結論
離婚で家を出ることになっても、住宅ローンの支払いを、自分の判断で止めてはいけません。
止めた先に待っているのは、競売です。
競売の落札額は、市場価格の5割から7割。
数百万円、時に一千万円を超える損が出ます。
払えないなら、止める前に、銀行に相談する。
それだけで、任意売却という別の道が開きます。
この記事は、その「止めた先で何が起きるか」を、順を追って書きます。
私は競売で物件を仕入れてきた側の経験が、10年ほどあります。
買う側から見てきたからこそ、売る側が何を失うかを、具体的に書けます。
まず、どこに連絡するか
支払いが厳しいと分かった時点で、連絡する先は、借入をしている金融機関です。
窓口は、支店の融資係、またはローンセンターです。
「返済相談」と伝えれば、担当につながります。
ネット銀行なら、専用の返済相談窓口が用意されています。
大事なのは、滞納する前に連絡することです。
一度でも延滞すると、話の入口が「相談」から「督促」に変わります。
まだ払えているうちに動くほうが、条件の交渉余地が残ります。
ローンを止めると、何が起きるか──時系列
支払いを止めてから競売までは、おおむね次の順で進みます。
期間は金融機関により差がありますが、目安として書きます。
滞納1〜2ヶ月：督促
電話とハガキで、督促が来ます。
この段階なら、まだ引き返せます。
滞納3〜6ヶ月：期限の利益の喪失
ここが、最初の分かれ目です。
3ヶ月から6ヶ月ほど滞納すると、「期限の利益」を失います。
期限の利益とは、借金を分割で払える権利のことです。
これを失うと、残りの全額を、一括で払えと請求されます（民法137条）。
自宅に「期限の利益喪失通知書」が届きます。
数千万円を、一度に払えと書かれた紙です。
払える人は、まずいません。
喪失後：保証会社が代わりに払う（代位弁済）
一括で払えないと、保証会社が、あなたに代わって銀行に全額を払います。
これを代位弁済といいます。
このとき、債権者が銀行から保証会社に移ります。
以後、請求してくるのは保証会社です。
そして保証会社は、回収のために競売を申し立てます。
申立て後：競売開始決定
裁判所から「競売開始決定」の通知が届きます。
これで、あなたの家は、裁判所の手続きに乗りました。
裁判所の執行官と不動産鑑定士が、家に調査に来ます。
室内を見て、写真を撮り、評価書を作ります。
近隣にも、競売にかかったことが伝わり始めます。
開始決定後、おおむね半年〜1年：入札・落札・退去
評価をもとに、裁判所が「売却基準価額」を決めます。
入札期間（1ヶ月程度）を経て、一番高い額を入れた人が落札します。
落札されると、家はその人のものです。
あなたは、退去しなければなりません。
応じなければ、裁判所が強制執行で、荷物を運び出します。
競売の価格は、なぜ安いのか
ここが、この記事の核心です。
競売の「売却基準価額」は、市場価格の7割程度に設定されます。
さらに、その8割の額から入札できる仕組みです。
つまり最低ラインは、市場価格の5割から6割まで下がります。
実際の落札額も、市場価格の5割から7割に収まることが多い。
これは、私が買う側で見てきた実感とも一致します。
なぜここまで安いか。買う側の理由は、はっきりしています。
● 落札まで、室内を内覧できない。書類と写真だけで判断する。
● 雨漏りやシロアリが後で見つかっても、保証がない。全部、落札者の負担。
● 前の住人が居座れば、明け渡しの手間と費用がかかる。
● 残された家財（残置物）の処理も、落札者がやる。
このリスクを全部引き受ける代わりに、買う側は安く入れます。
その「安さ」は、そっくりそのまま、売る側の損になります。
任意売却なら、どう違うか
競売を避ける道が、任意売却です。
任意売却とは、ローンが残ったままの家を、金融機関の同意を得て、一般の市場で売る方法です。
滞納していることが前提になりますが、競売の前なら間に合います。
普通の売却と同じように、写真を撮り、広告を出し、内覧してもらって売ります。
だから、競売より高く売れます。
売却額は、市場価格の8割から9割が目安です。
具体例で、損の大きさを見る
市場価格3,000万円の家で、比べます。
● 任意売却：3,000万円 × 8〜9割 ＝ 2,400万〜2,700万円
● 競売 ：3,000万円 × 5〜7割 ＝ 1,500万〜2,100万円
差は、300万円から1,200万円。
この差額は、そのまま、あなたに残る借金の差になります。
家を手放しても、ローンは残ります。
どちらで売ったかで、売った後に背負う額が、これだけ変わります。
任意売却には、ほかにも実務上の利点があります。
● 引っ越し費用（10〜30万円が目安）を、売却代金から出してもらえる場合がある。
● 売却の時期を、ある程度こちらの都合で調整できる。
● 競売のように、ネットや新聞に「競売物件」として公開されない。
離婚では、特に危ない
離婚では、この滞納が起きやすい形が、いくつもあります。
● 家を出た側が、「もう住んでいないから」と払わなくなる。
● 住み続ける側が、一人では払いきれなくなる。
● どちらが払うかを決めないまま、宙に浮く。
そして、忘れてはいけないのが、連帯債務者・連帯保証人です。
主債務者が払わなければ、請求は、この人たちに及びます。
離婚して家を出ても、保証人からは自動では外れません。
元配偶者の滞納が、自分の信用を傷つけることになります。
競売になれば、信用情報にも記録が残ります。
その後、数年は、新たなローンを組みにくくなります。
まとめ
離婚で頭がいっぱいのとき、ローンの支払いは、後回しにされがちです。
けれど、勝手に止めるのは、いちばん急ぐ判断を誤ることです。
止めれば、競売。市場価格の5割から7割。
相談すれば、任意売却。市場価格の8割から9割。
この差が、あなたの、これからの生活を左右します。
払えない見込みが立ったら、まず銀行に相談する。
そして、競売を避ける段取りを、早く始める。
早ければ早いほど、選べる道は多く残ります。
住宅流通合同会社は、西白井から、金融機関との段取りも含めて、順番を整理します。
競売を買う側で見てきた経験から、売る側が損をしない順序を、お伝えできます。
返済・債務の判断は金融機関と、法務は提携の弁護士・司法書士にご確認ください。
まずは、止める前に、ご相談ください。
出典：民法137条（期限の利益の喪失）、民事執行法（不動産競売）。競売落札額・任意売却相場は不動産各社の公表データによる。
住宅流通合同会社
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