みなさん、こんにちは。
不動産売買におけるアスベスト（石綿）問題は、近年の宅建実務において非常に重要なリスク要因です。
特に築年数の古い建物（概ね2006年以前建築）では、売主・買主・仲介業者の三者がそれぞれ異なるリスクを負うことになります。
☆ 売主の立場
売主にとって最大の問題は「説明義務」と「契約不適合責任」です。
① アスベスト調査結果を知っている場合
例えば、
- 建築時の設計図書
- 石綿含有調査報告書
- 除去工事報告書
などを保有している場合、「知らなかった」は通用しません。
アスベスト含有を知りながら説明しなかった場合、
- 契約解除
- 損害賠償
- 代金減額
を請求される可能性があります。
② 調査していない場合
一方、「調査したことがない」のであれば、「不明」と説明することは可能です。
売主に調査義務まではありません。
しかし、「不明だから問題ない」ではなく、「未調査である」
ことを明確に伝える必要があります。
③ 事業者売主の場合
宅建業者売主の場合はさらに厳しく見られます。
一般消費者への売却であれば、契約不適合責任の免責は大幅に制限されます。
そのため、調査済みか否かを明確化しておくことが重要です。
☆買主の立場
買主にとっての問題は、「将来の除去費用」です。
① 建物利用時
アスベストは存在するだけで直ちに危険ではありません。
問題は、
- 解体
- 改修
- リフォーム
の際です。
例えば吹付けアスベストが見つかると、数十万円から数百万円、大規模建築物では数千万円規模の除去費用になることもあります。
② 収益物件の場合
投資家は特に注意が必要です。
将来、
- 原状回復
- 大規模修繕
- 建替え
の際に多額の費用が発生します。
そのため、収益還元価格にも影響します。
③ 買主の実務対応
重要なのは、購入前に
- 建築年
- 設計図書
- 過去の調査履歴
を確認することです。
築40年以上の物件なら、アスベストの可能性を前提に判断した方が安全です。
☆仲介業者の立場
宅建業者が最も注意しなければならない部分です。
① 調査義務の範囲
宅建業者に「アスベスト調査を行う義務」はありません。
しかし、売主から資料を預かっているなら、説明義務があります。
② 重要事項説明
宅建業法施行規則では、建物について石綿使用調査結果の記録がある場合、
その内容を重要事項説明しなければなりません。
つまり、調査結果が存在するなら説明義務があります。
調査結果が存在しないなら、「記録なし」と説明します。
③ 実務上の事故例
よくあるのは、売主が保管していた調査報告書を見落とし、重要事項説明に記載しなかったケースです。
この場合、買主から「説明義務違反」を主張される可能性があります。
☆現場実務での考え方
私は実務上、築年数の古い物件では、「アスベスト調査記録の有無」を必ず確認するべきだと考えます。
特に、
- 事務所ビル
- 工場
- 倉庫
- マンション
- 昭和期建築物
は注意が必要です。
重要事項説明書には、単に「調査記録なし」と書くだけでなく、
売主に確認したところ、石綿使用調査記録は保管されていない。
程度まで記録しておくと、後日の紛争予防になります。
☆実務的な結論
三者のリスクを比較すると、
|
立場 |
最大のリスク |
|
売主 |
説明不足による契約不適合責任 |
|
買主 |
将来の除去費用負担 |
|
仲介業者 |
重要事項説明義務違反 |
そして実務上最も重要なのは、
「アスベストがあるかどうか」ではなく、「調査結果や記録が存在するかどうかを確認し、正確に説明したかどうか」
です。
宅建業法上、仲介業者が説明すべきなのは「石綿使用調査結果の記録」であり、仲介業者自身が建物を調査してアスベストの有無を保証する義務まではありません。
この点を誤解すると、不要な責任まで背負い込むことになります。
短期間で、宅建合格しても実務ではまったく使えません。
重要事項説明するということは、それを読むことでなく、説明責任があります。アルバイトや派遣だからと言ってその説明責任が軽減されるわけではありません。
こういういい加減な「you tube」「TikTok」を配信している知識の乏しい知ったかぶりさん（自称：先生）ほどバカが多い・・・ 頭は･･･大丈夫なのですか
君にはここを辞めてもらう
今日か明日か
なんなら今でもいい。
☟ ☟ ☟
みなさんがこの世界で成功したいとおもうなら、『宅建Dr.』（登録商標）が選んだ必読の図書をしっかり読み込んで！
この世界（業界）に入るのがベストです。
宅建登録実務講習講師
「推薦」図書！ 継続は力なり
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
当社は・・・
宅建士登録者１２４万人・・・
そのうち、業務に従事する約２９万人・・・
その頂点に立つ
「 全国に２１名しかいない”宅建マイスター・フェロー 」
が在籍する会社です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
福岡県で唯一のフェローです。
福岡県で、私よりも専門的知見の深い宅建士は皆無
そのような碩学な人がいらっしゃれば、どうぞお連れ下さいませ。
その際は・・・丁重に”御持て成し”をいたしまする。
ちなみに、いままで、一度も来たことないけどな。
ホワイト・デスラー総統
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
不動産に関しては、我々は本物のプロです
宅建士の上位資格である・・・『宅建マイスター』
その宅建マイスターの中でも、日本に２１名しかいない「宅建マイスター・フェロー」
日本唯一の「宅建Ｄｒ．」
&
「公認 不動産コンサルティングマスター」
「法務大臣認定 日本不動産仲介機構 ＡＤＲ調停人候補者」
「特定行政書士」「取次申請行政書士」「行政書士」
の資格を有する我々が・・・
『確かな知見と豊かな経験』のもとに
本当にお客様にあった対応をさせていだだきます。
物件管理、売却、相続など不動産のことならお任せください
Ｔｗｉｔｔｅｒ も好評です
行政処分等リスクマネジメントの窓口・・・
aky-office.com
処分等の申出書作成専門の行政書士事務所！
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・