不動産投資”利回り”とは？

.利回りとは、不動産投資に対する利益の回収割合のことです。
利回りが高ければ、回収割合が多く、低ければ回収割合が低いことを意味しています。

アパート経営で利益を上げるためには、実質利回り10％以上必要といわれています。

もちろんそれ以上あったらなお良いわけです。
12％以上は必要という人もいますが、10％を下回っていても、空室が少なければ、計算すると利益にもなりますし、利回りだけがすべてではありません。
土地を安く手に入れるのが目的で、儲けはほとんどいらないと割り切るのであれば、利回りの低い物件でもかまわないとは思います。しかし、基本的には、利益を上げるためには、なるべく高利回りを目指しましょう。


利回りにもいろいろあります。
良く見かけるのは、 想定利回り、予想利回り、表面利回り、単純利回り、実質利回り、ネット利回りです。

想定利回り、予想利回りとは、満室を想定（予想）した年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。

　想定利回り、予想利回り（%）＝年間家賃収入÷物件価格×100

諸経費などは計算に入れていないため、利回り14％とか一見儲かりそうな高い数字が出やすいです。
新築アパートでまだ入居者がいない場合なども、満室時を予想しての利回り表示になるようです。


表面利回り、単純利回りとは、単純にその時の年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。

　表面利回り、単純利回り（%）＝年間家賃収入÷物件価格×100

想定利回り、予想利回りとなにが違うの？といわれると、実際ほとんど同じです。
こちらも諸経費などは計算に入れていない数字です。


実質利回り、ネット利回りは、年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などを引いた額を、投資金額で割ったものです。
また、一般的に物件価格と購入する際の諸経費も加えて計算するのかが実はよく分からないのですが、諸経費を加えて計算したほうがより正確です。

　実質利回り、ネット利回り（%）＝（年間家賃収入－年間の運用経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100

より正確な収益力を判断するためには、実質利回り、ネット利回りを基準にします。


基本的に利回りというのは、その時々の数字で、将来それが続くわけではありません。
単純に考えて、古くなり家賃が下がればそれだけ利回りも悪くなります。

また、利回りが良くても、空室ばかりでは困りますね。

お気楽にお問い合わせ下さい

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不動産売買のイロハ

気に入った物件を目の前にしたとき、誰でも

冷静な判断ができない！

今買うべきか、もう少し待ったほうが良いのか？

ローンの支払いは、適正な金額なのか？

登記簿の権利関係は、大丈夫なのか？

など冷静に判断し的確に決めていける

スキルのある不動産業者を探しましょう。

1）不動産売買購入のノウハウ

・どのような物件が安くなりますか？

物件により異なりますが、

価格が下がり易い売却理由として

①買換えの場合　　　　　　　　　　
　先に購入物件が決まっていて、

売却物件にローンが残っている場合、

売主は購入物件と売却物件の

　ダブルのローンになるのが嫌なので、

価格を下げても売るケースが多いです。

②債務整理物件

　住宅ローンを滞納等していて、

　売却の決定権が銀行にある

　場合があります。
　
　このような場合、銀行は

　相場より安くても早期売却を

　優先させます。

③相続物件

　遺産分割や相続税支払いの為に、

　早急に売却しなければならない

　ケースが多くございますので、

　大幅な価格交渉が出来る

　場合があります。

・不動産購入後の補償について？

売主が宅建業者か個人かにより代わります。

宅建業者の場合引渡日から

２年間補償となります。

（契約書に２年未満の補償記述があっても

無効になります）

個人契約の場合、契約書に明記しますが

２ヶ月の補償が一般的になっています。

主な補償の範囲は雨漏り、シロアリ、地盤沈下、

給排水管の故障、主要部の腐蝕などです。

2）売却のノウハウ

・売却にリフォームは必要ですか？

一般的には、ある程度リフォームして

売却した方が早く高く売れます。

中でも壁紙の張替えはコストも安く

大きな効果があります。

「注意」物件によってはリフォームを

しない方が良い場合もありますので、

ご注意ください。

・何社位に依頼したほうが良いですか？

２～３社が良いと思います。

１社ですとライバル会社が無い為、

担当会社に価格や条件面を

うまくコントロールされてしまう

場合が多いです。

また多すぎると、物件情報が重なって

出てしまい売れていない印象になり、

かえって売れなくなる事もあります。

結論、物件は共有されますので、

何社にも出す必要はありませんが、

１社だけですと、価格面をコントロール

されるケースが多いので、出来れば毛色の違う

不動産会社２～３社にお願いするのがベターです。

・どの位の期間で売れますか？

物件により異なりますが、３ヶ月位です。

あまり長引くと購入者より売れ残り物件と見なされ、

大幅な価格変更が必要になります。

・査定額がバラバラだったのですが？

不動産の査定金額は過去の近隣の

成約事例と現在の売り出し物件を

元に出す金額ですので、
相場の金額の話しであって、

会社によって大きなばらつきが

あってはいけません。

しかし、査定価格を高く言った方が、

売主様が高く売ってもらえると思い込み、

売却依頼をいただけるケースが多いので

、本音と違う金額を業者が多くなっております。

本来は、売主様に現在の自宅の査定価格を

知ってもらい少しでも高く売る努力をするのが

仕事のはずなのですが・・・・・・・・

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この縦割りになった現状を解消するため、

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結成し、お客様の相続にかかわる

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