結論
売却額より、ローン残高のほうが多い。
この状態を、オーバーローンといいます。
普通に売り出しても、抵当権が外せないため、売れません。
けれど、道はあります。任意売却です。
任意売却とは、銀行（債権者）の同意を得て、ローンが残ったままの家を、一般市場で売る方法です。
競売より高く売れ、残った借金も、無理のない形で返していけます。
ただし、これには期限があります。
競売の開札期日の前日を過ぎると、この道は閉じます。
だから、早く動くほど有利です。
この記事は、その全手順を、売主の動きと、私たち業者の動きを並べて書きます。
どの段階で、誰が、何をするのか。順番で示します。
大前提：任意売却は「滞納」が入口になる
まず、押さえておくべきことがあります。
任意売却は、住宅ローンを滞納していないと、始められません。
滞納していないうちは、銀行は保証会社から全額回収できるため、任意売却に応じる理由がないからです。
つまり、まだ普通に払えているなら、それは任意売却ではなく、通常の売却です。
「残債が払えそうもない」という相談は、多くの場合、すでに滞納が始まっているか、始まる寸前です。
その段階から、任意売却の時計が動き出します。
全体の時間軸──滞納から競売まで、約1年半
先に、全体の流れを時系列で示します。
期間は金融機関により差がありますが、標準的な目安です。
● 滞納1〜3ヶ月：督促状・催告書が届く
● 滞納3〜6ヶ月：期限の利益を喪失、代位弁済
● 滞納6〜8ヶ月：競売開始決定通知、差押え
● 滞納8〜10ヶ月：裁判所の現況調査（執行官が来る）
● 滞納10〜12ヶ月：期間入札通知（最終デッドライン）
● 開札期日：落札者決定。ここを過ぎたら、任意売却は終了
任意売却が可能なのは、この最後の「開札期日の前日」まで。
けれど、買主を見つけ、契約し、決済まで終える必要があるため、実際にはもっと手前が勝負です。
以下、段階ごとに、売主の動きと業者の動きを並べます。
第1段階：滞納〜督促（滞納1〜3ヶ月）
売主の動き
督促状や催告書が届き始めます。
この時点で、多くの人は「どうしよう」と固まります。
ここで動けるかどうかが、後の結果を大きく変えます。
業者（私）の動き
相談を受けたら、まず物件の査定です。
「いくらで売れそうか（市場価格）」を出し、ローン残高と突き合わせます。
この差が、残債の見込み額になります。
同時に、確認するのはローンの中身です。
主債務者は誰か。連帯債務者・連帯保証人は誰か。
これは登記簿では分かりません。金銭消費貸借契約書で確認します。
ここを最初に押さえないと、後で契約が白紙に戻ることがあります。
この段階での相談が、一番いい。
販売期間を長く取れるので、高く売れます。相手もまだ銀行で、話がシンプルです。
第2段階：期限の利益喪失・代位弁済（滞納3〜6ヶ月）
売主の動き
「期限の利益喪失通知」が届きます。
残り全額を一括で払え、という通知です（民法137条）。
払える人はいません。ここが、心理的に一番こたえる時期です。
続いて「代位弁済通知」が届きます。
保証会社が、あなたに代わって銀行に全額を払った、という知らせです。
これで、債権者が銀行から保証会社（のちにサービサー）へ移ります。
業者（私）の動き
ここが、任意売却の交渉が本格化する段階です。
債権者が誰になったかを、正確に把握します。
● 代位弁済の前なら、交渉相手は銀行。
● 代位弁済の後なら、保証会社、またはサービサー。
相手が変わると、交渉の性質も変わります。
銀行はまだ穏やか。サービサーは回収のプロで、より数字にシビアです。
だから、代位弁済の前に売却の道筋を作れると、売主に有利なのです。
私の仕事は、ここで債権者から「任意売却の同意」を取り付けること。
「競売より、任意売却のほうが回収額が多い」という理屈を、市場データと販売計画で示します。
感情ではなく、数字で説得する。ここが業者の腕の見せどころです。
第3段階：売却活動（代位弁済後〜競売開始前後）
売主の動き
媒介契約を結び、売り出しが始まります。
内覧への協力が要ります。
また、事情を近所に知られたくない場合は、その旨を伝えてください。詳細を伏せた売り方もできます。
