こんにちは、ろんです。本ブログへご訪問いただきありがとうございます。「将来のゆとりは、日々の小さな積み重ねから生まれる」そんな想いのもと不労所得を育てており、2025年は122万円を超えました。
土曜日は、資産形成の考え方と実践例を整理しながら投稿しています。今日は、株式の値動きの激しさに疲れた私が出会った不動産クラウドファンディングのリスクと魅力をお伝えします。
ご訪問いただいた方の資産形成に、少しでもお役に立てれば幸いです。
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■前回までの振り返り
Vol.129でご紹介した通り、私のアセットアロケーションは以下の通りです。この配分で、資産1500万円あたり 年間60万円（月5万円相当）のキャッシュフローを目指しています。資金枯渇を心配しなくて良く、実施するのはリバランスが中心、取るリスクは円高&株価暴落時でも下落率約33％を想定しています。
（※アセットアロケーションに絶対解はありません。自分に合う形を決めることが大切です）
前回のVol.185では、株式の値動きの激しさに疲れた私が不動産クラウドファンディングにたどり着くまでの経緯をご紹介しました。
投稿して1週間経ってみても、当時の私の疲れた様子、一部利益確定を経て抱えたジレンマを懐かしく思い出します。
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■今回のテーマ：不動産クラファンのリスクと魅力の深堀りを
前回も書きましたが、不動産クラウドファンディングは万人にオススメできる投資ではありません。
下で記載するリスクを理解し、良いと思っても少額で、運用開始から償還まで1回サイクルを回してみることを強くお勧めします。
■不動産クラファンの主なリスク
・事業者リスク：運営会社が倒産すれば元本毀損の可能性
⇒J-REITとの最大の違いはここで、非上場の会社の場合は運用がうまくいかず、最悪倒産の可能性があります。株式投資と同じともいえ、運営会社を吟味する必要があります。
・流動性リスク：途中解約は基本できない
⇒事前に定められた期間まで、資金は拘束されると考えるのが基本です。
・不動産価格の下落リスク：担保価値が下がると元本割れの可能性。
⇒特に大地震発生時に物件の被害が大きくなると考えています。地域の分散が必要です。
・情報の非対称性：上場企業のように詳細な開示がない
⇒決算が開示されているか、それが第3者によって担保されているかは重要です。
・分配金が保証されていない：あくまで「予定」であり確定ではない
⇒投資商品なので、予定通りの賃料を得られなかったり、予定した価格で売却できないリスクがあります。また、運用終了後、次の運用開始まで期間が開くことで実質的な運用期間が短くなることがあります。
・20万円以上の分配金を得た場合は、確定申告が必要
⇒不動産クラファンの分配金は「雑所得」扱いです。給与所得者の場合、雑所得が20万円を超えると申告が必要になります。利回り5％の場合資金400万円以上が申告が必要な目安になります。確定申告自体はマイナンバーカードで比較的簡単にできるようになったのですが、手間がかかるのは覚えておいておくことかと。
■不動産クラファンの魅力
多くのリスクを取り上げましたが、会社とその事業の持続性を見極めるという点では、個別株式投資と本質は変わらないでしょう。私が実際に投資している不動産クラファンの会社の魅力を次に挙げていきます。
・値動きがないので精神的にラク
⇒株のように毎日価格が動かないため、相場が荒れても気にしなくていい。長期の積み上げに向いています。J-REITの値動きは過去を見る限り株式の値動きとの相関が高いため、株式相場が下落すればJ-REITの価格も下落していました。私はこの市場の価格変動リスクから切り離されていることが一番の魅力だと考えています。
・利回りが比較的高い
⇒ファンドによりますが、税引き前で年利6.5%以上の案件が中心となっており、現在の金利の中では魅力的な水準です。このブログのタイトルである「利回り5%以上のものに投資」という条件を基本的に満たしています。
・資産額が一定金額を超えるごとに利回りに優遇がある
