マンション管理士の小沼です。
不動産の売却、購入、マンション管理のことで 何かありましたらまずはご相談を承ります。
少子高齢化、建物の高経年化のこれからの世の中、長期的視点でアドバイス致します。
そのマンションの管理組合が管理会社をリプレイスされているか、されていないか、
損害保険会社、その代理店、修繕工事会社、設計コンサル会社を選んだストーリーや、
管理意識はどうかなど知り得た情報、改善点等 伝達することを心掛けたく。
◇＜８１号＞で下記を書きました。
☞ 私は管理組合にとり一番お金が掛かる大規模修繕工事をシンプルに考えますと、
Ａ．『瑕疵保険の加入』
Ｂ．『管理組合の立場にたち、修繕工事会社の仕事をチェックしてくれる第三者の支援者への協力依頼』
Ｃ．『管理組合自身でも、工事の中身である工程期間、品質を知る』
が非常に大事なのかと。
この『三本柱』を根幹として押さえていき、派生してくること、情報も補足し、肉付けしていけば
より万全でしょう。 管理会社や、修繕工事会社の現場代理人と対等に渡り合えるくらいのレベルまで
到達すれば理想的。☜
今回は、
Ｂ．『管理組合の立場にたち、修繕工事会社の仕事をチェックしてくれる第三者の支援者への協力依頼』
を深堀りしたく。
修繕工事会社の仕事をチェックしてくれる第三者を別の言葉で言いますと『セカンドオピニオン』
とでも申しましょうか。
この『セカンドオピニオン』をいかに探し(発見し)、長期的な協力関係、信頼関係を築くことが
できるかが重要なポイントであるかと。
大規模修繕工事の仕事をチェックしてくれるの依頼するは仕事ですので、お金が掛かります。
修繕工事会社の請負契約を管理、マネジメントする仕事形態になるのでしょう。
お金が掛かったとしましても、管理組合の立場に立ち、長い目で見て財務内容が改善していき
健全状態を維持できるかが肝。 マネジメントを依頼することが、どう節約効果につながるか。
何も行動を起こさないと、どこかの会社の利益誘導になってしまう(なり続ける)ことが
想定されますからね。
はじめは自社の利益のことばかり考えていた会社が、企業努力等により管理組合の立場に
立ってくれるスタンスに変わり、関係が良好になることも全く考えられなくもないですが･･。
私が知り得る限りでは、全国建物調査診断センター＜略称、全建(ぜんけん)センター＞さんの
手法がポイントを押さえる上で、一番分かりやすいと思います。
もっと色々な会社さんが今後、出てくることを期待しましょう！
この章末でホームページのＵＲＬをはりました株式会社ＭＲＣさんは、何か新しい試みで世の中を
変えていこうという気概、姿勢がうかがえると思いますが、いかがでしょう。
全建センターさん月刊誌 大規模修繕工事新聞 ２０２３年８月 ６、７ページより。
※キーワード：
大規模修繕工事の周期は、「技術の向上」や「材料の高品質化」により１５～１８年周期でも良い
と考えらえる。
上記のこと 皆さん、知っていましたか？ 私は個人的には、きちんと定期的な点検と小修繕を
行なえば ２０年に１度の周期でも全然、問題無しと思っています。
と言いますのも、今現在 私が住んでいる門前仲町のマンションは分譲会社が かつての
「住宅供給公社」です。 どういう訳か、「分譲後３０年間は公社の関連会社が管理する決まり」
＜恐らく住宅ローンの返済期間との関わり合い＞があり、
何と「３０年は何も大規模修繕工事」を行っていません。 それでも何も不自由なく暮らしています。
江東区内にある他の住宅供給公社分譲のマンションも同様に長い期間 修繕工事していないと
確認しています。
上記だけでは情報不足なので、補足しますと３０年間はほぼ何もしていませんでしたが、現在築後
５１年目で、この２０年で大規模修繕工事１回、給水・給湯管交換、排水管更生＜構造上、取替工事
難しいため＞工事、玄関ドア交換、浴室窓交換、分電盤交換、ＮＴＴ光回線引き込み
などを行ってきました。 ５１年目の本年 東京都、江東区、国土交通省の助成金の受給受け、
居室内の全てのサッシを改修工事予定(臨時総会決議済)です。＜一番高額の助成金が出る
