マンション管理士の小沼です。
不動産の売却、購入、マンション管理のことで 何かありましたらまずはご相談を承ります。
少子高齢化、建物の高経年化のこれからの世の中、長期的視点でアドバイス致します。
そのマンションの管理組合が管理会社をリプレイスされているか、されていないか、
損害保険会社、その代理店、修繕工事会社、設計コンサル会社を選んだストーリーや、
管理意識はどうかなど知り得た情報、改善点等 伝達することを心掛けたく。
◇マンション管理に対応する保険は 管理費(一般会計)から支払う損害保険料以外にもあります。
それは大規模修繕工事に対する瑕疵(かし)保険です。
ここで唐突ですが、私は管理組合にとり一番お金が掛かる大規模修繕工事をシンプルに考えますと、
『瑕疵保険の加入』『管理組合の立場にたち、修繕工事会社の仕事をチェックしてくれる第三者の支援者
への協力依頼』『管理組合自身でも、工事の中身である工程期間、品質を知る』が非常に大事なのかと。
この『三本柱』を根幹として押さえていき、派生してくること、情報も補足し、肉付けしていけば
より万全でしょう。 管理会社や、修繕工事会社の現場代理人と対等に渡り合えるくらいのレベルまで
到達すれば理想的。
一つ目の柱『瑕疵保険の加入』が、何故大事なのかと考えてみますと、「不具合が生じたら、
誰が責任をとるの？」に対する備えです。
何かとマンション管理業のビジネスの世界では「誰が責任をとるの？」という切り口で不安にさせ、
仕事(利益)に繋げていくことはありがちです(想定されます)。 そういう展開が読めるのあれば、
あらかじめ予防線をはっておくための知識、知恵が必要ですね。
前置きが長くなりましたが、公財マンション管理センターの月刊誌 ２０２４年３月号に掲載記事より。
・キーワード：
瑕疵(かし)とは、修繕工事会社が工事を実施した後に生じた不具合。 いわゆる施工不良ですね。
・キーワード：
修繕工事会社は、保険会社が設ける「設計施工基準」に合致した工事を行う必要あり。
要は保険会社の提携チェック機関に工事の質と内容を検査させるのでしょう。
修繕工事会社が潰れても、管理組合は保険金を保険会社に直接請求できるシステム。
・キーワード：
修繕工事会社が自ら謳う「〇年保証」は、何かの理由をつけ、言い逃れ(保証、補修してくれない)される
可能性もあるが、瑕疵保険はそうした心配はない。
・キーワード：
トラブルが生じた場合、全国弁護士会の内部機関である「住宅紛争審査会」に
裁判外で紛争処理を行うことができるシステム。
・キーワード：
瑕疵保険は、築年数、修繕工事の実施回数、立地などで加入できないということがなく門戸が開い。
・キーワード：
瑕疵保険の加入手続きの流れを、よく理解しておく。「工事着工後」は加入できない。
保険加入申し込みは、工事着工前にすることが必須。
保険加入後に交付される「保険証券」や「保険付保証明書」などのエビデンスを紛失してしまうと
保険金受給できないので、留意する。
・キーワード：
保険料は工事費用に含まれることを、管理組合は理解する。
＜実質組合負担になるので、どれくらいの費用が掛かり、どの箇所がどうなったとき、
どれくらいの保険金受給が受けれるか、環境、立地、築年数からして、どれくらい可能性で不具合が生じるのか
など詳細内容を、加入の際に きちんと把握、理解しておきたいところです。
それには 瑕疵保険を提供する ㈱あんしん保証の担当の良心にも期待、信用したいですね。＞
・キーワード：
瑕疵保険は、損害保険会社は取り扱うことができない。
国土交通省が指定した保険会社＜ここでは『保険法人』としています＞のみが取り扱える制度、商品。
保険法人は２０２４年５月時点で ５社のみ。
＜(株)あんしん保証さん以外にも、ほか４社 瑕疵保険を扱う会社さんがあるのですね。
今のところ、広報 売り込みが上手く 保険加入棟数が一番多いのが (株)あんしん保証さん
なのでしょう。
ただし、ビジネスの常とう手段としましては、２、３社くらいサービス内容や担当者の人物像は
比較したいところですね。何せ、大規模修繕工事は 多額のお金が掛かりますから。＞
・キーワード：
保険金を支払う保険法人が潰れても、国土交通省が別の保険法人に引き継ぎさせるシステムあり。
・キーワード：
どの修繕工事会社でも瑕疵保険に加入できる訳ではなく、登録している会社さんでなければ
加入できない。
新築・既存住宅の売買やリフォームにおけるかし保険のことなら住宅瑕疵担保責任保険協会 (kashihoken.or.jp)
かし保険を利用する登録事業者等の検索｜お住まいのメンテナンス・リフォームをお考えの方｜個人の方｜住宅瑕疵担保責任保険協会 (kashihoken.or.jp)
◇ 続いて 全国建物調査診断センター＜略称、全建ぜんけんセンター＞さんの月刊誌 大規模修繕工事新聞でも
(株)あんしん保証の柄澤さん登場。＜この方、スポークスマン的役割りなのでしょう。色々な媒体に登場して
普及活動されていますね。＞
⇒保険適用の具体的な事例が取り上げられています。
ここでは「屋上排水ドレン回り」「外壁タイルの剥落」「手摺りの壁の塗膜の膨れ」
「キッチン排水管の接続不良＜へぇ～専有部分も対象内なのですね！＞による水漏れ」
がピックアップされています。
こういった一つ一つを積み重ねていくと、未然に不具合が生じる可能性の高い箇所が分かり、
より その箇所を入念に工事したり、新たな材質の商品が開発されることに繋がっていくのでしょう。
今、ＡＩ（Artificial Inntelligence：人工知能）さんが、世間を賑わせています。
悲観的に考えますと、仕事は全てＡＩさんに乗っ取られると。
でも、すぐに乗っ取られることはないのではと考えたり、つまること仕事とは『情報を沢山し、収集』し、
『適材適所で、その情報を、お客様に提示する(できる)』ことが、仕事＜グッドジョブ＞であると。
となりますと、適材適所で情報提供ができるかどうかは、その人のセンスや習熟度に関わってくると
思われますが、まず やっておいて損のないことは、自身の仕事の糧になる情報を収集し、
適材適所でお客様に提示できるよう訓練、イメトレしておく方が良いのでしょう。
なので、このような二次情報の引用をし、自身なりの解釈コメントをするのも、全く無駄ではないと
自分で自分に言い聞かせながら、ブログを書いて(書き続けて)おります。
全建(ぜんけん)センターさん、ホームページ リニューアルされましたね。
大規模修繕工事新聞23年8月号（No.164) (z-book.jp)
大規模修繕工事新聞23年11月号（No.167) (z-book.jp)
◇締めです。
ちなみにジーザス&メリーチェインもまた、グラスゴー出身のグループです。
「サイコ・キャンディ」の日本盤ライナー（森田敏文氏による）では
「僕たちはどん底にいたかもしれない。でも星を見上げていたんだ」とジム・リードは発言している。
⇒ 中古マンションの売買仲介の仕事に、確実に流れ、バイオリズムはあると思います。
今、流れ良くない感じです。
どん底の中で『最大限の努力、熱意、創意工夫』をお客様に提示したのか？
万一、受け入られなかった場合、改善の余地があったのでは？
「Ｓｏｍｅ Ｃａｎｄｙ Ｔａｌｋｉｎｇ」を聞きながら、自問自答の日々は続く。
生来のネガティブな性格の中でも、一縷の前向きな気持ちで。
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