結論（まず、ここだけ覚えてください）
同じ家を売るのでも、「離婚が成立する前」か「成立した後」かで、税金の扱いが大きく変わります。
ポイントは2つです。第一に、家そのものを配偶者に渡す場合、婚姻中に渡すと贈与税・譲渡所得の特例の両面で不利になり、離婚成立後の「財産分与」として渡せば、原則として贈与税はかからず、マイホームの3,000万円特別控除も使える可能性が出てきます。第二に、第三者に売って代金を分けるだけの場合でも、代金を分けるタイミングが離婚成立前だと「贈与」とみなされるリスクがあります。
「前か後か」で、手もとに残るお金は数百万円単位で変わることがあります。ただし、税額や特例の適用可否は個々の事情で判断が分かれるため、最終的な判断は必ず税理士にご確認ください。
※このブログは、宅地建物取引士としての実務知識をもとに、わかりやすくまとめたものです。税額の計算・特例の適用可否は、必ず税理士にご確認ください。
全体マップ ― なぜ「前か後か」で税金が変わるのか
離婚に伴う不動産のお金の動きは、大きく2つの入口に分かれます。この「入口」の違いを理解すると、何が課税対象になるかが整理できます。
入口①：家を第三者に売り、代金を分ける
家を不動産会社や個人など第三者に売却し、その代金を夫婦で分けるパターンです。この場合、3,000万円特別控除は通常どおり使えます（相手が身内ではないため）。問題になるのは「代金を分けるタイミング」です。離婚が成立する前に、まだ夫婦である状態で片方が代金の一部を相手に渡すと、それは単なる「贈与」とみなされるリスクがあります。離婚成立後に清算すれば、それは夫婦の共有財産の清算である「財産分与」として扱われ、原則として贈与税はかかりません。
入口②：家そのものを配偶者に渡す（財産分与・名義変更）
家の名義そのものを配偶者に移すパターンです。ここでは2つのことが同時に起きます。
● 渡す側：無償であっても「時価で譲渡した」とみなされ、譲渡所得税が課税されます（財産分与も譲渡の一種として扱われます）。
● もらう側：財産分与として受け取る限り、原則として贈与税はかかりません。ただし、婚姻中に贈与として渡せば、通常の贈与税の対象になります。
そしてマイホームの3,000万円特別控除には「配偶者など特別の関係がある人に売ったものでないこと」という要件があります。婚姻中の配偶者はこの「特別の関係がある人」に該当するため控除が使えませんが、離婚が成立した後の元配偶者はこれに該当しないため、控除を使える可能性が出てきます。
ケース別判定表 ― 対象になるか、ならないか
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状況 |
贈与税の対象になるか |
3,000万円控除は使えるか |
対応の目安 |
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① 第三者に売り、離婚成立後に代金を分ける |
ならない（財産分与） |
使える（相手は第三者） |
通常どおり進めてよい |
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② 第三者に売り、離婚成立前に代金を渡す |
なる可能性がある（贈与とみなされるリスク） |
使える（相手は第三者。これは変わらない） |
代金の受け渡しは離婚成立後に |
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③ 家そのものを配偶者へ、離婚成立後に渡す |
もらう側：ならない／渡す側：譲渡所得税は別途かかる |
使える可能性がある（元配偶者は特別の関係がある人に該当しない） |
渡す側の譲渡所得の試算を先に |
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④ 家そのものを配偶者へ、離婚成立前（婚姻中）に渡す |
なる可能性がある（通常の贈与として） |
使えない（配偶者は特別の関係がある人） |
婚姻中の名義移転は避け、時期をずらす |
表の①と③が「離婚成立後」、②と④が「離婚成立前」です。同じ財産の動きでも、成立の前か後かだけで、税金の扱いが変わることが分かります。
具体的な計算例 ― 数字で見る「前か後か」の差
印西・白井エリアでよくある価格帯を例に、家そのものを配偶者に渡す（上表③・④）ケースで比較してみます。取得費2,500万円、譲渡費用100万円、分与時の時価4,600万円、所有期間10年（長期譲渡所得）と仮定します。
③ 離婚成立後に財産分与として渡す場合
