マンション管理士の小沼です。
不動産の売却、購入、マンション管理のことで 何かありましたらまずはご相談を承ります。
少子高齢化、建物の高経年化のこれからの世の中、長期的視点でアドバイス致します。
そのマンションの管理組合が管理会社をリプレイスされているか、されていないか、
損害保険会社、その代理店、修繕工事会社、設計コンサル会社を選んだストーリーや、
管理意識はどうかなど知り得た情報、改善点等 伝達することを心掛けたく。
◇５回に渡り、管理会社を敵に回し、修繕工事会社に嫌がられるテーマで書きました。
＜今回でこのタイトルは一旦、おしまい＞
ただし、マンション管理の世界に『不動産売買仲介の営業マン』や、『これから売ることを考えている
所有者』からの視線で捉えますと、違った世界が見えてきます。
スーモ、ホームズ、アットホームなどの中古マンションの販売情報を眺めますと、不動産会社が
売主であるリノベーション物件が沢山掲載されています。
不動産営業マンのポジショントーク、販売の出口戦略としまして、「管理が良く」「修繕積立金の総額が
多く」「管理費と修繕積立金がリーズナブル」で「管理費よりも修繕積立金の金額が多い」方が
『良い条件でスムーズに売却しやすい』 これは確固たる事実であり、分かりやすいポイント。
言い換えますと、上記を網羅している中古マンションは『資産価値の高さを、継続して維持できる』
うーん。マンション管理を色々なプレーヤーが深掘りすると、『新たな価値創造』になると思いますが
いかがでしょうかね。 セルフブランディングなる言葉が、ちまたでは流行っているようです。
公財マンション管理センターの月刊誌 ２０２３年１０月号 １８～２１ページで
大規模修繕工事の基本的なことが書かれていましたので、写経的に取り上げたく。
・工事計画とは
Ａ．工事内容（対象、範囲、仕様など）
Ｂ．工事時期と期間
Ｃ．工事費調達方法
の３つ
・工事内容の具体的な中味
Ａ．建物の躯体、仕上げ、建築部品の劣化や損耗を回復させる
Ｂ．予防保全（劣化、損耗の進行や不具合の発生が予見されるもの）
Ｃ．共用部分の改善、バリューアップ
⇒Ｂ．予防保全は行うとしても、コストダウンをする工夫、努力をしたいところですかね。
・キーワード：
『それは本当に必要な工事であるのか』を信頼できるビジネスパートナーと共に、真剣、慎重に吟味し、
判断する。
・実際に書かれてある、ここから先の内容は「修繕工事会社」「設計監理会社(設計コンサル)」
「管理会社」がポジショントークとして管理組合の不安感にさせる内容が濫発されていましたので、
敢えてショートカット。
これに対抗するには、修繕工事の瑕疵保険を扱われている損害保険会社の信用できる担当と
マッチアップし、知恵を出し合って極力、費用を節減できる手法や工期を選択するかが
ポイントになってくるのでは。
・無難にナイスなまとめ方、ですね！！
・修繕工事会社を選ぶ着眼点
「適切な価格で信頼できる品質の施工をしてくれる」
「工事の段取り力、適切な施工体制を取れる（現場代理人の力量）」
「突発的な事象にも管理組合の不信感を増長させることのない
予め予測できるケーススタディや経験値がある」
「品質保証、アフターサービス」
・見積書など書面プラス、現場代理人、見積りや営業担当など会社に属する人達との面談も大事。
何だかんだ言いましても『波長・フィーリング・相性』は大事です！
・キーワード：
『見積もりから着工まで、ゆとりを持ったスケジュールで工事に臨む（準備にじっくりと時間を掛けた方が良い）』
『突発的な事象に備えて、工事費の１０％の予備費を想定。ただし、いたずらに予備費支出に繋がるないよう
きちんと妥当性をチェックする』
『スケジュールを円滑に進めるため、情報共有、情報公開を行いながら、ことを運ぶ』
・数社の修繕工事会社を、分かりやすく比較検討するには『見積もり合わせ方式』が良いのでは。
・キーワード：
統一条件で工事を見積もりするための参考書面は、きちんと押さえて(理解、把握)しておきたいところ。
◇パソコン、スマートフォンでリサーチしていますと、色々なボールがスルーパスされてきます。
管理組合と修繕工事会社の「マッチング」システムを運営していたり、建築士と協力して修繕工事の
「セカンドオピニオン」役を担うサービスを行っている会社さんと遭遇しました。
こういった会社さんと、上手く協業体制を継続するシステムを造る。
ポイントをつかんだ構成員（メンバー）で情報共有する。
よりベターなのが、中立公正であり管理組合の立場に立ったビジネスパートナーと
一緒に行動する。 これが理想的な管理組合の運営方法。＜言葉にするのは簡単ですが、
紆余曲折が生じることは、まぁ必須でしょう。＞
◇締めです。
いつかは覚えていませんが、グーグルさんで シューゲイザーバンドのニューカマー
の記事に吸い寄せられました。
情報量も少なく、記事も余り覚えていませんが、朴訥で素朴な曲調が頭のなかを巡回中。
無くした～ゲームカセットが～ほら、どこから出てきたらいいなぁ
と
「曲名：Ｔｈａｎｋ ｙｏｕ ｋａｍｉｓａｍａ」に至る思考形態。
至るところに神様現る。八百万の神。免罪符濫発。
宅録系シューゲイザーみたいな曲にささやかな幸せ発見。
頭にオキシトシン浸食。
神様ときましたら、次はお星様です。
ボーカルの女の人、歌う前に「それでは星の誕生を見届けください」ではじまり、
この曲が終わった頃には、自分の中の感動のミクロコスモスの世界にインナートリップ。
元小泉首相の相撲千秋楽コメントではありませんが『感動した！』
☆『 皆様のより良い中古不動産売買のお取次ぎができることを 楽しみにお待ちしております。』
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