法定更新の効力

今回は、賃貸借契約に係る「法定更新」の効力をお話します。

以前お話した法定更新は、賃借人が退去の意思がない限り、
法律上では契約内容が自動的に更新されるというものですが、

実は、この法定更新は、契約時の契約書次第で効果がなくなります。
※積和の契約にもきっちり入っていますので、判を押す前に確認を。

平成16年5月の京都地裁の判決 ですが、
法定更新と真逆に「合意更新」というものがあります。

これは、おおまかには契約時に「更新の際はお金を支払いますよ」といった内容に、
署名・捺印をして契約をした場合の内容です。

本来は法定更新の流れで、手数料等一切かからないのが当たり前ですが、
契約時に「更新費用を払ってくださいね」という内容で、契約をしてしまったのですから、
契約書で契約した内容が　認められてしまうのです。

これをしてしまうと、後で何を言おうと、
内容承知の上で契約してしまっているので、賃貸人（ひいては積和）の思い通りになってしまうのです。

もちろん、いくら契約とはいえ、法外が金額を請求してくれば対応もできるのですが、
法に反しない金額であれば、何も言えません。

現在、この更新費用を支払う内容で賃貸借契約をしてしまっているひとは、
戦うのは難しいです。
契約内容があまりにもひどければ、消費者契約法10条で戦えますが。

これから契約をされる方は、

1.契約書内に更新費用が記載されているかどうか。
2.ついでに敷金引き去りや保証金と書かれているかどうか。

を確認してみてください。
で、更新費用や保証金の記載があれば、まず契約時につっこんでみてください。

元々違法性が高いものなので、契約前に「無し」になる可能性も高いです。

ちなみに私が新しく借りた部屋は、
当初敷金が100％引き去りと明記されていました。
ただ、交渉してみたら、通常の現状回復義務の範囲内での保証に、
契約書自体を書き換えました。

知識としてあると便利です。


最後に、僕が借りていた積和不動産の賃貸物件ですが、
退去時のクラックをきちんと直しましたという写真が、
積和不動産中部から送られてきました…。

使用前・使用後のような写真でしたが…、
天井の形が違うような…。

ということで、入居時に必ずやっておいたほうが良いことですが、
部屋の隅々まで確認して、壊れている箇所や傷等は、
日付を入れた写真におさめておくと良いです。
※撮影後現像に出しておけば、撮影日がお店で確定できます。

退去時に、困らない様に。