【白井市・印西市】あまり語られない不都合な真実。
売り出して3か月、反響ゼロ…それ、家のせいではないかもしれません
白井市・印西市・北総線沿線で、売り出しているのに問い合わせがない。そんなとき、売主さんは「うちの家がだめなのかな」と考えがちです。
でも、原因は家ではないことがあります。売主さんの目には見えにくい理由を、お話しします。
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■ 反響がない方へ：LINEでセカンドオピニオン
売出価格・媒介契約・直近の報告書をLINEで送ってください。地元の数字で、いまの売り方を見立てます。
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■ 原因は、7つに分けて見られます
価格、価格の決め方、写真、他社への情報、内覧、売主さんの事情、立地。まずこの表で全体を見てみましょう。売主さんが気づきにくいのは、価格の決め方と、他社への情報の2つです。
▼▼ 「売れない家_図1_表_売れない家の原因7つ」 ▼▼
■ 売主さんに見えているのは、結果だけ
見えるのは、問い合わせの数と報告くらい。見たい人が断られたか、査定の根拠、取引状況の本当の表示は、聞かないと見えません。
▼▼ 「売れない家_図9_図解_売主さんの目に見えること見えないこと」 ▼▼
■ 高い査定は、うれしい。でも、根拠を聞いてみましょう
媒介契約を取るために、相場より高い査定を出す会社が、一部にはあります。契約のあとで、反響がないと、値下げを勧められる。売主さんは、最初の金額を信じています。
宅建業法34条の2第2項は、価額の意見には根拠を明らかにするよう求めています。近くの成約事例が、価格と時期つきで示されているか。そこを見てください。
▼▼ 「売れない家_図3_表_査定価格の見分け方」 ▼▼
■ 専任の3か月で、会社の姿勢が見えます
専任・専属専任は、3か月以内の契約です。反響を確認して、価格の見直しを相談してくれる会社もあれば、報告がなく、最後に「下げましょう」と言うだけの会社もあります。
▼▼ 「売れない家_図8_図解_専任媒介3か月_見直す会社と放置する会社」 ▼▼
■ 写真と内覧：買主さんの目で
暗い写真、水回りが写っていない、管理費の記載がない。これでは、問い合わせまで進みにくいものです。内覧が入るのに申込がないときは、片付け、におい、鍵の手配を、一緒に見直せます。
■ 反響の数字を、担当者に聞いてみましょう
閲覧、問い合わせ、内覧。この数字があれば、原因は絞れます。聞くことは、売主さんの権利です。
▼▼ 「売れない家_図4_表_反響の数字で原因を絞り込む」 ▼▼
■ もうひとつの見えない理由：他社に届いていない
専任の会社が他社に物件を紹介しなければ、買主さんを探す範囲は、その会社のお客様だけです。売主さんと買主さんの両方から手数料を受け取る「両手」なら、収入は2倍。2,500万円なら、上限で89.1万円（税込）が178.2万円です（計算例）。
両手取引自体は違法ではありません。問題は、他社の買主さんを、自社の利益のために断ることです。国土交通省も、故意に取引状況を隠して紹介しない行為は、市場の公正を害すると位置づけています。
▼▼ 「売れない家_図2_図解_囲い込みが起きる理由_手数料2倍」 ▼▼
■ 売主さんの知らないところで、起こりうること
外からは見えません。実務で問題とされる手口は、次のようなものです。
・レインズに登録しない、または遅れる。
・図面を載せない、取引状況を更新しない。
・他社の問い合わせに、「商談中」「申込が入っている」と答える。
・事実に反して「売主都合で一時紹介停止中」と登録する。
・広く公開せず、自社のお客様だけに紹介する「ポケットリスティング」。
イタンジの調査（2024年12月、不動産売買仲介業者205件の回答）では、57.6%が囲い込みを「受けた」「感じた」「見聞きした」と答えています。業界内部の認識を示すもので、全体の実態ではありません。
■ 令和7年1月から、売主さんが確かめられます
取引状況のレインズ登録が義務になり、登録証明書の二次元コードから、売主専用画面で確認できます。表示は、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3区分です。
報告も義務です。専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上。レインズ登録は、専任7日以内、専属専任5日以内（休業日を除く）です。
▼▼ 「売れない家_図5_表_媒介契約3種類の登録と報告の義務」 ▼▼
■ サインに気づいたら、確かめる方法があります
サインが重なっても、まず事実の確認からです。
▼▼ 「売れない家_図6_表_不誠実なサインと確認方法」 ▼▼
■ 今日からできる5ステップ
登録証明書を見て、売主専用画面で状況を見ます。報告書の項目を増やしてもらい、他社に案内を依頼します。最後に、セカンドオピニオンです。
▼▼ 「売れない家_図7_図解_売主の自己点検5ステップ」 ▼▼
■ 会社だけの話ではありません
売主さんの事情でも、売れにくくなることがあります。責める話ではなく、整理できるところを探す話です。
・境界未確定、越境。
・残置物が多い。
・相続・共有で、全員の同意がまだ。
・ローン残債が高く、下げにくい。
・マンションの管理費・修繕積立金の滞納、大規模修繕。
・告知事項の整理が、まだ。
■ 当社の約束と、ご相談の方法
当社は、レインズへ速やかに登録し、他社の買主さんも歓迎します。報告は毎週。査定は、成約事例を示して説明します。
セカンドオピニオンは、売出価格、媒介契約書、直近の報告書をLINEでお送りください。現在の会社を批判して、乗り換えを勧めるものではありません。専任の期間中は、契約内容の確認が先です。
■ 売却のご相談は、白井市・印西市の当社へ
白井市・印西市・北総線沿線で、売れない家にお悩みの方は、地域密着の当社へお気軽にご相談ください。無料査定・お問い合わせはこちらから▼
急がない、急かさない。見えない状況を、見える形にします。
【出典】
・国土交通省 報道発表「宅地建物取引業法施行規則の改正（令和6年12月24日）」、同「レインズへの登録見直し」
・宅地建物取引業法34条の2、同法施行規則15条の8
・イタンジ株式会社 調査（2024年12月20〜21日、有効回答205）
・アットホーム 囲い込み解説
・図表の「当社の実務での見方」は、当社の経験に基づく見方で、統計ではありません。
※一般的な説明です。個別の契約や法的判断は、弁護士・専門家にご確認ください。特定の会社を指すものではありません。
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