～ リフォーム術 ～
http://www.kenbiya.com/column/wakita/106.html?ac=ML
今回のテーマは、「鉄部のサビ」についてです。
特にボロ物件投資においては、
鉄部が適切にメンテナンスされていないことが多く、
サビが発生し美観上問題があったり、
美観の問題を通り越して耐久性の問題が発生している場合があります。
しかし、鉄部のサビは比較的安価で、
抜本的な対策を行うことが可能ですから、
これらの問題を価格交渉の材料に・・・
続きは、こちら
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～ 賃貸経営リリース （賃貸経営リリース 第17回目）～
http://www.kenbiya.com/column/promotion/17.html?ac=ML
追い風が吹く不動産業界。
｢ 中古アパートを買いたいけど、
思うようにキャッシュフローが出ない」
と弱気になっている投資家も多いようだ。
そんな中、競争が激しい中古物件から視点を変え、
｢ 首都圏好立地で土地から仕入れて
利回り８％以上の新築アパートを建てる」
という手法が「普通の投資家 」の間で
注目を集めているという。
本当に、そんなことが可能なのだろうか・・・
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中古より安い？アパートを新築して利回り8％超を実現する方法 レントブック
～ 俺たちの不動産投資について語ろう（大家 対談さん 第13回目）～
http://www.kenbiya.com/column/taidan/13.html?ac=ML
加藤ひろゆきさんと黄金ガールさんの
お二人の対談をお届けします。
最終回の今回は、
これから不動産投資を始める方へアドバイスや注意点、
そして、なぜ二人が不動産投資で成功できたのか？
その秘訣などについて話し合いました・・・
続きは、こちら
http://
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本日の物件は利回り13％超えの一棟売り収益マンションです！
最近あまり見なくなりました利回りです！
鉄骨造ですが平成築で1Ｒと2ＤＫの混合です！
針中野駅からも徒歩3分という立地でかなりお勧めできる情報です！
詳細は株式会社グランステージのレントブックで・・利回り13％超えの収益マンション
銀行融資は不動産投資と切っても切れない物です。
何故かというと、不動産は高額な物ですから、資本になるお金を借り入れないと購入出来ません。
資産家のように元々お金を持っていれば別ですが、大半の人が数千万の現金を用意する事は不可能に近いでしょう。
では仮に、全額現金で不動産を買っていった場合どれくらいかかるのか？ 利回り15％の不動産を買い続けたとして、年収１０００万を目指した場合、最低でも６５００万円以上の不動産の購入が必要になってきます。
どう考えても６５００万ものお金を貯められる人は、世の中に少ないと考えるのが通常です。
これが利回り１５％で考えていますので、６５００万で済んでいますが、利回り１０％であれば１億円になってしまいます。
到底不可能だという事がお分かり頂けるかと思います。
また、小さい物件を少しずつ買い増しして…、というお話を聞きますが、それにも疑問が残ります。
目標をどこに設定するかにもよりますが、仮に利回り１５％の戸建てを１年に１戸ずつ増やしたとします。
１件、５００万だとして１年の家賃収入が７５万ずつ上昇します。
１０年後に７５０万、年収１０００万に到達するには、１３年と４か月かかることになります。
そう考えると、「サラリーマンを辞めたい」「家賃収入で暮らしたい」という目標を持つとしたならば、これでは、１３年４か月かかりますし、最初の数年は、５００万もの戸建てを、自己資金で買い続けなければいけません…
つまり、常識的に考えるとかなり難しい…と言わざるおえないのです。
ですから、不動産投資で家賃収入だけで生活したいと考えるのであれば、融資を上手く活用するべきだと思います。
○大阪市東淀川区大桐
○地下鉄今里筋線 だいどう豊里駅 徒歩2分
○鉄骨造4階建
○平成1年建築
○全15戸
○6,180万
○満室想定 11.84％
