おはようございます。
今日は、これから出勤になります。
最近は、収益物件を不動産屋さんから買うのではなく、銀行から買おうとして動いております。
最初から融資有りきで買うためです。
積算と収益評価内で信用毀損しない物件でキャッシュフローがでる物件を探しています。
地域は、できれば首都圏東部と常磐線辺りと千葉県の千葉市辺りまでの物件です。
収益物件を買った時にリスクを考えると、地震や事故、火事などは保険や家賃を下げるなどでしのげると思うのですが、やはりなんと言っても空室が一番のリスクだと思っています。
この空室リスクをクリアする為には、始めから半分程度しか入らなくてもキャッシュフローが残る物件を買う事だと思っています。
かつ、銀行の評価が出やすい物件ですと、時期にもよりますが比較的売りやすいと思っています。
入居がなかなか決まりにくい物件でもリフォームしたり家賃を下げれば、なんとか5年ぐらいは持ちこたえると思っています。
5年持てば返済が進んでいるので、出来れば借り換えてキャッシュフローを改善するか、安く売っても最悪の事態になる事は、少ないかと思っています。
ですので、やはり現金は持っている事がすごく重要だと思っています。家賃が入ったりお金が銀行にあるとついつい錯覚してしまいますが、借金以上に現金を持って始めて使えると私は思っています。
家賃や楽な物や事柄に手を出すと人は歯止めが効かなくなる傾向にあるので、家賃は使わずに次の物件や修繕に備えるべきだと思いました。
そんなこんなで、今日は家賃に手を出さなければ、そんなに不動産も怖くないかな？と思ったブログでした。
編集後記
今日も、懲りずに満員電車で仕事に行きます。
20代の頃は毎日のように株と為替とパソコンの勉強をしていましたが、今は家族が増えて不動産にシフトチェンジしていますが、サラリーマン広い意味では次のステージに行く為の行動であり手段だと思っています。
今日もサラリーマン投資活動がんばります。