よく住む家に着いて賃貸か、持ち家かの議論がありますが、これに関しては私は断然賃貸派です
理由は3つあります
①購入の頭金や住宅ローン返済に回すお金をインデックスファンド投資で運用した方が、最終的に手元に残るお金が多くなる可能性が高いと考えているため
②賃貸の方が、自分の状況や環境が変化した際にも柔軟に対応できるため
③賃貸の方が、地震などの自然災害に見舞われたときのリスクが少ないため
まず、①についてですが、単純化するために、今手元に1,000万円あって、これを頭金にして3,000万円の家を2,000万円を変動金利0.32%で借り入れして、20年で返済するとしますそうすると、
毎月の返済が約86,000円、総返済額が約2,065万円、初期費用が約625,000円となり、利息としては約130万円支払うことになります
これをインデックスファンドで1,000万円を元手に毎月5千円を追加投資して20年間、年率6%で運用すると20年で約3,500万円になります
住宅購入で払う諸費用と利息分の合計130万円を20年と12ヶ月で割ると、だいたい月5千円になるので、その分を投資に回したらと仮定しています
一方、持ち家の場合、日本では、家はだいたいのところで買った瞬間から都心部出ない限り価値が下がっていくと言われているので、20年後には十中八九3,000万円以下の価値になっていると思います
つまり20年後には投資では約3,000万の資産がつくれている一方、持ち家では3,000万を下回る不動産が残り、それは今後も価値が下がっていく一方となります
よく、持ち家派の人が、高齢者になると、賃貸は入居拒否をされるリスクが有るし、そこからローンは組めないリスクがあると言いますが、そのときは十分に増やしたお金で家をキャッシュで一括購入できれば問題ないと考えます
②は、子どもの進学や家族の病気、人間関係等で状況や環境が変わったときにも賃貸であれば身動きがとれます
一方、持ち家の場合、購入時にかかった労力や持ち家を手放す精神的な抵抗間、支払ったローンを無駄にしてしまう気持ち、買い手を見つける苦労などを考えると、身動きができない可能性が高い、というかメンタル的にも金銭的にも実際は自分は住宅ローンを払い続けることを選びそうです
③は、日本のような地震大国では、地震が起きたときに家が壊れて住めなくなるリスクにいつもさらされています
特に、南海トラフの地震については遅かれ早かれ起きると予想されている中、持ち家を現時点で持つリスクは、いくら地震保険などに入っていても、大きいと私は考えています
賃貸であれば、家が半壊しても命さえあれば、住み替えるだけで済みますが、持ち家の場合は、壊れた家の修理が難しい場合は、家も売れず、結局賃貸に住むことになるリスクもあります
以上が私が賃貸にする理由ですが、ここまで書いたことはあくまでも私が賃貸を選ぶ理由であって、持ち家を否定するつもりは全くありません
賃貸にも、たくさんのデメリットがありますし、絶対に賃貸派が正しいとも思っていません
こういう風に自分の中で理論武装していたほうが、いざというときに判断がしやすいので、理論を組み立てているだけです
私が言いたいのは、住宅を購入できるだけのお金があれば、インデックス投資でそのお金を膨らませれば、未来には住宅ローンなしで一括購入できる可能性があるので、購入する前に一度考えてみてはいかがでしょうか、ということです
特に、新NISAがはじまって、手元に残せるお金が増えるので、住宅ローンに払う予定のお金をインデックス投資に回して資産形成されてみてはいかがでしょうか