マンション管理士の小沼です。
不動産の売却、購入、マンション管理のことで 何かありましたらまずはご相談を承ります。
少子高齢化、建物の高経年化のこれからの世の中、長期的視点でアドバイス致します。
そのマンションの管理組合が管理会社をリプレイスされているか、されていないか、
損害保険会社、その代理店、修繕工事会社、設計コンサル会社を選んだストーリーや、
管理意識はどうかなど知り得た情報、改善点等 伝達することを心掛けたく。
◇２０２２年１１月に開催された 東京都マンション管理士会 業務支援委員主催 セミナーの資料より。
実際に管理組合の顧問など、現場での経験、実績が豊富にあると思われ、客観性を持ち、的確なアドバイスを
バシバシとされていると感じられる墨田区に事務所を構えるマンション管理士 戸部素尚さん。
メモ書きしているように、２００５年、２００６年くらいに独立。＜かれこれ１７、１８年 業務を蓄積＞
年齢は４０代くらいでしょうか。マンション管理士さんの中では、比較的若く、現場で活躍されている方。
＜セミナーの場では、この当時 ３０くらいの管理組合の顧問をやっていらっしゃったかと＞
実際に「長期修繕計画」にツッコミをされています。
国交省の長期修繕計画作成ガイドラインや
公益系法人が発行される書籍＜統計値を引用＞を基に、基礎を固める。
戸部さんの言葉では、相手と対等にやり取りをするため『客観性をデータで示す。』
相手とは、管理会社の長期修繕計画作成の担当者(恐らく建築士、施工管理技士などの有資格者)や、
設計コンサルの担当者。
＜戸部さんの２つの事例をあげられていましたが、２つ共に管理会社が長期修繕計画を作成。
一つの管理会社の担当はフラットに応対、もう一つ会社さんは嫌々感ありのやり取り。
そりゃあ、嫌でしょう。＞
下記２件も研修資料で取り上げられていました。
公益財団法人マンション管理センター｜ 長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス (mankan.or.jp)
マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） (jhf.go.jp)
⇒ このブログの主旨的には、国交省や公的機関のガイドラインは、「あくまでも目安」ですかね。
自身の住む、所有する中古マンションの資産価値の維持、向上 分かりやすい言葉で
『いざとなったら高く売る』には、それなりに知恵、努力、創意工夫が必要でしょう。
ＮＰＯ法人 マンション管理者協会の松永久二郎さんの例えですと『前例踏襲しない』
でしょうか。
具体的な手法としては
『管理組合志向の企業理念を持ち、企業努力をする修繕工事会社を選ぶ』
『継続的なサポートをしてくれる信頼できるマンション管理士など協力体制を築く』
など、すぐには難しいかもしれませんが、地道にじっくりと「土台造りをする」ことが
何よりも大切かと。
何々、長期修繕計画のチェックポイントですかね。
築年数、総戸数、立地などにより アレンジは必要でしょうが、６～７割方
要所は抑えられるかと。（網羅できるかと）
＜戸部さんも、修繕工事会社に勤務歴のあるマンション管理士の方より、色々とご指導を受けられている
ご様子です。 管理会社や、修繕工事会社 出身のマンション管理士さんも今後 増えてくることでしょう。
何せ、ＮＨＫの「クローズアップ現代」にマンション管理のこと、主にランニングコストの上昇に
ついて放映されているような時代背景ですからね。 皆さん『自分の資産や人生は自分で守る』
モードになってきていますからね。＞
⇒ 今後は色々な識者さん達が『長期修繕計画のチェックポイント(突っ込みどころ)』
マスメディアやＳＮＳを通じ、世の中に普及されていくことが想定できます。
区分所有者の皆さんや、まだ実務経験の少ないマンション管理士さん＜私もそうです＞は、
経験値をアップしていきましょう！
◇続いて、戸部さんの現場レポートの応用編を斜め読み。
こちらは「大規模修繕工事を１回、実施している」「定期借地権」「低層階の一部が店舗の複合用途型」の
