含み益のマンションを所有しているなら

恐らく数年前に分譲マンションを購入された方は

含み益を感じながら笑顔でいられると思います。

ここで考えて頂きたいのが含み益は非実現利益になります。

つまり売却を行って初めて実現する利益になります。

今回はこの含み益をどう使うかを考えたいと思います。

言わずもがなですが、売却を行う事が最速の実現方法ですが、

移転する住居も購入するとあまり意味がありません。

一時的に賃貸住宅に移転するのもひとつの手です。

売却をして未実現利益を確定する

ここで売却をしたら家賃がかかると考えてしまう方は

投資には向いていないと思います。

賃貸に出して賃料収入でローンを支払う

これはあまり意味がないように思いますが、

環境の変化等により居住地の柔軟な選択が必要となった場合に

実施するのが良いと思います。

含み益の物件を利用（担保）して別の収益物件を購入する

投資家脳を持つ方はこれができると思います。

投資を行う上で重要な事は余裕度だと思います。

不測の事態に対応できる余裕を持ちながら投資を行えると

また違う景色が見えてきます。

一生持ち続ける分譲マンションも含み益がある時に

自信の生活が豊かになる方法を考える

環境の変化で移転が必要なら賃貸に出す

まとまったお金が必要なら売却をして負債をなくしてキャッシュを手に入れる

とにかく自身の生活が楽になるように使うのが資産だと思います。

含み益をみながら笑顔になるだけでは非常に勿体ないです。

初めてマンションを貸す際に抑えるべきポイント – Reibee～次世代のための賃貸経営情報～

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１億５千万円のマンションを購入したら

当社がある日本橋人形町エリアの分譲マンション価格は

不動産価格指数と同様の動きで坪単価200万円台だったものが

中古でも当たり前の様に500万円を超える様になっています。

本日は直近で成約事例にあった１億５千万円の物件を購入するシミュレーションを

行いたいと思います。

都営新宿線「浜町」駅　徒歩2分

専有面積：73.39㎡（22.80坪）壁芯

間取：2LDK

価格：1億5,000万円

管理費18,000円、修繕積立金12,000円

合計30,000円

こちらの物件を購入をした際の毎月の支払額を考えてみましょう。

借入14,000万円、固定金利1％、35年ローンの条件で元利均等払で購入した場合

(住宅ローン控除は考慮しません)

