高利回りを求めるエリアは、北海道ばかりか東北、中国、四国などでも人口減少が止まらず、かなりの自治体で過去20年以上も地価は上がったことはありません。
毎年人口と地価がマイナスになっているエリアの20年先の不動産価値や賃料、空室率はどうなるか。現時点での想像以上に資産価値が劣化する可能性があります。
機械的に計算すると、人口の減少と地価の下落がこのペースでずっと進めば、数十年先に人口が非常に少なく、地価がタダ同然となる自治体は少なくありません。
もともと地方では、資産のうち土地部分が安いため、建物部分の価値が高い。つまり、経年劣化（減価償却）で資産価値が落ちる割合は、都会の物件より大きいです。
その上で、経年劣化という概念がない土地部分も下がります。だから中古物件は値下がりしやすいとなります。
そうなると空室リスクも高いですし、売買の量が少ないことも「出口」の難点になります。そうすると、その投資物件ではリスクに見合った高い利回りが要求されます。
ハイリスクハイリターンな投資をしていると考えた方が良いのかもわかりませんね。
総合利回りは全国同一
ならばどこに投資しても同じなのか
短絡的に「どこに投資しても同じだ」と言えるだろうか。
答えは、表面利回りを求める人と求めない人に分かれることになる。
高利回り物件を求める人は、比較的に所得が低い人に多く、所得が多い人は不動産所得が増えても所得税が増えるだけなので、結局手取りは大して増えない。
それを法人化しても、やや軽減されるだけで、所得が高い人は、低利回りでも資産が目減りしない投資を求める。それが相続税対策などの資産家投資の実態である。
つまり、その人の属性と目的によって投資は違ってくるのである。この2つの違いは、税金を味方につけるか否かで決まってくる。前者の所得が低い人はいずれ重税に苦しむ投資であり、後者の裕福な資産家は相続税を大幅に節税できる投資である。
賃貸住宅（1棟収益マンション）は、その投資価値を都道府県別に調べてみた。表面利回りが一番低いのは、東京都で6％程度。一番高いのは北海道で9％となったため、北海道への投資が「お得」と思える。しかし、築後20年の表面利回りは東京が8％程度とあまり下がらないのに対して、北海道では9％から18％程度に大きく下がった。表面利回りが2倍になるということは、価格は半値以下になっていることを示している。
つまり、不動産投資は出口（売却）まで考えると話は違ってくるというわけだ。結果として、売却損益まで入れた総合利回りは、驚くことに47都道府県でどこでもほぼ同じような成績となった。
新築時に利回りが高いところは物件価格の下落率が大きく、下落率が大きいからこそ高利回りでしか取引されない。つまり不動産投資では、総合収支（インカム収支＋キャピタル収支）を検証しないと意味がないことになるが、その情報はほとんど開示されていない。
この現象は、アダム・スミスの言った「神の見えざる手」と同じで、市場では市場原理が働いていると考えた方がいい。不動産投資物件がインターネットに溢れている中で、投資の最終損益が反映されずに取引されるようなことはない。出口を考えるのが基本の投資用不動産なので、最終的には総合利回りを考慮して、不動産取引価格が決まるという裁定が働いている。
もう新築を建てるところがない日本
～不動産投資市場の羅針盤 （第144回目）～
http://www.kenbiya.com/column/nagashima/144.html?ac=ML
総務省の「平成25年住宅・土地統計調査」が公表され、
時間の経過とともに空き家が確実に増加している事がわかりました。
さらにこのままいけば30％、40％の
空き家率となることも予測されています。
理由は人口減少や中古市場の未発達などいろいろありますが、
根本的な原因は「新築住宅を抑制しないから」。
したがって、即座に・・・
続きは、こちら
http://www.kenbiya.com/column/nagashima/144.html?ac=ML
～アパマン巡回カメラマンは見た！ （第40回目）～
http://www.kenbiya.com/column/yamaoka/40.html?ac=ML
