賃貸管理業務の実際

    賃貸管理実務の実際　
      This is the rental management practices.Mitani Way

宅地建物取引業法、民法関連条文を踏まえて

宅建業者は　賃借人の募集、内装の手配　現地を案内、
入居者審査、
保証人を確認、取引主任者が物件の重要事項と賃貸借契約書
を説明、契約調印に立ち会う。
料金清算　部屋の鍵手渡し、家賃を回収、更新契約作業、退室時
の立会い点検、
現状回復費用の精算、鍵の回収・交換、家主宛月次精算
報告書を作成し郵送。オーナーへ家賃送金。
共用部分の清掃、各種修理手配　近隣・入居者とのトラブル処理。ゴミ処理のおばちゃん手配。

という一連の賃貸管理作業を行うのが管理業務の主な
流れです。

借主に会わずに、ネット上でこのような作業を
民泊代行業者が　やれるのか。

聞いてみたいものだ。

老人ホームが売られてしまう。殺人ホームから学んだこと

 　　　東証に初上場　介護　ヘルス・ケア　リートREIT
       Care related REIT listed on Tokyo Stock Market
       for the first time.

老人ホーム　介護　福祉施設、
病院などがー利回り投資物件ーとして
居抜き（入居者付現状のまま）売買される時代がやってきた。
投資グループが東証に初上場した。

今朝の新聞報道によれば
大和証券グループ傘下のー日本ヘルスケア投資法人ーが
大都市圏の優良老人ホーム１４施設を所有することになった。
運営者から賃料収入を得て、投資家に分配する仕組みだという。

ＲＥＩＴ(＝real estate investment trust)ー不動産投資信託の
シルバー施設版ーで
一般にヘルス・ケア・リートと呼ばれているものだ。

米国ではヘルスケアリートの時価総額が１０兆円規模と、
リート市場の1割強を占めているという。

長寿社会進行中の日本も　これから病院や高齢者向け介護施設
が投資対象に含めることが検討されていて、数千億円規模への拡大が見込まれている。

三井住友銀行は来年３月までの上場を予定している。
新生銀行や米系投資会社など６社の企業連合も
来年中の上場を目差している。
読売新聞２０１４・１１・６付け記事から。

老人ホームや介護施設　病院が　入居者・患者・従業員付きで
居抜き売買される日がやってきた。

悪名高いハゲタカマネーに高齢者や入院患者が振り
回されないことを願うものだ。

土地・建物が借地でも経営可能な高利回りの優良老人ホームが
遅かれ早かれ投資対象になることは避けられないと
思っていた。

利回り追求のあまり　入所者　利用者へのサービスの低下、弱い
ものイジメにつながらないことが最低限の投資ルールのマナー
だろう。

老人ホームの売り買いはショッピングセンターや一般の商業ビル
・アパマンの売り買いとは基本的に異なる。商品の中身はヒト
だから単純に利回り計算ではいけない。

恐らくハゲタカマネーは聞く耳を持たない。
この分野の売買には厳しい法規制が大至急
必要ではないか。

物件を購入した新所有者の収益確保最優先から
入所者　利用者の入浴回数が減らされる。
食事の質が落とされる。施設の職員の数が減らされる
介護サービスのレベルが落とされる。
最悪　保証金　預託金が無くなってしまう。
入居・利用者に悪影響が及ばないことが売り買いの前提だ。

介護施設経営で　大切なもの　それは
優秀なスタッフの存在だ。すべてといっても
いいくらい　　
運営者の社会的奉仕精神の気持ちだ。

川崎の老人ホーム事件から学んだこと

経営者の医療　介護に対する使命感。優れた人材の養成。
利用者へのサービス内容の向上。顧客すなわち施設の利用者は
モノでなくヒトであることを忘れないことが大切だ。
高齢者を　粗末に扱うと　マスコミの格好の
餌食になるだろうー。
長寿高齢社会の問題は誰もが経験し
通過するテーマだからです。

