農家住宅を相続したあなた、途はあります
役所に「門前払い」されない、売却の進め方
「調整区域の農家住宅は売れない」。
そう言われて、あきらめていませんか。
でも、途（みち）はあります。
カギは「属人性」を外す、用途変更の許可です。
そして、役所に門前払いされない準備です。
今日は、その進め方を具体的にお話しします。
なぜ「門前払い」されるのか
窓口で「この家、売れますか」と聞く。
すると「調整区域は原則むずかしい」と返ってくる。
これは、担当者が不親切だからではありません。
役所は、原則から入る仕組みだからです。
口頭で「できます」とは、軽々に言えません。
資料がそろう前は、判断する材料がないのです。
だから、素手で聞くと、原則論で終わります。
大事なのは、役所が「いいですよ」と言える土台を作ること。
「属人性を外しても差し支えない」と言える根拠
役所が用途変更を認める根拠は、感覚ではありません。
都市計画法34条14号という条文に、土台があります。
かみくだくと、こういう考え方です。
ひとつ、建物はすでにあり、増えない。
だから、新しい市街化を生まない。
ふたつ、当初その家を許した人の事情が、もう続かない。
放っておけば、空き家になるだけです。
みっつ、用途は一般の住宅に限る。敷地も広げない。
だから、調整区域の趣旨に反しない。
この3点がそろうと、「外しても差し支えない」と評価されます。
（出典：都市計画法34条14号／千葉県開発審査会提案基準）
役所を動かす「4つの資料」
門前払いを避けるカギは、先に資料をそろえることです。
一般論ではなく、この土地の事実で話す。
そのための4点を、先に固めます。
【表】役所に持っていく4つの資料
|
資料 |
何を示すか |
どこで取る・調べる |
|
① 適法に建てられた証拠 |
きちんと許可・確認を受けた家か |
開発登録簿・建築確認の記録（白井市） |
|
② 建ってからの年数 |
一定の年数が経っているか |
建築の時期・登記の記録 |
|
③ 敷地が当初のままか |
敷地や区画を広げていないか |
公図・登記・現況の確認 |
|
④ やむを得ない事情の証明 |
なぜ手放すのか（客観的に） |
除籍・相続・転居・破産などの資料 |
※「やむを得ない事情」は、所有者の死亡・相続・遠方への転居・経済的な事情などを、客観的な書類で示します。一定の年数を満たさなくても、この事情があれば認められる余地があります。（出典：千葉県開発審査会提案基準の運用）
白井での窓口と、進め方の順番
白井の調整区域の許可は、白井市が窓口です。
（2014年に、千葉県から白井市へ移りました）
建築宅地課が担当になります。
ただし、用途変更のような特例の許可では、
千葉県の開発審査会が関わることもあります。
だから、進め方はこうです。
ひとつ、区域と属人性の有無を調べる。
ふたつ、4つの資料をそろえる。
みっつ、その資料を持って、事前に相談する。
よっつ、論点を絞って、申請に進む。
一度の口頭回答で、あきらめないことが大事です。
実例で見る｜こうして門前払いを越えた
実例1｜「むずかしい」が「検討できる」に変わった（中村さんのケース）
中村さん（仮名）は、親の農家住宅を相続しました。
最初、窓口では「調整区域なので」と言われました。
そこで、資料をそろえ直しました。
許可の記録、建ってからの年数、敷地が当初のまま。
そして、相続で手放さざるを得ない事情の書類。
これを持って、もう一度相談しました。
すると「その内容なら、検討できる」と変わりました。
同じ土地でも、入り方で結果が変わったのです。
※許可の可否は、白井市・千葉県開発審査会の個別判断です。同じ条件でも結果は異なります。
実例2｜資料が足りず、止まっていた（小林さんのケース）
小林さん（仮名）は、急いで売り出していました。
でも、買主から「建て替えできるのか」と聞かれます。
答えられず、話が止まりました。
属人性も、許可の履歴も、調べていなかったのです。
そこで、いったん売り出しを止めました。
4つの資料をそろえてから、出し直しました。
今度は、買主にも自信を持って説明できました。
あきらめる前に、まず調べる
「売れない」と言われた家ほど、調べる価値があります。
属人性は、外せることがあります。
旧既存宅地なら、そもそも縛りが無いことも。
大事なのは、原則論であきらめないこと。
そして、役所が動ける土台を、先に作ることです。
私たちにできること
住宅流通合同会社は、不動産業務40年の地元の会社です。
白井・印西・北総線沿線を、ずっと見てきました。
調整区域の農家住宅にも、向き合ってきました。
許可履歴・線引き・属人性の調べ方を押さえています。
4つの資料をそろえる段取りも、お手伝いします。
必要に応じて、白井市の窓口や、開発許可に詳しい専門家、提携の司法書士・税理士とも連携します。
売主の立場で、無理のない途を一緒に探します。
ご相談ください
「農家住宅は売れない」と言われた方へ。
途は、あります。
まずは、属人性と区域の確認から。
一度、ご相談ください。
LINEでのご相談も承っています。
本記事は一般的な情報の整理です。用途変更や属人性の解消が認められるかは、土地ごと・状況ごとに白井市（所管の窓口。特例的な許可では千葉県開発審査会が関与）が個別に判断します。経過年数などの具体的な要件や税の取り扱いは、白井市の窓口や、開発許可に詳しい専門家・司法書士・税理士などにご確認ください。
住宅流通合同会社（宅地建物取引士）
不動産業務40年
千葉県知事(2)第17629号
千葉県白井市西白井4-29-9
TEL 047-406-4810