国交省さんの当確を心よりお祈りしています。＞
もちろん、海の近く＜塩害＞や街道沿い＜排気ガス＞などの環境の違いにより 修繕周期を
いたずらに長期にすることが、全てが良いとは思いません。 ただ しかし、何も深く考えずに
他のマンションが１２年毎にやっているから、うちのマンションもという発想は？マークです。
※キーワード：
大規模修繕工事の周期を１８年にすることの秘訣。
修繕工事後も「定期的な建物診断」「５年毎の長期修繕計画の見直し」で、定点観測をする。
そして次回３６年目には、必要な箇所だけを実施。全建センターでは「中規模修繕・分散方式」
と呼称。 このサポート方式『トータル・マネジメント方式(ＴＭ方式)』で行うことを推奨しています。
確かに、管理会社、修繕工事会社だけでなく、全建センターさんが管理組合の財務内容を把握し、
その財政悪化にならないような視点で修繕工事をチェックしてくれるのであれば、とても良い
方式と思えます。
修繕工事のチェック実績が豊富であり、且つ 全建センターさんに支払う費用が高額でない
としている現状では ビジネスモデルにおいてのオチは見受けられない気がします。
＜一般社団法人という営利を全面追求する団体のなせるワザか＞
この後の展開は、似たような内容が書かれていますが、大事なことは反復することにより
自身の頭の中に浸透させる。
※キーワード：
大規模修繕工事後の「定期的な小修繕」は管理組合が、専門工事会社に「直接発注」する
※キーワード：
お金が貯まるスピードと、工事を実施しなければいけない時期がアンバランスだと、
住宅金融支援機構より共用部リフォームローンを借りる展開が多々見受けられる。
借り入れ後もまだ、大きな工事が待ち構えているケースも。
※キーワード：
管理組合が専門工事会社に直接発注(請負契約)が基本。 ただ、同時に全建センターさんと管理契約を交わす。
管理契約の内容は「工事会社の選定のアドバイス」「工事のスケジュールチェックと管理」
「工事会社の工事進捗状況の管理」「工事予算の管理」の４つ。
この４つ全てを管理契約により生じる管理料だけで、修繕工事のチェックを行い
見張り役になってくれる。
※キーワード：
新築マンションは築１０年内は品質確保の促進に関する法律(品確法)が適用されるので、
「９年目点検」を行うサービスを実施。
※キーワード：
管理会社、設計コンサル、工事会社の「調査診断書」に不具合や問題が無いか、
適切であるかをチェックしてくれるサービスを実施。
※キーワード：
全建センターさんと管理契約を交わしたとしても、管理組合で「修繕委員会などの常設委員会」
を設置することも重要。 理事会以外で 専門委員会を設置できる規約・使用細則になっているか確認。
場合によっては規約・使用細則の変更も必要。
※キーワード：
長期修繕計画を見直す、見極めるうえで大切なのは「やらなくてもいいのに、どうせやるなら
まとめてやってしまおう」という考えが、修繕積立金の無駄使いであることを自覚、意識する。
＜上記は、適切、的確な助言をしてくれる人の存在がいることが望ましいかと。＞
※キーワード：
大規模修繕工事を管理組合で主体的に行うことができ、周期を１８年等長期化すれば、おのずと
財務内容も改善する。
そして 他のマンションと違う『差別化』を『セルフブランディング』し情報開示することが
できれば、大きな付加価値の創造にも発展することが見込める。
＜正の連載反応とでも言えましょう！＞
株式会社MRC 大規模修繕工事には信頼できるパートナーを - 分譲マンション管理組合様向けのWEBコンテンツ及び大規模修繕セカンドオピニオンを提供しています (mrc-archi.com)
一般社団法人 全国建物調査診断センター (zenkencenter.com)
大規模修繕工事新聞23年8月号（No.164) (z-book.jp)
◇ ある情報が流れてきて、目に付き、想いをはせました。
マンション管理市場に関する調査実施のレポート。
何に想いをはせたかと言いますと、管理費や修繕積立金もお金＜累計すると莫大なお金＞で