⇒前年の合計投資額が10万円以上で0.2%、50万円以上で0.5%、101万円以上で0.8%、501万円以上で1.2%、1001万円以上で1.8%の利回り優遇(正確にはポイント還元)があります。私は昨年501万円以上運用したため、1.2%の優遇を受けています(添付)。
ベースの利回りが6.5％以上なので、優遇を足すと7.7%の利回りとなり、大変魅力的な水準だと私は感じます。
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・待機資金の一時預け先となる
⇒運用期間は通常1年程度のため、時期を分散させておくことで、私は相場急落の際の資金をプールしておくのにも使っています。リーマンショックの際に、J-REITは利回り10％近くまで価格が下落したことがあり、ここまで利回りが上がった場合には、J-REITへ資金を移す予定です。
・手間がほぼゼロ
⇒不動産投資の面倒な部分である、"入居者募集", "修繕", "家賃回収", "クレーム対応"等これらをすべて事業者がやってくれます。投資家は 申し込んで待つだけ。忙しい人でも続けやすいのが強みです。私が個別不動産投資を現時点で行っていないのはJ-REITや不動産クラファンではその手間を運営会社が行ってくれるためです。
・安定した分配金
⇒分配金のあるファンドに分散して投資することで、安定的に分配金を得ることが可能です。添付は私分の口座の今後1年の配当スケジュールです。月によって差はありますが、一般的な株式投資より安定的に分配金を得られることが分かると思います。
・優先劣後構造で“守られている”
⇒投資家（優先出資） → 事業者（劣後出資） という構造になっています。物件価格が下がっても、まず事業者の劣後部分から損失を吸収するため、投資家は 一定の下落まで守られる という仕組みがあります。これは株式にはない“安全装置”です。
■私が運用中の不動産クラファン会社の紹介
不動産クラファンにはリスクも魅力もありますが、私自身は 「株式とは違う安定したキャッシュフローの柱」 として、少額からコツコツ積み上げています。
もちろん、どの会社でも良いわけではなく、運営会社の財務・実績・開示姿勢 をしっかり見極めることが大切です。
そのうえで、私が現在メインで運用しているのが TOMOTAQU（トモタク） です。先週の時点では運用会社名を出さないつもりでしたが、リスクを認識したうえで、自分自身でも良いと考えて運用しているので、紹介しても良いかな、と考えを改めました。
運用期間が1年前後と短めで使いやすい、優先劣後構造が明確、分配金のスケジュールが見やすく、再投資しやすい、一定額以上の投資で利回り優遇がある（私も1.2％優遇を受けています）
など、私の「キャッシュフローを積み上げる」という目的と相性が良いと感じています。
興味のある方は、まずは案件の雰囲気だけでも覗いてみると良いと思います。
1万円から試せるので、“まずは1サイクル回してみる” のが一番の学びになります。
👉 TOMOTAQU（トモタク）公式サイトはこちら
（※投資判断はご自身で。私は実際に運用している一個人の体験として紹介しています）
こちらの紹介キャンペーンリンクから登録、出資すると、5000pt入手可能です(私にも6000pt入ります)
■まとめ：不動産クラファンは“手軽さ × 安定 × 分散”が魅力
上場株式にはないリスクがある一方で、上場株式にない魅力があるとも私は考えて、実際に投資を行っています。
株式と組み合わせることで、私のキャッシュフローの土台を作る“第二の柱” となっています。詳細は月に一度の不労所得額の報告も参照ください。
■次回
次回は、今回紹介したトモタクへ訪問した時の話をご紹介する予定です。
不動産クラウドファンディングは問題を起こす会社もあり、当時資金を積み増すことに不安だったのですが、素直にその旨を会社アンケートで伝えたところ、オフィスへ来ても良いとお招きいただきました。
その際に運用担当者に投げかけた質問と、それに対する回答をお伝えしたいと思います。
本記事が、みなさまの資産形成の参考になれば幸いです。いいね、フォローやコメントをいただけると、今後の更新の励みになります。
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