仲介手数料の決め方から800万円以下の特例までよくわかる解説
不動産を売る方法は、大きく分けて二つです。仲介と、買取。どちらも「手数料」や「価格の仕組み」がわかりにくいという声をよく聞きます。この記事では、仲介手数料がどう決まるのか、買取でも手数料が発生する場合があること、2024年7月から始まった800万円以下の物件の特例、そして買取価格が市場価格より安くなる理由を、順番に解説します。
結論:動き方で、手数料の有無が変わる
先に結論です。仲介手数料には、法律で上限が定められています。基本の速算式は「物件価格×3%+6万円(+消費税)」です。2024年7月からは、800万円以下の物件に限り、上限30万円(+消費税=33万円)という特例も使えるようになりました。
「買取だから手数料はゼロ」とは限りません。当社が仲介として買取業者と交渉し、契約をまとめる場合は、仲介と同じく手数料が発生します。手数料がかからないのは、売主が買取業者に直接持ち込み、当社を介さずに契約する場合だけです。
高く売りたいなら、仲介。早く確実に現金化したいなら、買取。どちらも、誰が交渉するかで、手数料の有無が変わります。
仲介手数料はどう決まるか
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法46条と、これに基づく国土交通大臣告示(昭和45年建設省告示第1552号)で定められています。最終改正は令和6年6月21日です。
料率は、物件価格によって段階的に決まります。
・200万円以下の部分:5%
・200万円超400万円以下の部分:4%
・400万円超の部分:3%
400万円を超える物件では、この段階計算をまとめた速算式が使われます。
売買価格×3%+6万円
この「6万円」は、200万円以下・200万円超400万円以下の部分にかかる差額分を、あらかじめ調整するための数字です。ここに消費税10%が加わります。
例えば3,000万円の物件なら、3,000万円×3%+6万円=96万円。消費税を加えると105万6千円です。これが、仲介会社が受け取れる上限額になります。
買取にも、仲介手数料がかかる場合がある
ここが誤解されやすいところです。「買取」と一言で言っても、動き方は二通りあります。
一つ目は、当社が仲介役として、買取業者と交渉し、契約をまとめる場合です。この場合、当社は複数の買取業者を比較し、価格・条件・引き渡し時期などを交渉したうえで、契約書の作成や重要事項説明も行います。やっていることは、一般の買い手を探す仲介と同じです。したがって、仲介手数料が発生します。
二つ目は、売主が買取業者へ直接持ち込み、仲介を介さずに契約する場合です。この場合は、仲介手数料はかかりません。ただし、提示された買取価格が、市場相場と比べて適正なのかどうか、売主自身で判断する材料を持ちにくいという難点があります。
良い仲介会社が入ることの意味は、ここにあります。複数の買取業者や、仲介で売った場合の想定価格を比較し、最も条件の良い売り方を一緒に探してくれる。仲介手数料は、その探索と交渉にかかる労力への対価でもあります。
800万円以下の物件は特例がある
2024年7月1日、仲介手数料の計算方法に特例が加わりました。「低廉な空家等の媒介特例」です。
物件価格が800万円以下であれば、通常の計算式にかかわらず、上限30万円(税別)、消費税を加えて33万円まで受け取れます。売主・買主のどちらから受け取る場合にも適用されます。
この特例が設けられた理由は、地方や築古の空き家など、価格が低く手数料も少額になりがちな物件を、仲介会社が積極的に扱えるようにするためです。白井市や印西市周辺でも、価格800万円以下の戸建てや空き家は珍しくありません。以前の料率のままでは、現地調査や交渉にかかる手間に対し、手数料が見合わないケースがありました。
ただし、この特例を使うには条件があります。媒介契約を結ぶ際に、この報酬額について依頼者へ事前に説明し、合意を得ることです。契約前の説明なしに、後から請求される、ということはありません。
具体的な計算例
実際の数字で見てみます。
|
物件価格 |
仲介手数料の上限(税込) |
|
300万円 |
15万4千円 |
|
800万円 |
33万円(特例適用) |
|
1,000万円 |
39万6千円 |
|
3,000万円 |
105万6千円 |
こう見ると、仲介手数料は「安全な取引を実現するための、調査・交渉・契約実務」への対価だとわかります。物件調査、価格査定、広告活動、内覧対応、価格交渉、重要事項説明、契約書作成。これは、買い手が一般の個人でも、買取業者でも変わりません。仲介会社は、この一連の作業を通じて、最も条件の良い相手を探します。良い仲介会社であるほど、この「最適解を探す」努力に対して、手数料が支払われている、という一面があります。
買取の価格は、なぜ安くなるのか
買取は、仲介と価格の決まり方が異なります。不動産会社が、物件を直接買い取ります。買い取った会社は、リフォームなどのブラッシュアップを行い、宅地建物取引業者としての契約不適合責任も負ったうえで、商品として再販します。
買取価格は、おおよそ次の式で決まります。
想定される再販売価格 −(リフォーム費用+販売経費+利益)
市場価格の7〜8割程度になることが多いのは、このコストと利益が、あらかじめ差し引かれているためです。売る側の仲介手数料の有無にかかわらず、買取価格そのものには、会社側のコストと利益が含まれている、という理解が必要です。
注意点
いくつか注意点があります。
仲介手数料は、あくまで「上限」です。実際の金額は、媒介契約時に取り決めます。買取であっても、仲介が交渉に入る場合は手数料が発生する点は、事前に確認しておきましょう。
800万円特例は、売買のみが対象です。賃貸の仲介手数料には、別の規定があります。特例を使う場合は、契約前に報酬額の説明を受け、書面で合意しておく必要があります。
買取価格は、会社によって差が出ます。1社だけの提示額で判断せず、複数社の見積もりや、仲介での想定売却額と比較することをおすすめします。消費税の計算では、物件価格が税込表示の場合、税抜価格に戻してから計算する点にも注意が必要です。
まとめ
仲介手数料も、買取価格も、決め方には根拠があります。「買取だから手数料はゼロ」ではなく、仲介が交渉に入るかどうかで、手数料の有無が変わる。この構造を知っておけば、提示された金額が妥当かどうか、自分でも判断しやすくなります。
高く売りたいなら、仲介。早く確実に現金化したいなら、買取。まずは、仲介での想定価格と、買取での見積もり額を、並べて比べてみてください。状況とご希望に合わせて、どちらが向いているか、一緒に検討します。
出典:宅地建物取引業法第46条、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日)
千葉県知事免許(２)第17629号
千葉県白井市西白井4-29-9
住宅流通合同会社
047-406-4810
当社については、https://ryu2kamada-debug.github.io/shiroie-portfolio/lp-owners.html
Youtubeハッシュタグ
#白井市不動産 #印西市不動産 #西白井 #一戸建て #土地 #マンション売却 #団地売却 #不動産売却 #中古マンション #北総線 #住宅流通 #相続 #空き家