経営者は高齢者福祉事業に対して真摯に向き合うこと
が大切だ。

利益最優先では大火傷することでしょう。

川崎市で起きた老人ホーム連続殺人事件の背景に見えるもの

２０１４年11月から12月にかけて川崎市の有料老人ホーム「Sアミーユ川崎幸町」で相次いで高齢入居者3人がバルコニーから
落とされた事件、

初動捜査では変死として処理されたが殺人事件の可能性が
疑われた。
2016年2月16日、神奈川県警はこの事件に関わった元職員の男（2016年2月当時23歳）を殺人容疑で逮捕した。元職員は2015年5月同老人ホームで繰り返し窃盗を行った容疑で逮捕され、懲役2年6カ月執行猶予4年の判決を受けていた。

組織の経営母体・親会社の株式会社M（本部岡山）の急速な
全国チェーン展開と介護職員の安易な採用　教育不足が背景に
見えてくる。

週刊誌の報道などによれば、M社の実質的オーナー
社長は当初は整形外科医として夫婦で堅実な老人ホーム経営を
地元　岡山を中心に展開していた。が金融機関の誘いにのって
ある時期から全国展開に転じた。
組織が急速に肥大化していった。
でも　職員の教育が追いつかない。人材が育たない。　
目が行き届かなくなってしまった
というのが
事件の背景にあるようだ。

Airbnbにメスを入れた公取 でも彼らは柔ジャないよ

民泊ではここを抑えよう・大切な契約行為
簡易宿舎B&Bとは
欧米では簡単な朝食付きの
素泊まりB&B(Bed and Breakfast)が一般的です。

神の前での契り・約束事を契約行為という。
生悪説に立つキリスト教。
ヒトは生まれながらにして罪人。だから
約束ごとはすべて書面で詳しく取り決める。
双方で約束したこと書面で決めたことを　欧米人はまず守る。
神の前で誓った約束だから守るのが当然なのです。　
破れば　それはヒトが決めた法律上の罰Crimeでなく
宗教上の心の罪Sinになるからだ。
It's a sin to tell a lie.♪
嘘をつくのは罪・ダメなのよー

これまで　私の限られた経験では欧米人との賃貸借契約は、
それがどんなに小さな契約や覚書であっても
必ずといっていいくらい
署名するまでに法律の専門家にチェックさせていた。
ああでもない、こうでもない。　サインするまで
細かいことを主張してくる。実にうるさい。
会社の顧問弁護士と打ち合わせる　相談する。
訴訟社会のアメリカに弁護士が多いのは契約社会
だからです。

自宅の一部を　空いている部屋を　外国人観光客に貸せば
収入になるし、国際交流になるのであれば、なおいい。
大半の日本人は簡単にそう考える。
性善説にたっているからなのか。
いったん賃貸借契約に署名すれば、それに従わなければ
たたきだされても仕方がない。
性悪説が背景の欧米人はそう考える。

契約行為の考え方、ここ日本では
なあなあというか　多少柔軟的に対応している傾向がある。
契約行為に慣れていない民族だからだろーか。

安全面などクリアーできるのであれば、民泊
自体は特に　悪いことではない。
外国人との契約行為に重い意味がある
ことをここで強調しておきたい。
一戸建てならまだしも　マンションなど共同住宅の部屋を
見知らぬ外国人に対価を取って貸す行為に　他の住民が驚いて　
騒ぎ立てるのは　当然のことです。
第三者に有料で　貸すのは部屋の所有者は他の住民に対して
義務・責任が生じます。
学生向けのホーム・ステイではない、お金を取ればそれは
立派なビジネス・商売なのです。
契約行為に慣れていない国民　日本人。実はとても
苦手な分野なのです。
このところ議論を呼んでいる一般人のパッカー向け
民泊問題。
盗撮、盗聴などの違法行為。
目的外使用、麻薬など犯罪がらみの外国人による利用。
想像すらしたくないですが　怖いのは反社会的グループによる不正目的使用。
テロに加担するかもという問題　麻薬　自殺など
事件がらみ。起きる可能性がないと断言はできない。
日本で軟着陸させるためには
もう少し時間がかかるのかもしれない。

今朝の読売２０１７年１１月１７付けはトップ記事で公取委が
民泊サイト大手を立ち入り検査したと　でかでか報じた。Airbnbが日本の
同業他社の取引きを制限したとして公取委が立ち入り検査
したとの記事だ。昨日でも昨年訪日外国人の約１７％が
民泊利用者だとの記事に驚いた。

東京五輪を控え、民泊の問題は加熱していくと思っている。