駅徒歩2分の立地！
とても綺麗なマンションです！
④ 売却許可決定
（約１週間後）
最高価買受申出人（落札人）は裁判所の審査を受け、買受人となります。
⑤ 確定～代金納付期限通知書の送付
（約１週間後）
売却許可決定に対して利害関係人等から抗告等が無い場合、売却が確定します。
確定の日から１ヶ月以内の適当な日が代金の納付期限と定められ、期限までに代金を全額納付しなければなりません。
これは各裁判所によって違います。
⑥ 代金納付（所有権取得）
（期限は約１ヶ月）
銀行の融資を利用する場合等、所有権移転と同時に抵当権が設定できるよう配慮されています。
抵当権等の同時設定がある場合は代金納付の約１週間前までに裁判所にその旨を申し出なければなりません。
ちなみに融資を受ける場合は、入札する前に融資の確定を金融機関から貰っておきましょう。
落札してから、買えませんでした…となると、保証金として入金した２０％のお金が没収されるのと、３年間の入札停止処分になります。
⑦ 所有権移転登記
（代金納付時）
代金納付時に買受人は不動産の登録免許税を納税します。
裁判所は登記所に対して、所有権の移転登記及び抵当権等の抹消登記をするよう嘱託します。
抵当権等の同時設定がある場合は、司法書士（買受人が指定する）に登記嘱託書を交付します。
約１週間後に裁判所から買受人に不動産の登記嘱託書（不動産の権利書）が送達されます。
⑧ 不動産の引渡し
買受人は、不動産を占有している者に対して引渡しを求めることができます（引渡命令）。
但し、代金納付日から６ヶ月以内(６ヶ月間の明渡猶予が認められた物件は９ヶ月以内)に申立てしなければならないので注意が必要です。
また、賃借権等がある場合等、「引渡命令」が取れない場合もあります。
以上が不動産競売の流れになります。
競売物件購入ノウハウ その② 競売の流れ
① 物件の公示
（入札開始の４週間前）
売却される不動産の物件明細・現況調査報告書・評価証等（３点セットと呼ばれる資料）が入札期間の終了日まで裁判所の閲覧室に設置されます。
設置されると、入札希望者は自由に見ることができます。
また、競売情報が見れるサイトにも物件情報が掲載されます。
② 入札開始
（期間は１週間）
入札者は売却基準価額の20％を保証金として提供する必要があります。
（札を入れる前に入金を済ませておきます）
また、一度提出した入札書は訂正したり、取り消したりすることができません。
ですから、誤字、脱字が無いようにチェックします。
特に金額の間違えは大変な事になりかねないので、絶対に間違えないようにします。
③ 開札
（入札終了日から１週間後）
開札は裁判所の開札場で執行官により行われ、最も高い価格を付けた人が最高価買受申出人（落札人）と定められます。
尚、開札場には入札者以外の人でも入場できます。
この開札で落札されなかった物件は、その場でせり売りされます。
せり売りされる物件は、かなりお得ですから（それだけ難しいか、価値のない物も多いのですが…）良い物件がセリに流れた場合は、かなりおいしいです。
これを特別売却と言います。
これを専門に狙っている業者もいるくらい、おいしい市場です。
続く・・・
競売物件購入ノウハウ
競売での購入ノウハウをご説明します。一般的に「キョウバイ」とも呼ばれますが、不動産業界では、一般的に「ケイバイ」と呼ばれます。
競売では、不動産を卸値で買うことができる、競売物件の購入ノウハウをすべて解説します。
ちなみに競売とは？ですが、これは銀行などの金融機関が、借金の担保として物件を処分する権利を行使したものです。
つまり、家やアパートを買った人が、買った代金を銀行に借り入れ、その借り入れ分を返しているうちは良いのですが、返済が滞った時に、銀行は、その所有者の同意を得ずに、勝手に物件をセリに出すことができます。
当然、セリにかけられた物件は、通常に売買される価格よりも安い価格で売られている事が多く、（売った代金で銀行はお金を回収）
競売に参加して買う人間としては、かなり安く物件を仕入れることができるのです。
という訳で、ちょっと物件の歴史としては悲惨な運命（正確には、物件は関係なく所有者の運命ですが…）かもしれませんが、物件を安く仕入れられる可能性が高い方法として解説させていただきます。
競売の説明をする前に、簡単に競売の流れを解説します。
続く・・・