譲渡所得＝4,600万円－（2,500万円＋100万円）＝2,000万円
元配偶者は「特別の関係がある人」に該当しないため、3,000万円特別控除の対象になり得ます。2,000万円－3,000万円＝マイナスとなり、課税譲渡所得はゼロ。譲渡所得税はかかりません（ただし控除を受けるには確定申告が必要です）。
④ 離婚成立前（婚姻中）に渡す場合
譲渡所得は同じく2,000万円ですが、配偶者は「特別の関係がある人」に該当するため、3,000万円特別控除は使えません。
課税譲渡所得2,000万円に対し、長期譲渡所得の税率（所得税・復興特別所得税・住民税あわせて約20.315％）を掛けると、税額はおよそ406万円になります。
同じ財産の移転でも、時期が前か後かだけで、約406万円の差が生まれる計算になります。
（参考）代金分配が「贈与」とみなされた場合の目安
上表②のケースで、離婚成立前に売却代金のうち1,000万円を配偶者に渡し、それが贈与と認定された場合の目安です。基礎控除110万円を差し引いた890万円に、一般贈与財産の税率を当てはめると、贈与税はおよそ231万円になります。
※これはあくまで一般的な税率表に基づく概算です。実際の税額は、その年の他の贈与の有無や税制の内容によって変わります。正確な金額は税理士にご確認ください。
例外・経過措置として知っておきたいこと
財産分与でも贈与税がかかる例外
財産分与として受け取った財産には、原則として贈与税がかかりません。ただし、次の場合は例外です。
● 分与された財産の額が、婚姻中に夫婦で築いた財産の額などと比べて「多すぎる」と認められる場合、その多すぎる部分に贈与税がかかります。
● 相続税や贈与税を免れるためだけに離婚をしたと認められる場合、分与された財産のすべてに贈与税がかかることがあります。
財産分与の請求期間が5年に延長されています（訂正）
財産分与を請求できる期間は、以前は離婚成立から2年でしたが、令和6年法律第33号による民法改正（民法768条2項ただし書）により、2026年4月1日から5年に延長されています。今日時点（2026年7月）では、すでにこの5年ルールが施行されています。
ただし、離婚の時期によっては、旧ルール（2年）と新ルール（5年）のどちらが適用されるかという経過措置の確認が必要な場合があります。この点は、個別に弁護士へご確認いただくのが確実です。
期間が延びたからといって、売却や財産分与の時期をむやみに先延ばしする理由にはなりません。時期によって税額が大きく変わることを踏まえ、早めに全体の計画を立てることが大切です。
住宅ローン控除との重複に注意
3,000万円特別控除を使った年の前後の一定期間に、新居で住宅ローン控除を受けようとすると、住宅ローン控除が使えなくなることがあります。売却と買い替えを同時に考えている場合は、どちらが有利か事前に試算しておくことをおすすめします。
確認資料と窓口
● 税理士：贈与税・譲渡所得税の試算、3,000万円特別控除の適用可否の最終判断
● 弁護士：財産分与の合意内容、請求期間の経過措置の確認
● 国税庁：確定申告書等作成コーナー、タックスアンサーでの要件確認
● 必要書類の例：離婚協議書（財産分与条項）、購入時の売買契約書・領収書（取得費の確認）、登記事項証明書
実例（仮名・状況は一部再構成しています）
鈴木さん（仮名）ご夫婦は、西白井の戸建てを財産分与で夫から妻へ渡す方向で話を進めていました。当初は「早く片付けたいから」と、離婚届の提出前に名義変更をする予定でした。
しかし、婚姻中の名義変更では3,000万円特別控除が使えず、譲渡所得税が数百万円単位で発生する見込みであることが分かり、離婚成立後に名義変更の手続きを行う流れに変更されました。結果として、控除の対象となり、税負担を抑えることができました。
「前か後か」という、ほんの数週間・数か月のタイミングの差が、手取り額を大きく左右した事例です。
出典一覧
● 国税庁タックスアンサー No.4414（離婚して財産をもらったとき）
● 国税庁タックスアンサー No.3114（離婚して土地建物などを渡したとき）
● 国税庁タックスアンサー No.3302（マイホームを売ったときの特例・特別の関係がある人の範囲）
● 国税庁タックスアンサー No.3208（長期譲渡所得の税額の計算）
● 民法第768条第2項ただし書（財産分与の請求期間、令和6年法律第33号による改正・2026年4月1日施行）
● 国税庁 贈与税の速算表（一般贈与財産用）
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