「タワーマンション」のようです。
長期修繕計画を作成した管理会社の担当に色々と質問し、指摘事項＜突っ込みどころ＞を明示されて
います。
キーワード：
・長期修繕計画はあくまで計画。 その通りに必ず実行しなければならない訳ではない。
実行時期や修繕工事金額の目安であり、修繕積立金の積立額の根拠となるもの。
⇒今後は、戸部さんのような指摘事項を入れてもらい、計画を軌道修正する管理組合が増えてくることでしょう。
ＮＰＯ法人マンション管理者協会の増永さんは『信頼できる修繕工事会社とマンション管理士と協業し、
定期的な診断（定点観測）をする』ことを推奨されています。
キーワード：
・当職の意見が正しいという訳ではなく、参考あるいは選択肢の一つとして取り扱って頂きたく。
⇒戸部さん マンション管理士として中立的な見解を示されています。＜管理会社さんも何かのきっかけで
企業努力により管理組合志向になるケースもありますからね。＞
キーワード：
・管理規約
⇒戸部さん 「専有部分」「専用使用権」「共用部分」「共用部分と一体管理すべき専有部分」
の記載されている条文や、上記の内容詳細が分かりやすく一覧表になっている『別表』を
客観的な判断基準として、このレポートでも 取り上げられています。
キーワード：
・マンション管理業協会(管理会社が設立した団体)の標準指標である管理適正評価制度の
「推定修繕工事個所１９項目」と、今回 管理会社の担当が作成した項目の『名称や中身(工事個所)』の
若干の違いを指摘。 総合的に判断すると、ほぼ網羅しているとされています。
⇒国交省の長期修繕計画作成ガイドラインか、マンション管理業協会の「推定修繕工事個所１９項目」と
照合。 管理会社もしくは設計コンサル会社の独自書式で作成することが多いのでしょう。
＜独自書式というよりかは、元々 業界内であった(と思われます)基礎書式を各社でアレンジされたのでしょう。＞
キーワード：
・全ての共用部の箇所が網羅されておらず、一部不足している項目あり。
⇒計画案に対してはやや厳し過ぎるかなと思う指摘を戸部さんはされていると思います。
不足している項目も「この部分は管理費会計で修繕対応します」「修繕する予定はありません」と
明記した方が、管理組合にとり、より親切としています。
＜ここまでくると、さすがは『プロの方』と言いたくなります。＞
キーワード：
・減圧弁は管理規約上、共用部分。減圧弁は１５～２０年に１回、交換するのが良いので計画案では
「増額要因」に。
・給水設備の中身、受水槽の装置「ＦＭバルブ」「ボールタップ」に明確な記載無しでしたが、過去の
２０２１年９月実施の工事にて交換済であることを確認。
キーワード：
・避難口、非常口誘導灯の記載無しですが、過去２０２１年５月に実施履歴があるので、今後も定期交換を
行なうべきであり「増額要因」と指摘。
・細かな修理、補修など管理費会計で対応できる小修繕以外の「突発的な修繕工事を実施するための」
『予備修繕費』の予算確保を、新たに提案。 毎年、戸当り１万円とされているので、総戸数８０戸であれば
毎年８０万円の『予備修繕費』を計上することが、好ましい。
・内容が分かりにくい項目の用語は、ネーミングを分かりやすいものに改める。
キーワード：
・鉄部塗装のトレンド。塩害が想定されない地域であれば、一般的な材質でなく、若干高額になるが
長期保証材料を使用して塗装頻度を少なくしたり、塩害地域ではなければ、塗装ではなく温水で洗浄し、
鉄部に付着した塩分を除去する手法をとり、節約を推奨。
・扉部分は塗装を４、５回繰り返すと、開閉しずらくなり、その支障を取り除く作業費用を記載すべきと
「増額要因」を指摘。
・材質を鉄製からステンレス製にすれば塗装工事をしなくてもよい節約案を提案。
キーワード：
・排水管は 管材が「鋼管、コア内蔵継手」であることを考えると更新工事ではなく、更生ライニング工事に
した方が、一時的な費用は抑えられる。 ただし、長い目でみると更新工事にした方が、費用面、衛生面でも
