マンション管理士の小沼です。
不動産の売却、購入、マンション管理のことで 何かありましたらまずはご相談を承ります。
少子高齢化、建物の高経年化のこれからの世の中、長期的視点でアドバイス致します。
そのマンションの管理組合が管理会社をリプレイスされているか、されていないか、
損害保険会社、その代理店、修繕工事会社、設計コンサル会社を選んだストーリーや、
管理意識はどうかなど知り得た情報、改善点等 伝達することを心掛けたく。
◇マンション管理に対応する損害保険について、何回に渡り取り上げたく。
まずは結論。
・管理会社を保険代理店にさせない。＜管理会社は保険代理店ではない＞
・マンション保険に詳しい保険代理店に各損害保険会社のサービスの違いや内容を
説明してもらい、管理組合(理事会)が主体となり選ぶ。
・損害保険には２種類ある。
A．管理費増額を抑制するための保険
＜保険事故がおこり、保険金は受け取れるものの保険料が上がり、
ひいては管理費の増額につながる。損害保険料は管理費から支払う。＞
B．修繕工事のアフター対応
＜工事会社にいい加減な工事をさせないよう、損害保険会社による
第三者的チェック機能を担わせ、実際に事故がおきてしまった場合のリスクヘッジ。
この保険料は基本、工事費用に含まれるので、修繕積立金で支払う。＞
マンション保険の各損害保険会社のサービス違いや内容を分かりやすく説明して
くれました人と出会いました。
ＮＰＯ法人マンション管理者協会のセミナー講師でプレゼンされた大阪市北区の
有限会社ＴＩＫコンサルティング 代表の菅原さんです。＜４０代くらいの男性。人相から誠実さが
感じられました。＞
ＮＰＯ法人マンション管理者協会さん、「よろず相談」や「寺子屋」などのスタイルで
管理組合向けに、定期的に勉強会を行っています。
２０２４年３月２日土曜日に東京都中央区京橋のビルで開催されたセミナーに２回目の参加を
してきました。 相談ブースに、マンション管理士、保険代理店ほか、修繕工事専門会社、
瑕疵保険会社、管理システム・インターフォン会社、防災関連会社、共用部清掃会社
などの担当者が管理組合の理事の方たちと、色々やり取りをされていましたね。
有限会社ＴＩＫコンサルティング 菅原社長さん作成のプレゼン資料の「キーワード」
を。ピンと来られる方は「キーワード」で、大体のポイントを把握できるのでは。
損害保険料率算出機構なる団体の保険料率 改定(アップ）のお知らせ(公開情報)ですね。
「保険会社の保険商品の改定率とは異なります」、「保険金支払いの増加とリスク環境を踏まえた対応」
「契約者間の保険料負担率の公平化」のワードが気になります。 ビジネスの肝ですね。
＜ＴＩＫコンサルティング 菅原社長さん作成のこのプレゼン資料にも各損害保険会社のサービスの
違いが分かりやすく文面化されています。 まぁ現時点(作成時点)のデータで、時を経て変わっていく
ものなのでしょうが。＞
以下は 保険会社や保険サービスを選ぶための核心的なキーワード(チェックポイント)ですかね。
テクニックなるワードもありますね。ビジネスですので、保険会社も いずれかは対応策を
練られてくるのでは。
このワード、肝ですね。「事故件数とは保険金支払い日（受け取った日）が算出基準となる」
このワードも核心をついてますね。「マンション保険事故のほとんどは漏水」
逆に捉えますと、それ以外にリスクヘッジするために保険に加入する意味合いは何でしょう？
ここで、「マンション保険事故のほとんどは漏水」から、別の次元「大規模修繕工事で保険活用」
というポイントも掲げていますね。
⇒ウーン。
マンション管理におけるお金の有効利用の三大テーマ『修繕工事の請負契約』『管理委託契約(管理仕様)』
『損害保険契約』。
ビジネスの相手方である修繕工事会社、管理会社、損害保険会社のペースに乗らず、
管理組合(理事のメンバーさんたち)主導で、選択することができるか。
そのための最善策は、信頼できるパートナー(支援者)を探し(と出会い)、ビジネスのカラクリを知り、
パートナーと一緒になって熟慮し、選ぶことなのでしょう。 そして、上手く行った時の成功体験を
継続させていくことですね。＜同じ船に乗る乗組員間でのシステム造りとでも、申しましょうか＞
※有限会社ＴＩＫコンサルティングさん 保険代理店さんなので、そんなに大規模な会社では
ないようですが、引き寄せの法則でＮＰＯ法人マンション管理者協会さんのセミナー講師に
なる有機的な関係を築くことになったことが、代表の菅原さんの顔から想像されます。
新たな出会いが生じ、継続的な関係を築くには地道な活動、人柄、思想、想念なども