月々の返済額は約396,000円になります。

管理費、修繕積立金を含めると426,000円になります。

この負担が長期間続くとなると相当重い負担になると思います。

また環境変化により不測の事態が生じた際に対処も難しくなります。

これだけ重い住宅ローンを抱えてでも物件を購入したいというインセンティブが

働くのはやはり値上がり続けている市場を意識しているからだと思います。

サブプライムローンの破綻は金利の低い日本では起こりにくいと思いますが、

金利上昇局面や値上がり期待を含めて購入をする行為

皆が熱くなっている時こそ冷静な判断で市場を見渡せる余裕が欲しいです。

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マンション価格高騰のこれから

最近、Youtubeなどでマンション価格の高騰について番組が増えている様に思います。

・日銀の政策金利の上昇

・為替の大幅な変動

・自民党総裁選の行方

・アメリカ大統領選の行方

・アメリカの商業不動産市況の悪化

・中国経済の悪化

様々な影響で高騰したマンション価格も下落するのではと

有識者も感じ始めているのでしょう。

（「不動産価格指数」国土交通省）

マンション価格だけかなり上がってきている事がわかります。

しかも既にバブル期の価格を超えているのが現在の市場です。

さてバブルが崩壊した理由は総量規制により貸し渋りが起きたことが要因でした。

不動産価格指数をみると殆ど右肩上がりで上がっておりやはりどこかで調整が入るように思います。

金利上昇が要因となる令和マンションバブルの調整が今の市場では可能性が高い様に思います。

金利上昇により考えられるシナリオ

金利上昇→新規需要減（購入手控え）

金利が上昇すると月々の負担額も増えることになり

当然の事ながら新規購入検討者のネガティブ要因になります

購入を手控えれば新築価格の価格が下がる要因になります。

金利上昇→円高傾向→日本に不動産を保有する外国人の為替益→売却インセンティブ

外国人投資家の需要は殆どが投資用で購入しているため

円高に進めば為替益が発生するため売却をして換金するインセンティブが働きます。

金利上昇→変動金利上昇により元利払負担増

（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査」より抜粋）

上記の調査を見て思ったのが以外にも変動型で借り入れをしている方の割合が多いです。

変動金利の方が固定金利よりも金利が低いので変動を選択された方が多かったのだと思います。

これらの方の金利が上がるとどうなるか安易に想像がつくと思います。

高額で購入した物件＝残債が高額なため、金利増加の負担は大きくなります。

もし物件価格が上がっているのであれば売却できるうちに処分すると

思う方も増えてくる事も予想できます。

アパート・マンションマンローン　金利の違いで総額〇千万円の違いを理解する – Reibee～次世代のための賃貸経営情報～

次に金利上昇による円高傾向になった際を考えてみます。

日本はエネルギーや住宅資材原料の多くを輸入に頼っているため

円高になる＝建築費にかかる資材価格が下がることに繋がります。

（一般財団法人建設物価調査会「建設物価　建築費指数」より抜粋）

（SBI証券「ドル円為替相場」10年）

上記のグラフをみると2015年以降は建築コストは為替相場に影響している事がわかります。

円高になれば輸入している資材価格も下がる傾向にあるので、建築コストが減少する事になります。

建築コストが減少すれば販売価格も下げることが可能になります。

不動産に関連して金利から為替相場のお話をさせて頂いておりますが、

不動産市場において既に不動産を保有されている方には円安の方が都合が良いかもしれません。

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資産形成を年代ごとに考えてみる ～final~

来るべきタイミングで投資ができる準備をする。

できる様でなかなか難しいですが、難しい事をできる人が

成功する事は何事でもそうですね。

ある程度の手元資金や余裕ができた段階で不動産投資を始める際に重要な事を考えます。

不動産投資を行う際、物件情報を紹介してくれる営業マンの存在は

非常に重要となります。

ここで読者の皆様はどちらの営業マンを重宝しますでしょうか。

・物件情報を大量に紹介してくれ顧客の投資の可能性を増やしてくれる営業マン

・物件情報を自身で取捨選択をし少量の情報しか入れてくれない営業マン

不動産業界の中では前者の人間が重宝されます。下手な鉄砲数打てば当たる戦法だからです。

特徴として調子だけが良く異様に明るい性格を持っています。

この営業マンが持ってきた情報にはろくな物件がないのが現実です。

後者の営業マンに出会う事は殆どないと言ってよいと思います。

既に決められたサークルの中にいて数名の優良顧客を大事にして取引を行っています。

そして表に出てこない水面下の物件を取り扱っています。

最初からこうした後者の様な営業マンに出会う確率は非常に低いですが、

まずは様々なポータルサイトがあるので会員登録をして物件情報を収集してみましょう。

自信のプロフィールを入力して希望物件を記載をすれば物件情報を紹介してくれます。

何事もまずは動くことが重要です。。。

そして少なくとも不動産投資の本を2～3冊は読んでおかれた方が良いと思います。

賃貸経営 – Reibee～次世代のための賃貸経営情報～

そして不動産投資を行っていない期間にもこつこつ配当がでる株式投資に可能な限り積立投資を行う事が重要です。

チャンスは少ないですが、チャンスをきた時にしっかりと動ける形を作りましょう。

急がずしっかりと資産形成を行い、不動産投資を始めるのはタイミングが重要です。

不動産投資儲かる？儲からない？ – Reibee～次世代のための賃貸経営情報～

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資産形成を年代ごとに考えてみる パート7

先日、不動産投資はタイミングと借入条件とお伝えしましたが、

これらのタイミングはいつくるかという事です。

不動産バブルの時に大暴落した不動産

リーマンショック後にファンド等が手放した不動産

次に訪れるのはいつでしょうか。

ブラックマンデー越えの株価の下落による日本経済の頭打ち

過去最高に高額になったマンションバブルの崩壊

少子高齢化による空き家問題による不動産価格の調整

コロナのような伝染病が蔓延して世界経済が停滞する

南海トラフ地震の影響で日本国内の経済停滞

中国、アメリカなどで発生する不動産ショック

世界各地で戦争が発生し世界情勢が大幅に不安定化する

予想する事は誰でもできますが、実際に起こるか起こらないかは不明です

それでもブラックマンデー超えの株価下落は実際に起こりました。

マーケットが崩れる事は全てネガティブな要因ですが、

これらが発生した事で市場価格は大きく崩れます。

こうしたインパクトを待つことができるかが不動産投資を行う上で重要だと思います。

（当然ですが、誰しも戦争、自然災害等は発生してほしくないと思っています

あくまでも投資の話という事でご理解下さい。）

そしてしかるべきタイミングに投資をできる準備をしている方が勝ちを得る事ができます。

もちろん大きな変動ではなくたまたま良い物件情報が回ってきたというのも

ひとつの成功する要素だと思います。

考えてみてください

20代の頃、リーマンショックが発生し6,994円になった日経平均株価が4万円超える事を

誰が予想できたでしょうか。

30代の頃、コロナショックでどれだけの人が日経平均株価が4万円を超える事を

予想して株式投資に資金を移したでしょうか。

この頃に手許資金があり投資をしていれば、

現在、どの様な状態になっていたか考えると・・・・

これは不動産投資も同様です。

本日はここまでにさせて頂きます。

ご購読ありがとうございます。

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