今回、仲介会社さんと情報交換をする中で、
たくさんのスタッフさんから教えていただいた
「入居付けに関するマル秘情報」を紹介します。
多くの仲介スタッフからお聞きしたお話ですが、
「埋まらないお部屋を持つ大家」には、
面白いほどの共通点がありました。
「逆張りをすれば埋まる」わけですので、
みなさんにはぜひ、
参考にしていただければと思います・・・
続きは、こちら
http://www.kenbiya.com/column/yamaoka/40.html?ac=ML
～ しなやかに生きるアロハな人生 （第20回目）～
http://www.kenbiya.com/column/amakata/20.html?ac=ML
アロハー！
ハワイに移住してリモート賃貸経営をしています。
さて、現在アメリカ本土でも不動産を探しています。
一番の理由は海外分散投資と米国内での分散投資です。
現在住んでいるハワイで投資すれば管理がしやすくて良いのですが、
すでに＄１Ｍに近づいている戸建を所有しているし、
ハワイはキャピタルゲインマーケットでインカムはなかなか出ません。
先日もハワイから１０時間以上もかけて
（ 日本に行く方が近いです・笑 ）
週末に物件をいくつか見て来たところです・・・
続きは、こちら
http://www.kenbiya.com/column/amakata/20.html?ac=ML
～ 賃貸経営リリース （賃貸経営リリース第18回目）～
http://www.kenbiya.com/column/promotion/18.html?ac=ML
地方の物件を買い進めながら、
「将来は、空室の心配が少ない都内の人気エリアに物件を持ちたい」
という夢を掲げる投資家も多いようだ。
一方で、
都内の世田谷区、目黒区、渋谷区といった人気エリアに、
「最初の一棟目から」マンションを新築する投資家たちがここ数年、
増えているという。
オーナーは地主や相続税対策の富裕層ばかりと思いきや、
ごく普通の会社員も多いというから驚きだ。
本当に、そんなことが可能なのだろうか？・・・
続きは、こちら
http://www.kenbiya.com/column/promotion/18.html?ac=ML
～ ゼロから学ぶアパマン建築入門 （第41回目）～
http://www.kenbiya.com/column/mikao/41.html?ac=ML
「テナント撤退後に住宅にリフォームしている物件」が、
ようやくでき上がりました。
下は入り口ですが、
入り口前をコンクリートブロックで囲って小さな庭をつくり、
門にはナンバー錠を付けます。
中はいたってシンプル。
１階で太陽光が少ないため、
床は白い木目調の硬質ビニルタイル。
白ばかりではつまらないので、
柱はオレンジ。
玄関部分は・・・
続きは、こちら
http://www.kenbiya.com/column/mikao/41.html?ac=ML
最近は、よく物件を
内見しに行く機会が増えました。
そこで見かけるのが、次の写真のように
「水道を使わせないようにしている部屋」です。
水を流すと、水の跡が残り曇ってしまいますし、
トイレも注意書きをしないと内見者が使って、
汚れる場合もあるでしょう。
せっかく内見の為に綺麗にしたのですから、
水道の使用を禁止したい気持ちはよくわかります。
ただ、水を止めるなら・・・
続きは、こちら
http://www.kenbiya.com/column/okamoto/55.html?ac=ML
～ レッド吉田の大家芸人になる！ （レッド吉田さん 第48回目）～
http://www.kenbiya.com/column/redyoshi/48.html?ac=ML
最近は日本テレビ「有吉ゼミ 」で坂上忍さんと不動産企画を
やらせてもらうようになりました。
坂上さんが家を買う企画なのに、
一緒に物件を回ってると僕の方が欲しくなるという・・・（笑 ）
もちろん、自分でも物件探しは継続中です！
先日、ネットでこれは、か～な～り～いい！！
っていう格安物件を見つけました！
僕の中で「キタ！！」と思える物件だったので、
すぐに買い付けを入れました・・・
続きは、こちら
