。
貸家業は他の土地活用と比べ専門性のない
普遍的なビジネスモデルに落ち着きました。
こういう貸家業の歴史を鑑みて
ビジネスとして冷静に判断します。
話を元に戻しますね。
たとえば、一方私が経営している
トランクルーム（レンタル収納）の家賃は
安いものでM２当たり４５００円
高いものでM2当たり５０００円です。
１６００円と５０００円ですがどうでしょうか？
１６００円という賃料は安すぎると
思いませんか？
これでは利回りも低いし
投資したコストが何年経っても回収できない
理由がよくわかります。
だからいつまでたっても貸家業という
ビジネスモデルは素人の延長としての
商売としか考えられないのです。
専門性を持ったプロがやるべき商売ではない
し、プロであるなら絶対にやらないでしょう。
貸家業と同じような社会で役に立つ商売
トランクルームやコインパーキングなどと
比べはるかに費用対効果の低い
ビジネスモデルだということが
理解してもらえましたでしょうか？
さほど旨味のないことはやらないことです。
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