それでは 早速ですが
昨日からの 続き。
【どこで？】 【どんな物件を？】
っていう 希望物件の 方向性が 決まったら
それらを 実際 購入することが
可能なのか どうか？など
一番 大事な お金という 要素が 加わって
新たな シュミレーションが
この あたりから 始まります。
まず 最初に
勤務先の内容や 勤続年数
税込み収入などを 考慮し
どこの 金融機関で
どれくらいの 金利で
借りる事が 出来そうか？
それらを まずは 診断します。
その際 優遇金利を
はじき出すための 材料として
登記費用とかの 諸費用の お金を
自己資金で 用意できるか？ 出来ないか？
その辺も じっくり 聞かせてもらいます。
その後 もし 借りるとしたら
どれくらい マックスで
借りる事が 出来るのか？
借入可能な 限度額も 計算します。
これは 各金融機関で
若干 計算方法が 異なり
目一杯 借入するのに
有利な 金融機関とか
それぞれ 特徴が あるので
その方の 内容と 要望に併せて
一番 良い条件で 借入できそうな
金融機関での 借入限度額を
シュミレーション します。
まぁ ざっくり 言えば
年収の 約７倍くらいが
借入限度額の 目安と
思ってもらって 良いでしょう。
仮に 年収４００万円であれば
４００万円×７倍＝ ２８００万円も
借入することが 可能です。
もちろん 金融機関によっては
それ以上の 借入も 可能です。
但し いくら マックスで
こんだけ 借入できるからといって
もし 借りれしまえば
今度は 返さなければ なりません。
なので 資金計画で
最も 大事な ポイントは
【無理のない 毎月の返済額は いくらなのか？】
これを じっくり 見極めます。
その場合 ボーナス払いを
併用するのは 絶対 タブー。
あくまで ボーナスは
将来のため 若しくは
楽しみのために 使うもので
それを 住宅ローンに 回すのは 止めて 下さい。
この住宅が 購入できるのであれば
お小遣いも 減らして
ボーナスだって つぎ込むよ
なんて スタンスの方は 必ず 後悔します。
ボーナスまで 住宅ローンに あてないと
その物件が 購入 出来ないのであれば
買わない方が 正解です。
実際 住宅購入前に
こんな 話は どうよ？って
思われるかも 知れませんが
マイホームを 購入したのち
「これが わが家だ！」 なんて
高いテンションが 保てられるのも
せいぜい ２年くらいのものです。
その後は 長く 続く
住宅ローンが どんどん 煩わしく なります。
仮に ボーナスのたびに ２０万円も
住宅ローンに 取られたら
それこそ 家なんか 買わなきゃ 良かった
なんて 気持ちに
遅かれ 早かれ なります。
なので 無理は 厳禁です。
いくらであれば 無理が ないのか？
冷静に 考えましょう。
但し 返済額は 低ければ 低いほど
良いのは 確かですが
あまりに 低く 設定しすぎると
今度は 借入額が 少額に なりすぎて
欲しいものに 手が 届きません。
なので 無理がない マックスの 返済額を
シビアに 考えましょう。
そんでもって
そんな プロセスを 理解したうえで
はじき出した 毎月の 希望返済額が
仮に 毎月７万円だと しましょう。
しかも 諸費用分に 関しては
ご自分で 用意することが 出来て
メガバンクで 優遇金利を 受けて
変動０．９７５％で 借入できそうな方が
３５年間の 住宅ローンを 組むとすれば
借入できる額は ２４９０万円となります
その場合 物件に 対して
頭金を 入れずに
１００％借入する ケースでは
探すべき物件の 上限金額は
２４９０万円と なります。
仮に ２４９０万円以上の
物件を 購入すると
毎月７万円の 希望返済額を
オーバーする事に なるからです。
そうして 購入物件価格の 上限が
シュミレーションできた 段階で
第１ステップの
【どこで？】 【どんな物件を？】に
再度 焦点を 当てて
その 金額内で 求めている物件が
はたして 存在するのか？
仮に 今は 無くても
今後 実現 可能なのか？
判断して いきます。
仮に 希望返済額からみた
物件価格の 上限が
２０００万円だった 場合に
希望物件が 新築戸建て 限定であれば
その場で 行き詰まります。
どうしても 新築戸建てを 譲れない場合は
希望エリアを 随分 広げて
２０００万円以内で 新築が 流通している
土地の 安い エリアまで
範囲にしないと 実現できません。
それとも ご両親さんとかに
資金援助を お願いして
借入金額を 増やさずに
購入価格を 上げる事が 必要となります。
なので 購入物件価格の 上限が
シュミレーション 出来てから
【どこで？】 【どんな物件を？】 を 再修正して
いつかは ありえるだろうと 思える
希望条件にする 必要があります。
これらの アドバイスは
お客さまよりも 相場を 知り尽くした
わたしの 役割です。
そして 【どこで？】
【どんな物件を？】 【いくらまでで】
が 修正でき
進むべき 方針が 決まれば
今後 その金額を
大きく オーバーする物件は
いくら 気になっても 見ない。
それが 鉄則です。
どうしてもと いう場合でも
せいぜい １００万円アップまでが 限界です。
金額が 上の物件を 見ていくと
さすがに 高いだけあって
何かが 優れています。
かと 言って 購入するとすれば
無理な 住宅ローンの 返済額と 向き合い
結局 購入を 断念することになります。
そんな事を 繰り返していくと
実際 購入するべき価格の 物件が
いつまで たっても 魅力的に 映らず
ゴールは 永遠に 訪れません。
決めた 金額の 範囲内で
自分たちの希望に 一番 近い物件は どれか？
その 上限価格を 大きく 超えたら
物件 そのものすら 見ない。
これが 大事です。
それらを 理解できたら
マイホーム探しの 第１歩は クリア。
次からは ひたすら 物件を見て
相場感を 少しずつ 養い
良い物件を 自分で 良いと 判断できるように
その時期が 来るのを
ひたすら 相場感を 養いながら 待つだけです。
どうです？ わかりにくかったですか？
ブログで 書くより お話しするほうが
実際は もっと 細かく アドバイスしますが
初めて お逢いした際
その お客さまが 住宅探しを 始めた
第１歩だと 思えるときに
大体 いつも お話する
アドバイスの内容は こんな感じです。
もし よければ
今後の 参考にして下さい。
次なる ステップで
アドバイスすることは
また 機会をみて いつか 紹介しますね。