地方の賃貸の入居者ニーズは最新設備よりも1万円安い家賃
地方の賃貸「豪華リフォーム」で1年空室の理由 入居者ニーズは最新設備よりも1万円安い家賃
【上記の東洋経済オンラインの記事を転載】
■現地調査をせずに購入して大失敗
私がお勧めしている「築古区分マンション投資」では、現地で実際に物件を確認する
「現地調査」は非常に重要です。 いまは物件の情報がウェブサイトである程度
確認できたり、Googleマップで周辺の環境をバーチャルで見ることができますが、
それでもやはり最低でも1回は現地で物件をチェックするべきです。
現地調査をせずに物件を購入し、その後なかなか入居者が入らなかったという
私の失敗談を紹介しましょう。
その物件はすでに入居者がいるオーナーチェンジ物件でした。建物を見に
行っても部屋の中を見ることができないので、私はGoogleマップで建物と
周辺の様子を確認した程度で物件を購入してしまいました。 この現地調査を
せずに購入した物件は、結果的に大失敗になりました。 というのも、
この物件は駅から距離があることはわかっていたのですが、物件までの
道が急な坂道になっていました。さらに坂道の先に階段があり、それを
登ったところに物件があったのです。物件の前の道は傾斜があるので
自動車を止めることも難しく、賃貸に出したもののなかなか入居者の応募が来なかったのです。
Googleマップをよく見たらこの物件の立地条件もわかったのかも
しれませんが、当時の私は忙しいこともありそこまで細かく見ることが
できませんでした。 こうした物件の特徴も、実際に一度でも見に行く
ことができればすぐにわかったはずです。結局この物件は、買値よりも安い値段で
売却して損切りました。 実際に部屋を借りる人は、ほぼ全員が実際に内見してから
その部屋を借りるかどうか決めます。ですので、このように立地条件が悪いような
物件は、部屋を内見しに行った人がそのウィークポイントにすぐに気がつくのは
当たり前ですね。
■地方では豪華な設備よりも家賃のほうが重要
失敗から学んだ教訓は他にもあります。
私が購入するのは、築30年ほどの物件なので、リフォームをしてから貸し出す
のですが、地方ならではの需要に合わせたリフォームを行う必要があります。
よく陥りがちな失敗は、オーナーが自分の好みでリフォームしてしまうことです。
あくまでも不動産投資なので、少しでも利益を出すためにコストの内訳をきちんと
見直し、無駄なものはカットするべきだと思います。 具体的に言うと、
最新式の豪華なキッチンといったように、自分が使いたいと思うような設備、
あると嬉しいというような設備は必要ありません。そうした設備は総じて
値段が高いものが多いので、コストを上げる要因になってしまいます。
あくまでも投資用のリフォームは、最低限住めるレベルにとどめましょう。
どういうことかというと、扉に穴が開いていたり、風呂釜が割れていたりと
いった場合は、ほどほどの新品に交換するということです。
都会の場合は、豪華な設備が設置されていると物件の人気が高まりますが、
地方はそうではありません。地方の場合は、設備よりも家賃が重要な判断基準
になるので、リフォームコストをおさえた分、家賃に反映させたほうが
入居が安定するのです。
この地方においてのリフォーム需要を知るきっかけになった例があるので
紹介しましょう。 同じマンションの中で、エレベーターの無い4階と5階に
同じ間取りの部屋を1つずつ購入しました。私は自分の物件でテストして
みようと思い、次のようなリフォームを施したのです。
まずは5階の物件です。キッチンを総入れ替えして、いまどきのオープンキッチンと
食洗機を設置しました。間取りも少し手を入れて、まるで新築の
分譲マンションのようなキラキラしたイメージの部屋にしたのです。
出来上がりを見て、これは絶対誰もが気に入るだろう、と思いました。
一方の4階の物件は、最低限のリフォームにとどめ、新しい設備もできるだけ
リーズナブルなものを選んで全体のコストを抑えました。その代わりに、
5階の物件と比べて家賃を1万円安く設定したのです。
そして、ほぼ同じタイミングでこの2つの物件の入居者を募集しました。
すると意外にも、すぐに入居者が決まったのは4階の物件のほうだった
のです。5階の豪華な設備の部屋は、なかなか入居者が入らず、結局決まる
まで1年もかかってしまいました。もちろんその間家賃収入はありません。
4階の物件のほうがリフォームのコストが抑えられた上に、すぐに入居者が
決まったので、トータルではこちらのほうが利益率が高いという結果に
なったのです。
私はこの結果を教訓として、以後購入した物件のリフォームは最低限
住めるレベルのものに抑えています。
■すべてを費用対効果で考える！
私がお勧めしている「築古区分マンション投資」は、簡単に言うと地方にある
築30年程度の築古マンションのうち、区分の1部屋を購入しリフォームして
貸し出すというものです。
投資する物件は、基本的には「自分が借りたい部屋」を選ぶのが
いいと思います。実際に自分が住むわけではありませんが、物件がある場所や
部屋の中を見て「この部屋なら住んでみたいな」という直感を大事にしています。
賃貸物件を探す人の立場で現地調査をして、この立地のこの部屋なら
借りたいと思えるものを選び、自分の好みではなく最低限住むことができる
程度にリフォームすると、コストを抑えてうまく利益につなげることができます。
さらに、前回の記事「儲かる大家『平野が狭いエリア』で物件を探す理由」で
お話ししたように、地方ならではの賃貸需要を抑えれば、入居付けがよくなり、
リスクを抑えて安定した収入を手にすることができると思っています。
築古区分マンション投資で成功するために押さえておきたいポイントは、
他にもいろいろとありますが、まず意識していただきたいのは、すべてを
費用対効果で考えることです。できるだけ自分の労力や時間を使わず、
効率的に投資を行うということです。
もちろん、エリアや物件をリサーチして投資判断をすることは他人に
任せず自分で決める必要がありますが、物件を購入したあとは、リフォームや
客付け、物件管理などは専門の業者に思い切って任せてください。
費用対効果を第一に考えて、利益を得ることと、自分の自由な時間を確保する
ことを両立できることが、築古区分マンションの本当のメリットだと
私は考えています。
坂本 慎太郎 :こころトレード研究所所長
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