形成美容外科医 兼 プロ受験講師の細井です
某会社のホームページから引っ張ってきました。
よろしくお願いいたします
新築ワンルーム不動産投資のお話、part2です
さてさて、話題の医師限定の某会社の説明会も明日に迫っているようですから、ツッコミどころを分けて紹介したいと思います
周りに勧誘を受けている人がいたらぜひ、ぼくのブログを教えてあげてくださいね
明日の某会社のパーティー会場がガラッガラだと嬉しいです
笑
笑さて、まずは
節税について
下にスクロール追従型のイベントへのリンクが付いてきてウザいですね
笑
笑まず、不動産投資というものの前提をしっかり確認しましょう。
不動産投資とは、銀行からの融資をつかって、毎月プラスのキャッシュフローを生み出すことです。
税金、銀行への返済、諸費用
を上回る家賃収入を得ることで、プラスになるわけですね。
つまり、儲かるため、税金は払わなくてはなりません。しかし、そこに給料制の医者の時には使えなかった、経費を使えるようになるため、不動産投資で生まれたプラスから交際費（飲み会代）や、家賃（家を事務所にする）を計上することができます。
そうやって、不動産投資で産んだ利益から経費を使って生活することで節税をし、医者の給料を残すのが、副業で不動産投資をする本来の筋です。
しかし、この手の新築ワンルームマンション投資は、月々の支払いがマイナスになります。大抵が月1〜2万程度の手出しが必要になります。
利回りでいうと4パー以下
ちなみに僕ならワンルームは表面利回り10パーはないと買いません。
これは不動産投資で損をしていることになりますから事業としては失敗です。
不動産会社の言う節税とは以下です。
自分の給与からその損した分を控除することができ、見かけの課税所得が減るため、節税になるということです。
上の表で言うと100万円不動産で損してますから、課税所得が994万になり、1094万に対する課税から994万に対する課税となり、44万得すると書いてあります。
クッソうけますよね
100万損して44万得する
1万ください、4400円あげます。
こんなこと平気で書けるってすごいですよね
もちろん、銀行からの融資から100万分損しているので、自分の財布から100万無くなるわけでないので、44万の得だけ浮かび上がって見えますが。
もちろん、銀行からの融資から100万分損しているので、自分の財布から100万無くなるわけでないので、44万の得だけ浮かび上がって見えますが。もし、減価償却がしっかりとれて、実際はプラス収支だけども、それを表向きマイナスにできるのであれば話は別ですが、
2000万程度のワンルームでは、減価償却費は年50万程度、、
ましてやもともと月々マイナスなので話になりません。
銀行融資はあなたがあなたの与信枠を削って引いているものです。銀行は与信を重視しますので赤字の不動産投資を行なっている人には、当然ながらその後の融資が下りにくくなります。
今後、クリニック開業、マイホーム購入、と考えている場合の融資の審査にも響きます。
金借りて、赤字を垂れ流すポンコツ経営者という烙印が押されかねません。銀行は金利で儲けていますから、金が返せなくなる可能性のある人間には貸し渋ります。
ワンルーム投資の場合、『医師免許』という国家資格に対して、融資が下りているのであり、物件に対して下りているわけではありません。
つまり、物件の内容はクソだけど（というか見てない）、まぁこいつは本業収入あって、確実に金返せるだろ〜から高い金利で貸し付けよっと。
ということですね。
まとめると、
月の収支がマイナスになる不動産投資は本末転倒です。それを業者は節税という言葉で巧みにごまかしますが、結局損しています。
将来の融資のためにも、赤字事業を営んでいるという経歴は完全に不利です。
こないだ新築ワンルームの元営業マンから聞きましたが、
銀行口座を新しく開設させて、家賃の振込みと、ローンの引き落としを別口座にすると、マイナスなのが分かりにくくなって、騙しやすいんですよ。
と言っていましたね
ああ、こわい、、世の中はこうやって、お金を稼いでいる人たちもいるわけです。
われわれ医師は恵まれた環境に育ってしまったぶん、気をつけなければなりませんね。
まずは税金の話、非常に簡単にさせていただきました
節税を謳う不動産投資は罠です
詳しくは 不動産投資 節税 などでググってもらって不動産投資家の先輩の方々の記事を読むと良いと思います。
また次回
よろしくお願いいたします