本日は、
建物の追加変更項目（オプション）について
ご説明させて頂きます。
自動車を購入したことのある人には、標準装備とオプションの関係が住宅にもあると御説明させて頂くとわかりやすいと思います。
住宅の場合 自動車より間取りや構造、内装部品にバリエーションがたくさんあります。
そのため間取りや使用部材の全てを決めてから、積算して価格を算出するという方法をとると 住宅計画の初期の段階で資金計画を建てることができなくなります。
そこで坪単価を利用した計算方法がよく使われます。
「坪単価」の定義（ＡＬＬ ＡＢＯＵＴ より引用）
坪単価とは、家を建てるときの、床面積1坪当たりの工事費のこと。
建物の本体価格を、延べ床面積（各階の床面積の合計）を坪単位に換算した数値で割ったもの。
1坪は 3.3124 ㎡。
注意しなければならないのは、坪単価を算出する際に「延べ床面積」か「施工床面積」のどちらを使用しているかという点。
「延べ床面積」には、ベランダ、小屋裏収納、地下室、一部の車庫、玄関ポーチなどは含まれていない。
それらを含んでいるのは「施工床面積」で、当然、「延べ床面積」よりも「施工床面積」のほうが広いので「延べ床面積」で算出するよりも「施工床面積」で算出するほうが安くなる。
坪単価を出すときにどちらを使用するかは、メーカーによってまちまちのようなので、
表記されている坪単価がどちらの面積で算出されているかを確認する必要がある。
あくまでも、家を建てる際の費用の、おおよその目安。
また、坪単価によって家のグレードを知ることもできる。
以上 ここまで「ALL ABOUT」の引用
住宅の坪単価に含まれる設備・仕様・工事の内容は 驚いたことに全く法律が関知していない世界になっています。
本当に必要な設備・仕様・工事さえも省いて 見かけの坪単価を広告宣伝用に安くしている会社もあります。
特に価格を前面に出して販売している会社に多くみられる傾向があります。
実際に建築してかかる費用を正直に話してくれる会社が、良心的で信頼できると考えます。
初期の設定で、どこまでの工事は含まれているのか、どの程度のレベルの住宅設備機器がついてどこまでの建物の性能が保証され、どんな打ち合わせをして、どんなアフターフォローをしてくれるのかを確認してみましょう。
標準仕様を確認する上での最大のポイントは、基礎や断熱・気密に関する設備仕様です。
見た目の派手さ・豪華さはありませんが、断熱気密に関する仕様は 住宅の耐久性や快適性に大きく関わります。
そして、住宅の建築コストが坪当たり10万円～15万円程も違いが出てきます。
ご自身がどのレベルの住宅を望まれるかで、ここは大きな分かれ道となります。
標準仕様を確認し終わると、自分の希望の設備・仕様に変更したい・・・という部分が必ず出てきます。
標準仕様に対して、変更や追加を加えることで 追加変更オプション費用が発生します。
Ｑ ではどのくらい追加変更オプションが発生するのでしょうか？
標準仕様・工事のレベルがかなり低い設定の住宅会社の場合は標準建築費にプラス40％～50％にも及ぶことがあるでしょう。
このように標準グレード設定が低い会社の場合は、施主が望むグレードの家を、あまり建築したことのない住宅会社である可能性があります。
施主が希望するようなグレードの住宅の 建築実績、知識、技術、また打ち合わせや施工を面倒だと思っていないか・・・を確認した方がよいでしょう。
住宅会社が不慣れな工事を依頼すると、イメージ通りに作ってもらえるか施主にとって不安が残ります。
土地から購入して住宅を検討する方の場合、
土地代金にかなりの費用がかかっているので
一般的には、追加変更オプションの予算は坪単価に坪数を掛けた標準建築費に対して10％～15％位が多いようです。
☆もっとも注意して頂きたい事項について
資金計画上で特にチェックして頂きたい事項は
「地盤改良費用を初めから見込んでくれているかどうか？」
です。
（その理由）
住宅会社の中には総予算を安く見せるために、意図的に外す方もいるようです。
仮に、資金計画の段階で地盤改良費用が発生することのリスクが全く説明してくれていなかったとします。
そして地盤調査の結果 地盤改良費用が発生しました・・・突如100万円近い工事費が・・・。
しかもこれは、「絶対必要な費用です」と言われたら 大きく計画が狂ってしまいますね。 請負契約が済んで 住宅の打ち合わせも終了して、着工間近。
こんな段階で、予期せぬ大きな費用を言われて、解約するわけにもいかず 困り果てた・・・なんて話を耳にするからです。
もちろん地盤改良費用が必要なのかどうか初期の段階ではわかりません。
わからないから、安全を見てその費用を見込むのか、省いておくのかは考え方の問題です。
地盤改良費用に限った話ではなく そもそも住宅の資金計画は安全を考えて費用は余分めに見て、いざ本格的に計画にはいったら費用は減っていく・・・こういう資金計画を理想としたいものです。
住宅の保証に関して、多くの住宅会社が第三者の検査保証期間を利用するようになっています。
この第三者の検査機関が建物の保証をする大前提に、地盤の調査が義務付けられています。
建物をいくらしっかり建築したとしても、その地面が軟弱な場合は不同沈下（家が沈んで傾くこと）してしまいます。
ということは、建築前に地盤を調査して、もし地盤が軟弱な場合は、地盤を強固なものとするために地盤改良工事の費用がかかります。
地盤改良費用は、建物大きさ改良する深さによって異なりますが、３５坪の家の場合 75万円程の改良工事費用は覚悟しておかなくてはなりません。
Ｑ 初期の資金計画の段階で、どのくらいの確率で地盤改良費用の覚悟をしておかなくてはならないのでしょうか？
地盤の状態は地域によって異なるので一概には言えませんが、当社の施工エリア（明石・加古川・姫路方面）では地盤改良が必要と判定される確率を50％とご説明させて頂いております。
50％ということは、一応地盤改良費用分は必要なものと覚悟しておいて下さいということになります。
もし地盤改良が不要となった場合は、その時に一緒に喜びましょう・・・ということにさせて頂いております。
地盤調査の結果、地盤改良不要という判定が出た時 お施主様はそれはもう宝くじが当たったかのような喜びようです。私も、とてもうれしいです。
資金計画って やっぱり安全めに安全めにするべきだ・・・とつくづく思う瞬間です。
次に、代表的な追加変更のオプションについて・・・
（Ａ.特によく追加されるオプション）
①ベランダ
②オール電化に変更
③玄関収納
④キッチンの追加変更
⑤遮熱複層ガラスに変更
⑥タタミの変更（琉球調のタタミに変更）
（Ｂ.よく追加変更されるオプション）
①吹き抜け
②小屋裏物入れの面積増加
③外壁材の変更
④エコ給湯に変更
⑤屋根材の変更
⑥ほし姫さま（室内用洗濯物干し）
⑦１階トイレ内の手洗い器取り付け
⑧壁材を漆喰やジュラク塗り壁に変更
⑨内装床材の無垢材（パイン材等）への変更
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/