ある以上、マーケット(市場)を構成する要因となること。 この事実を、意識するかしないか。
主な登場人物(プレーヤー)を挙げてみましょう。
「管理組合(区分所有者)」「管理会社」「修繕工事会社」「修繕工事のチェック会社」
「損害保険会社と保険代理店」「マンション管理士、建築士、弁護士などの専門家」でしょうかね。
それとマンション管理業の政策を決める「国土交通省」もでしょうか。
あと、私のような「中古マンション売買仲介の営業マン」も、今後 マーケットに参入して
くることになるのでしょう。
管理費、修繕積立金というお金をめぐり、『陣取り合戦』を繰り広げる構図がイメージできます。
俯瞰な見方をしますと。
※管理費は 分譲マンションの数(絶対数、ストック)が増えることによるものと、人件費、光熱費等
の上昇に連動してマーケット総額も増えていく傾向に。
※修繕積立金(共用部計画修繕工事金額)は ２０２２年の数値は２００８年９月リーマンショックの影響により
新築マンションの分譲戸数が減少したことが主な要因。
ただ、マンションのストック数の上昇に連動して、こちらのマーケット総額も増えていく傾向に。
※管理費マーケットでの新たな動き。 小規模マンションはアプリ、ＷＥＢ等ＩＴＣを活用し管理コスト削減
サービスを提供する会社がシェアを伸ばしていくことも予測できる。
※共用部計画修繕工事金額のマーケットは 経年劣化に伴う小規模修繕や、一定期間経過後に実施の
大規模修繕工事は、やはりストック数増加に連動し、マーケット拡大も予測できる。
⇒期待値を込めてですが、全建センターさんのような「管理組合の立場に立ち、財務内容を考慮しながら
修繕工事をチェックしてくれる会社」が、このマーケットで躍動してくれればと願います。
マネーが絡みますので、『陣取り合戦』になってくるのでしょう。
より良く情報収集をし、よきパートナーと協力体制を築き、業者とイーブンに相対する管理組合が
増えていくことを心より祈念します。
マンション管理市場に関する調査を実施（2024年） | ニュース・トピックス | 市場調査とマーケティングの矢野経済研究所 (yano.co.jp)
◇締めです。
管理組合の財務内容とか、節約とかに呼応？したからか、アメリカのロックバンド
ニルヴァーナの中心人物 カート・コバーンさんのエピソード動画に遭遇。
カート・コバーンさん 日記を書いていたり、自身の知名度が上がるとマイナー(有名ではない)ですが、
良質なバンドを世の中に広めたり(広報活動)などの出来事は以前から知っていました。
少年ナイフという日本のガールズバンドもカートコバーンさんやソニック・ユースのサーストンムーアさん
が関心を持ち、普及していったという話があった気が。
動画のエピソード２「ニルヴァーナのインディーズ時代」
カートコバーンさん バンドのツアー予算削減のため、ポイントカードを使い節約云々。
２７歳でお亡くなりになってしまいましたが、このお方のロックスターに祭り上げられた部分を
削除していきますと、素地の人間性が出て来ますね。 何気ない日常の行動にその人の地の部分が
蓄積されていくと感じますね。
【伝説】カートコバーンのエピソード８選！ (youtube.com)
続いては 個人的に求道者もしくは仙人さまのような 存在、鈴木由紀子さんが中心人物の
北海道札幌出身バンド ブージークラクション。４０代となった今は落ち着いた曲が多いですが、
１０代２０代の頃は激情系。
恐らくこちらも亡くなれたカートコバーンさんに捧げる歌かと、思われます。
もしカートコバーンさんが、タモリ俱楽部の「空耳アワー」のyoutubeの動画を見ていたら、
こめかみには『水鉄砲』をつきつけて、『冷チ～～～』と、幼少の娘さん＜フランシス・ビーンさん＞
と、無邪気にたわぶれ合う姿を想像してしまいます。
☆『 皆様のより良い中古不動産売買のお取次ぎができることを 楽しみにお待ちしております。』
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