みなさん、こんにちは。
居住誘導区域についてお話します。
「居住誘導区域」とは、立地適正化計画において、将来も人口を維持し、医療・商業・公共交通など生活サービスを確保するために居住を重点的に誘導する区域です。
市町村が指定し、区域内の住宅整備や公共交通などに国の支援措置が優先的に講じられます。
ここから外れた区域はこれにあらずです。
つまり・・・こうなります。
決論から言えば、その物件は「再生」ではなく「撤退設計（出口戦略）」の領域に入っている可能性が極めて高いです。
今回は、長崎市内のとあるエリアについて解説いたします。
現地状況からすると、単なる空室問題ではなく、市場構造そのものから切り離された“機能停止資産”と評価するのが妥当です。
■ 状況整理（プロ目線での評価）
ご提示内容を分解すると、致命的要因が重なっています。
① 立地：居住誘導区域外 × 坂地（長崎特有）
居住誘導区域外某所 エリア周辺の物件について
- 長崎市はコンパクトシティ政策で斜面地の縮退が既定路線
- 「坂の上」×「誘導区域外」は将来の居住需要が戻らないエリア
- 高齢化＋車依存不可 → 入居ターゲットが消滅
👉 不動産的には
「需要が減る」ではなく「需要が構造的に消えている」
② 建物：傾き＋長期空室（2年以上）
下記は他社物件の写真
・同エリアは、居住誘導地域ではありません。
・居住誘導地域でなければ、将来、道路の補修やインフラの整備は保証されません。
・居住誘導地域の策定は、平成３０年４月に長崎市より発表されています。
①傾き＝不同沈下 or 基礎劣化 → 修繕ではなく構造問題
- 2年以上空室 → 設備・配管・防水すべて劣化進行
- 8戸中0戸 → 収益不動産としての機能喪失
👉 この時点で
「収益回復」ではなく「資産毀損の進行段階」
■ 再生が困難な“本質理由”（重要）
③ 管理：遠隔オーナー × 地元管理会社
- 関西在住 → 現地判断が遅れる
- 管理会社が入っているのに2年放置
→ 実質的に“管理していない管理”
👉 実務上の判断
「意思決定不全型の放置案件」
ここが核心です。
① 再生コスト ＞ 将来価値
- リフォーム・耐震・基礎補修・リーシング費
- しかし賃料が取れない立地
👉
投資回収が成立しない
② 融資が付かない
- 傾き物件
- 空室100%
- エリア衰退
👉
金融機関は評価ゼロまたはマイナス
③ 出口（売却先）が存在しない
- 投資家：買わない
- エンド：住まない
- 業者：利益出ない
👉
「市場に出しても成立しない不動産」
■ 補完的結論（小職の見立て）
あなたの評価はかなり正確で、むしろ一段踏み込むとこうなります。
👉 これは“再生困難”ではなく
「既に市場から退場している不動産」
■ 実務的な出口戦略（ここが本題）
再生ではなく「処理」です。
① 解体＋更地売却（最優先）
- 傾きがある以上、建物は価値ゼロどころか負債
- 更地にして初めて「検討対象」になる
👉 ただし
それでも売れない可能性あり
② 隣地・近隣へのバルク処分
- 個人投資家ではなく
- 地元の隣地所有者へ
👉
“市場売却”ではなく“相対取引”
③ 行政・制度の活用
- 空き家対策（特定空家予備軍）
- 解体補助金
- 固定資産税の住宅用地特例解除リスク
👉
放置すると逆にコスト増
④ 最悪ケース：負動産処理
- 無償譲渡
- 寄付（現実はほぼ不可）
- 法人スキームで損切り
■ さらに踏み込んだ“プロの一言”
この種の案件で最も問題なのはこれです。
👉
「まだ価値がある」と思っている所有者
これがある限り
- 意思決定が遅れる
- 損失が拡大する
- 管理会社も動かない
■ 総括（断定）
この物件は
- 再生案件ではない
- 投資案件でもない
- 仲介案件でもない
👉
「撤退設計案件」
よって、「居住誘導区域」以外区域で、収益物件を購入することは、相当なリスクでしかありません。
なんか、「you tube」で、居住誘導区域から外れた区域の収益物件の購入を勧める動画がありましたが、この法律を全く理解していないとおもわれ、ちょっと頭おかしい思考かなとおもいました。（故意に勧めたら詐欺行為？）。
こういうyou tubeを配信しているひとこそ・・・
君にはここを辞めてもらう
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