前回👇からのつづきでございます
前面道路は公道(２項道路)に２ｍ以上接道しているが、再建築できるとは限らない
なぜでしょう？？
というクエスチョンでした
ちなみにこれは今月決済の物件の話になります
下図の赤線囲みが購入する土地です
建物は黒線囲みのところに３件並びで建っており、建物の前に狭い道路(灰色)があります
道路の中心の地下には水路(青線)があります
水路は舗装の下にあるため、一見すると水路があるとわかりません。ただの狭い道路に見えます
図をみるとわかりますが、実は接道する土地の前面の公道とは、実は水路のことになるのです
②の土地は購入する土地に含まれますが、現況は道路なので私道扱いとなります
同様に緑囲みの土地は隣地所有の私道になります
水路の中心が道路の中心であり、現況の道路は幅４メートルありませんが、２項道路なので道路の中心線から２ｍ後退した点線まで後退すれば建物の再建築が可能です
建替え後には①と②部分はセットバックとして、道路となり、やがては緊急車両などが通れるようになります
さて前面道路が水路ならば
ライフライン(水道管・下水管・ガス管)は一体どこを通っているのでしょうか？
水路をわざわざ跨ぐことはないので、おそらく②の下を通り、緑囲み(隣地の私道)の地下を通り、公設管(紫線)に繋がっていると思われます
公設管は市の管理ですが、そこから各家の前面までは私道を通る管のため、私設管(所有者不明)がひかれています
ちなみに
その私設管から家屋へと延びる水道の引き込み管の口径は
隣地含めすべて１３ミリです
(13ミリは口径が小さいため水圧が低く、水栓を同時に使える数が少ない)
建替えの際には引込み管を通常２０ミリに変更するのですが
１戸でもそれを行うと・・
現況の私設管では、並びの隣地の水圧が弱くなるため、水道局が２０ミリの引込み管接続を許可しないのです
そのため２０ミリの引込み管をつなげるために、口径の大きい私設管を前面道路に新たに入れようとすると・・
緑囲みの隣地の私道を掘削するための
工事掘削承諾書が、私道の所有者全員分必要になります
拒否される場合や、そもそも連絡がつかない場合は承諾がとれませんね
またこの物件は、壁を隣と共有している連棟戸建て(長屋)です
再建築には隣家からの切り離し承諾書も必要になります
また切り離せるとしても、隣家の壁を再度、補強・復元する必要があるので、別途100万以上必要になります
私設管新設のための掘削承諾
と
隣家の切り離し承諾
が必要になるので100％再建築できるとは限らないのです
なかなかのハードルかもですね
しかしなんと
民法の改正がこの令和5年4月１日より始まります
(法務省HPの資料から抜粋)
東日本大震災の復旧の際に、この工事承諾が支障となったこともあり改正となります
ざっくりいうと
(改正前)
掘削承諾が必要
→
(改正後)
掘削の通知でよい
(改正前)
所有者不明でも同意必要
→
(改正後)
公示(市役所前の誰も読まない掲示板に貼ること)で足りる
ただし拒まれた場合は、自力執行禁止のため、妨害禁止の判決を求めることとなるようです
「前面道路は公道で、再建築可です」
という情報だけを鵜呑みにせず
セットバックの有無
前面道路の埋設管の状態
水路のあるなし
など購入の際にはしっかり確認しましょう
私は事前にしっかり確認しなかったため
契約の際の重要項目説明で気づきました
「再建築には掘削承諾が必要となる可能性あり」
の一文から違和感を感じ、質問していったところ埋設管の状態がわかり、冷や汗をかきました
結局、そのまま契約しましたが
もっと前に埋設管の状態について確認しておくべきでした
なかなかのケースでしたのでブログに載せてみましたが
かなり長文になっちゃいましたね
大変申し訳ありませんでしたm(_ _)m
わかりやすく書こうとすればするほど長くなり
また書いてるうちに自分でも
「だから何なんだ？？」
と思ってきてしまいましたね
でも大丈夫
なぜなら・・
551があるから
本日、空きっ腹で食したこともあり
「なんて旨さだ！！」
と連呼しながら食べてました
とさ
確定申告の期限が明日に迫るなか
なかば現実逃避的にブログを書いていると
ナゾキャラが爆誕しました☝
現実逃避のパワーってすごい
最後までお読みいただた方おられましたら
誠にありがとうございました