大事ですからね。＜どこかで自分のやっていることや、良さを見てくれている人が世の中に
きっといると想いながら、生きていきたいものですね！＞
◇ＮＰＯ法人 マンション管理者協会の代表：増永久仁郎さん著書
２０２０年１月発行 下の著書の１８８～１９７ページ「マンション保険のトリセツ」
に 基本的なこと、ポイントがありますので、写経的に引用。
増永さん マンション管理の団体を立ち上げる前は、海運会社にお勤めで、「外航船士官(船乗り)」
として活動されていたそうな。損害保険に詳しそうですね。
※キーワード： 火災保険の保険金 上限金額は１億から２億円くらいに留めることにより
保険料も安くなる。
※キーワード：事故発生により受け取れる保険金が実際の工事金額より多額になることが多い。
余ったお金は管理組合の貯えにする。＜管理会社を保険代理店にしてしまうと、そのお金を
貯えにすることもできなくなる。＞
※キーワード：地震保険は主契約の火災保険とセット加入が必須、保険金額は主契約の３０～５０％範囲の
限度になるなど、制約条件もあることを考慮する。基本、保険料は高額になる。
※キーワード：水漏れ原因調査費用特約、施設賠償特約、個人賠償特約に全て共通しているのは
「漏水事故」ですね。
原因が共用部分か専有部分か別としまして、マンションで日常生活で接している近隣住民＜所有者、
賃借人問わず＞に迷惑を掛けてしまうのは「漏水事故」です。
「漏水事故」が起こらないないようにするため、一番好ましいのは配管を取り替える。
それもステンレス製や、樹脂管など事故が起きにくい材質のものに。
取り替えするお金のゆとりが無い管理組合は、補修できる必要最低限の保険金が受け取れる
保険サービスに加入＜もしくはすでに加入しているものからの見直し＞。
と、個人的に「個人賠償責任保険」に加入してもらうしかないのでは。
配管事故による漏水が頻発しているマンションの保険料が上がらないようにするための
分かりやすい対応策は。
＜個々人の経済事情もありますからね。 漏水事故が起きそうな築年数に差し掛かったマンションで
お金が無い場合は住宅金融支援機構からローンを借りてでも「配管交換」はした方が良い。
いや、すべきですかね。何せ、日常生活に支障をきたしてしまいますから。＞
※キーワード：エレベーターの保守点検をPOG(パーツ・オブ・グリース)契約にしているときは、
保険料の安価な「電気的・機械的事故特約」保険にも加入しておくことが無難。
それとタワーマンションや、総戸数２００戸を超える世帯数のマンションは管理組合の理事になり、
組合運営でお金のやり取りするのも、さぞや一苦労かと。実際にトラブルになったことを考えますと
保険会社は限られるものの「管理組合役員賠償特約」に加入されるのも、一理ありですね。
⇒色々なサービスの保険がありますね。
ポイントはお金(保険料の支払いは管理費)にゆとりがあるか、ないかでしょう。
ゆとりが無い場合は、必要最低限の火災と漏水事故をリカバリーする保険、
お金にゆとりがあれば、地震や 漏水事故をリカバリーする保険内容に厚みを持たせる、
でしょうか。
あと「個人賠償責任保険」に加入についてです。
通常の情報収集力があるのであれば、住宅ローンに伴う火災保険や、自動車保険、それ以外
最近では自転車保険の加入の際、「個人賠償責任保険」に加入される方も増えていると聞きます。
上記のように個人で「個人賠償責任保険」に加入しておけば、管理組合で加入しなくてもよく、
管理費上昇を抑制できますね。
何せ、信頼できる保険代理店のＴＩＫコンサルティングの菅原さんもいわく
『マンション保険事故のほとんどは漏水』ですから。 ここさえ、ビジネスカラクリの
ポイントをおさえておけば、あとは運次第ですかね。
＜そうとう滅茶苦茶な災害が生じた場合、どこも皆 同じ状況を抱えることになるでしょうし、
国や産業界も救済措置を考えてくれることでしょう。あくまでに悲惨な中での前向きな発想に
おいてですが…＞
◇締めです。
地球の環境変化(悪化)に連動して、気温もおかしくなっているのではと思える昨今。
住んでいる日本であり東京の４月下旬から、５月上旬の 特に天気が良い日は 過ごしやすく
感じます。
特に『風』がとても心地よいです。
そんな快適なシーズンではありますが、ネットをみると「新入社員の退職代行サービス花盛り」
とか 人間の宿業を考えさせられるような話題がてんこ盛り。
心の潤いを求め、自然と触れ合うような楽曲を！
＜最近、気が滅入ったとき このアーティストの曲を聴くと、少し元気になります。＞
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