借入金に応じて土地を手当し、施工業者に発注してマンションを建設、それを個人などに販売するのがデベロッパー（不動産開発業者）の仕事である。だからマンション市況が冷え込み、在庫が積上れば、一気に経営が揺らぐという弱点がある。リーマン・ショックに直撃された2008年から09年にかけては、上場企業を含む多くのデベロッパーが倒産した。もちろん、デベロッパーが倒産したからといって、一旦購入したマンションが人手に渡るとか、差し押さえを受けるといったことはありえない。しかし、倒産会社のブランドは間違いなく悪化するので、将来の資産価値が目減りするおそれはあるのだろう。せっかくマンションを買うなら、倒産しそうにない会社から買いたいものだ。ではどういう会社が「危ない」のか。幸いな事に10年以降、不動産業者の倒産件数は下落か横ばい傾向にあり、しかも大型倒産はでていない。過剰債務などの問題を抱えた不動産業者は08~09年の不況期にほぼつぶれたといっていいだろう。この時期に倒産してしまったデベロッパーと、いまも健在な業者との違いはどこにあるのか。業歴、財務、得意分野の三つのポイントにしぼって解説します。
まず「業歴」について。この時期は、新興市場のほか東証一部上場を含む業種大手のデベロッパーが何社も倒産した。売り上げ規模をみるだけでは、危ないかどうか見分けることはできないということだ。
だが一方で、倒産会社にはおおよそ共通する条件があった。それは「業歴が浅い会社が多かった」ということ。業歴が浅いのに大手にのし上がれたのは、短期間のうちに販売戸数を急拡大したから。社業に勢いがあるのはいいことだが、マンション開発の場合は、前途のように市場にブレーキがかかればすぐに経営の屋台骨に響くという宿命がある。いま販売の調子がいいから、数年先はもっと売れるだろうと踏んで、以前の倍の土地を仕入れてしまう。急成長組のデベロッパーはこういう経営判断をくだしてしまいがちだ。
逆に、業歴の長いデベロッパーの多くは、不動産市況の浮き沈みをあらかじめ計算にいれ、好況時にも無謀な投資には踏み込まなかった。
デベロッパーの業歴を知る為には、原則として健宅免許の更新回数を見ればいい。五年に一回の更新で、数字が多い程業歴はながい。
「財務」について。
デベロッパーの場合、年商程度の借り入れをもとに事業をまわしている。それ以上の借入額があれば問題だ。会社四季報などの公開情報から借入金の額を確認してみて、借入金の額を確認してみて、借入額が年商の1.5倍や2倍になっているとしたら、その会社は将来の市況悪化時に大きな痛手をうけることが予想できる。また、在庫が年商以上に積み上っていれば、過剰在庫といっていい。この水準をもとに「危ない」かどうか見分けることができるだろう。
最後に「得意分野」について。一口にマンションといってもファミリー向け大型物件から、DINKS向け、投資用ワンルーム、マンションなど数種類にわかれる。不況時に生き残った会社の多くは、このうちのどれか一つを得意分野にしていった。反対に、財閥系の巨大企業を別にすると、全種類に手を出しているデベロッパーは「危ない」。
物件の立地面でも、得意な地域を明確に持っている会社のほうが安心だ。施工実績から見て「都心に強い」とか「私鉄の○○線沿に強い」とわかる会社である。しっかりと目を凝らして見極めよう。
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