投資不動産購入費用
仲介手数料
不動産物件を仲介した不動産業者に支払います。
購入金額の3％＋6万円に消費税5％
を加えた金額となります。
不動産登記費用
不動産物件の登記の際にかかる費用です。
登録免許税と司法書士への報酬からなります。
火災保険料
不動産物件が火災になった際に保障してくれる
保険の掛け金です。
地震による火災の場合は保険金がおりませんので、
地震保険にも加入しておくことをおすすめします。
生命保険料
不動産物件購入にローンを利用する場合には、
生命保険に加入することもあります。
万一の際には、ローン残債はこの保険で返済されます。
固定資産税・都市計画税
不動産物件を所有している人に毎年かかる税金です。
毎年1月1日現在の持ち主が、4月1日～翌年3月31日
までの税金を支払います。
管理費
通常、入居者の管理は賃貸管理会社に
一任しますのでその管理費用が必要になります。
また、建物の運営費用として清掃、点検、消耗品交換、
共用部分のエレベーターや照明の電気代、
水道代などの建物管理費用が必要になります。
修繕費
入居者の退出時に内装の修繕が必要になります。
また、建物の老朽化を想定して、
大規模修繕費用の積み立てをお奨めします。
不動産投資リスク
空室リスク
繁盛する店もあればそうでない店もあるように、
経営において売上を予想することは大変困難です。
一方賃貸経営では、近隣相場からある程度正確な
賃料収入を推定することができます。
だからこそ、賃貸管理会社は一括借り上げなどの方法で
家賃保証をすることができるわけです。
ただし、今後は賃貸経営においても競争が始まることが
考えられますので、差別化が必要となってくるでしょう。
立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など
色々な差別化を検討できます。
ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。
専門家の意見を良く聞きながら物件選びをする必要があります。
建物の老朽化
経年変化による建物の老朽化は避けられません。
老朽化した建物をそのままにしておくと、
入居者が退去した際に新たな入居者が決まらないという
空室リスクが高まります。
修繕費をあらかじめ事業計画に入れておくとよいでしょう。
金利の上昇
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、
変動金利を選択した場合には返済額アップの
リスクを負うことになります。
返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、
固定期間を長くするなどのリスク対策が有効です。
ある程度自己資金がある上でローンを利用する
という姿勢が望ましいと思われます。
資金流動化のリスク
将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。
立地が良いかもしくは利回りが良ければ、
流動化し易いと言えます。
高利回りの物件を運用し、すでに投下資金を
回収しているのならば、別段売却価格に固執する
必要はないのかも知れません。
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不動産投資のメリット
安定収入
自営業の方であれば、本業とは別に安定的な収入が
得られる不動産投資を望む方が多いようです。
給与所得者の場合、収入減への対応策としても
検討されています。
女性や高齢者の収入源というケースもあります。
不動産投資の一番の目的は安定収入です。
私的年金の代替手段
<span style="font-size:large">公的年金である国民年金・厚生年金の将来の
不安が叫ばれています。老後の安心を得るために、
公的年金に頼らない収入源が必要になってきます。
私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社
などの商品である個人年金、財形年金がありますが、
「不動産投資」を私的年金の一種として利用する方も
増えています。
定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金で
ローン残債を返済してしまえば、それ以降は家賃収入
から必要経費を差し引いた分が手取収入となり、
公的年金にプラスする私的年金としての役割を果たします。
生命保険の代替手段
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、
生命保険に加入することもできますので、万一の際には
ローン残債が保険金にて支払われることもあります。
残されたご家族にはローン残債のなくなった
不動産物件が残され、必要経費を差し引いた分が
手取収入となり、生命保険としての役割を果たします。
所得税対策
「不動産投資」で得た収入にはもちろん税金がかかりますが、
減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費など必要経費として
算入することができます。
このうち、建物の減価償却費については
実際に支払うわけではなく、帳簿上でのマイナスですので、
建物が永遠に使用できるという前提とするならば、
その分課税所得が減少し税引き後の手取りが増える
効果があります。
建物はいずれ老朽化し滅失していくので、
減価償却費の経費参入は当然のことだといえます。
相続対策
不動産投資によって、四つの節税効果があります。
一つ目に、貸家建付け地としての評価減
二つ目に、小規模宅地の評価減
三つ目に、建物の固定資産税評価との差による評価減
四つ目に、借家権の発生による評価減
その他に資産が増えることによって、
相続人に分けやすくなるというメリットもあります。
資産家にとってみれば、物納用地を潰すことなく
相続対策を行うというメリットにもなります。
インフレ対策
現金は適切な運用をしなければ、
インフレになった際に価値が目減りします。
過去のように今後30年で物価が3倍になるかどうかは
わかりませんが、物価が上昇した時には
購入した物件の資産価値や家賃収入も
上昇すると予想され、「不動産投資」は
インフレ対策になるといえます。