私は、住宅ローンの本質はレバレッジをかけた不動産投資だと考えています
私の感覚と同じような説明をされている方がYouTube動画や記事があったので、紹介します
私にとって、住宅ローンはレバレッジをかけた不動産投資という認識で、基本的に新築のマンションは売り手の取り分がのっかっている分、割高なので、買うとしても、中古で資産価値が高いもの買わない限りは、基本的に損するという認識です
よく、頭金は20%用意してといいますが、あれは要は5倍のレバレッジをかけて、購入する家自体を担保にして借金して不動産投資をしていることに変わりないと思います
その不動産の価値は基本的には購入時がピークで、どんどん下がっていくのが普通と言われているので、固定金利35年で3,000万円の家を、ローン合わせて4,000万円くらいで買って資産価値がローン払い終わるときに2,000万円ぐらいの価値になってしまっていれば、不動産投資としては35年かけて2,000万円損したことになってしまいます
もちろん、その家でできた思い出や快適な生活はプライスレスだと思うので、住宅ローンを否定するわけではないのですが、この損失を認識した上で購入するかどうかで資産形成上、大きな違いがあると思います
また、賃貸では家の修繕などは基本的に貸主に責任がありますが、購入した家は自分で修繕する必要があるので、ローンに加えて修繕積立金も必要になるので、さらに負担は重くなります
あくまでも、私の個人的な戦略ですが、住宅購入用の資金は投資信託などで運用して膨らましておいてから、子どもが大学入るなど、大きな支出がある程度確定してから、ローンなしの現金一括で購入できるくらいしておいて、中古の築浅物件などを買えばいいと思っています
そうすれば、高齢になると賃貸が借りにくくなるというリスクも回避できると考えています
完全に皮算用ですが、移民も受け入れる気配がなく、少子高齢化に歯止めをかけれるのぞみも薄い現状では、ほぼ確実に家余りの時代が遅かれ早かれ来ると思います
海外の人が買うにしても、投資用物件として魅力のある都市部の物件に限られるでしょうし、投げ売りに近い価格で中古物件が出回るのではないかと考えています
色々述べてきましたが、私がいいのは、どんな言い方をしようと住宅ローンは自分が住む家を担保にしたレバレッジを効かせた割とハイリスクな借金であることを認識して、本当にその価値があるかを検討してから購入されることを強くオススメします
私の場合は、奥さんに説明して、賃貸に住み続けて、十分に資産形成をしてから、購入することに賛同してもらっています
資産形成は家族とのチーム戦と思いますので、家族と目標を共有されることも強くオススメします