業者（私）の動き
広告・ネット・レインズで、買主を探します。
普通の売却と同じように、写真を撮り、売り出します。
ここが競売と決定的に違う点で、だから競売より高く売れます。
価格設定が肝です。
高すぎれば売れず、時間切れで競売になる。
安すぎれば、残債が無駄に膨らむ。
市場価格の8〜9割を狙いつつ、期限から逆算して、売れる価格に置く。
このさじ加減が、経験の差が出るところです。
並行して、債権者との配分の調整をします。
売却代金を、どの債権者に、いくら配分するか。
抵当権者が複数いれば、全員の同意が要ります。一人でも欠ければ、売却は成立しません。
第4段階：契約・決済・競売取下げ（開札期日の前まで）
売主の動き
買主が決まれば、売買契約を結びます。
そして決済（代金の受け取りと引き渡し）。
このとき、引っ越し費用を売却代金から出してもらえる場合があります（10〜30万円が目安）。
競売にはない、任意売却の利点です。
業者（私）の動き
ここでタイムリミットを、正確に管理します。
任意売却の完了とは、契約でも、買主決定でもありません。
代金の受け取りと引き渡し、そして債権者の抹消書類が揃って、初めて完了です。
債権者の決済稟議に、1〜2週間かかります。
だから、開札期日ぎりぎりでは間に合わない。
プロは、カレンダー上の期限より1ヶ月早く成約させます。
すべてが整えば、債権者が競売を取り下げます。
これで、競売を回避できました。
第5段階：残った借金（残債）の返済
売主の動き
売却しても、ローンを返しきれなければ、差額が残債として残ります。
これは借金として残りますが、一括ではなく、分割で返せます。
生活状況表（収支の書類）を出し、無理のない額を決めます。
月5,000円から30,000円ほどが、一般的な水準です。
業者（私）の動き・専門家への橋渡し
残債の返済交渉、そして債務整理（任意整理・個人再生・自己破産）は、弁護士・司法書士の領域です。
私の役割は、ここまでの売却を、残債処理まで見据えて設計しておくこと。
そして、適切なタイミングで、提携の専門家につなぐこと。
サービサーが相手なら、まとまった額の一括和解で、残債が大きく圧縮されることもあります。
この交渉は、専門家と連携して進めます。
業者選びで、結果が変わる
最後に、これは売主に知っておいてほしいことです。
任意売却は、通常の売却と、まったく別の仕事です。
● 債権者との交渉が要る。
● 期限との戦いがある。
● 複数の抵当権者、連帯保証人の同意が要る。
● 残債処理まで見据えた設計が要る。
普通の仲介しかやったことのない業者では、途中で止まります。
だから、任意売却の経験がある会社を選ぶことが、そのまま結果に直結します。
私は、競売を買う側で見てきた経験が10年ほどあります。
競売に流れたら家がどう買い叩かれるかを、買い手側から知っている。
だからこそ、そうならない売り方を、逆算で組めます。
まとめ
家より借金が多くても、売れます。
ただし、順番と、期限と、相手を、間違えないことです。
● 入口は「滞納」。相談は、早いほど有利。
● 相手は、代位弁済の前なら銀行、後ならサービサー。
● 期限は、競売の開札期日の前日。実際はその1ヶ月前が勝負。
● 残った借金は、分割で返せる。専門家と組んで、圧縮も狙える。
一番よくないのは、督促に固まって、時間を溶かすことです。
動ける時間が長いほど、選べる道は多い。
住宅流通合同会社は、西白井から、この全段階を設計します。
売却の入口から、残債処理の橋渡しまで。
返済・債務整理・法務は、提携の弁護士・司法書士の領域として、適切につなぎます。
まずは、督促が来たその時に、ご相談ください。
出典：民法137条（期限の利益の喪失）、民事執行法（不動産競売）。任意売却の期限・流れ・残債返済水準は、不動産各社および任意売却支援団体の公表データによる。返済交渉・債務整理・時効・連帯保証の各論は、弁護士・司法書士への確認を前提とした一般的解説です。
住宅流通合同会社
千葉県知事免許（2）第17629号／不動産業務40年
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