良いと指摘。
・管理会社の担当者が唱える他のマンション実績値ベース 戸当たり１１９万円は高額過ぎ、
戸当たり８０～１００万円で実施する修繕工事会社を選ばれることを推奨。
キーワード：
・自動火災報知設備の受信機のバッテリー交換は管理費にて対応と記載するのが、管理組合に親切と指摘。
・屋上のＦＲＰ製 補給水槽の鉄部塗装は４年に一度行う必要無しと指摘。
・ダメ出しばかりではなｋ、消防設備の圧力配管を３６年に１回と記載している内容に評価ポイントとして指摘。
キーワード：
・管理会社の計画案 周期、１２年に一度を見直す提案。
具体的箇所は 人命の危険がない床面の長尺塩ビシートは考えず、外壁の目地シーリングのことを優先的に考慮。
外壁目地シーリングも『１０年保証を得られる』商品もあり、このような長寿命建材を使用すれば、
修繕工事周期も１５年に延ばせ、節約できると提案。
キーワード：
・屋上防水は、ウレタン防水を１２年周期で重ね塗りと記載とあるが、見直しを提案。
具体的には、ウレタンの境に、トップコート(保護塗装)や部分補修することにすれば、大規模修繕工事と
同じ１５年周期にできる。
また、長寿命建材として３０年保証のウレタン防水工事の手法もある。
屋根は保護コンクリート工法なので、ウレタン防水が破断しても、旧アスファルト防水が機能するので
直ちに漏水につながる可能性は極めて低い指摘。
戸部さん ここから管理会社の担当 作成、長期修繕計画の泣き所＜本丸＞に攻め入っています。
キーワード：
・排水管更新工事は 最低戸当たり８０万円でできると指摘。ただし、各住戸の仕上げ材に費用は連動するとも。
埋設されている排水管部は更新せず、不具合部分のみの修理対応で良いと指摘。
上記費用は前述の『予備修繕費』でリカバリーを提案。
キーワード：
・管理会社は加圧ポンプを１０年に１回交換をみているが、２０年に１度に変更を提案。
・受水槽はＦＲＰ製であり、ＦＲＰ塗装をすれば更新不要と提案。
キーワード：
・長期修繕計画でのエレベーター工事の費用が大手系列で試算されている場合、
数社の独立系のメンテナンス会社でも見積依頼をする。
＜エレベーター工事は費用節減の分かりやすい(とっかかりにしやすい)部分であるかと＞
⇒総括です。
これだけの内容、分量を事細かくチェックするには、一朝一夕にはいかないでしょう。
それなりの時間、経験を積まなければならないと思います。
ただ、チェックポイントのパターンは、すごく多い訳ではないとも感じられます。
ケーススタディの情報を沢山入力すれば、ＡＩ(人工知能)の方が的確なアドバイスをしてくれそうな
気もします。
よく管理会社の方が用いられる「当社では何かあったとき責任は負いかねますので」との
管理組合の役員の不安感を煽るコメントも、パニック状態にならず、冷静になって考えてみましょう。
信用のおける
『修繕工事会社の現場管理者』『マンション管理士』『株式会社住宅あんしん保証の担当者』
の三つ巴体制でクールに対応しすれば、何ら問題は生じずと思われますが、いかがでしょうかかね。
◇締めです。
ＲＡＹ（レイ）というオルタナティブ、シューゲイザー、ドリームポップの演奏に合わせて
歌い踊るアイドルグループという触れ込み。
少し前には「・・・・（ドッツ）トーキョー」という目を遮蔽物で隠した 一風変わった
アイドルグループも。 ２者共に メンバーが結構入れ替わるや、楽曲提供者が結構コアな
グループのメンバーであったり。
と、必要最小限の情報ですが、私としましては、『とてもクオリティ高い＜歌と踊りで＞
アーティスト』なる存在ですかね。 若いのに、よう努力しちょると。感動して目に湿ったものが。
＜少しうがった見方ですが、こういうグループは日本よりも、海外に数多くのフォロワーを
生み出していくのでしょう。ＳＮＳという自由度の高い媒体に乗って＞
自分は自分なりに＜価値観で＞という、時代や世の中になっていきそうですね！
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