本日は「住宅ローン」を利用する場合に検討するべき点です。
融資の諸費用には どんなものがあるのか？
融資の諸費用についても
Ａ.融資の基本必要費用
Ｂ.融資の種類、お客様の状況によって必要となる費用
とに分けて考える必要があります。
Ａ.融資の基本必要費用
①保証会社事務手数料
②保証料（外枠方式 融資時一回払）
③火災保険料
④金銭消費貸借契約印紙代
⑤ローン斡旋手数料
⑥抵当権設定費用
Ａ.①保証会社手数料について
金融機関によって異なるが、例えば三井住友銀行の場合は消費税込で31,500円。
Ａ.②保証料（外枠方式 融資時現金払い）
その昔、お金を借りようとしたら「保証人が必要」と言われたものでした。
昔から「借金の保証人には絶対になるな・・・」の言い伝えがあります。
もし、住宅ローンを借りるために保証人が必要だとされると、途端に借入がしにくくなりますね。
そのため、現在では住宅ローンを利用する場合には、保証人を立てる代わりに融資を受ける時に一定額の保証料を支払って「保証会社が保証人代わりをする」ことがシステムになってきています。
保証料額はは借入100万円当たりいくらと決められているので簡単に計算することができます。
例えば 三井住友銀行で３５年払いで2500万円借入れしたとします。
35年払いの時の100万円当たりの保証料は20,620円になっています。
すると 20,620円×25＝515,500円となります。
融資を受ける時にまとめて一回で現金払いする方法をを銀行では「外枠方式」と呼んでいます。
それでは保証料 「内枠方式とは・・・」何ぞやと。
融資を受ける時に一回でまとめ払いすると、当初の融資の諸費用負担が多くなります。
そこで、保証料相当額分の支払方法を金利0.2％上乗せして、毎月払いで保証料を分割払いする方式があり、これを保証料 「内枠方式」と呼んでいます。
簡単にいうと 外枠とは保証料現金払い 内枠とは保証料 金利払いと呼んでいます。
長期的にみると、保証料は金利払いする方が総支払額が多くなるので 資金的余裕のある方は、保証料外枠（融資時現金払い）を選ばれるようです。
Ａ.③火災保険料について
土地融資の時と異なり、建物融資の時には建物に建物金額相当額の火災保険への加入しなくてはなりません。
融資のために要求されるのは、いわゆる火災の時に保険が下りる火災保険で 洪水による水害やや地震保険、盗難保険などは掛ける義務はありません。
保険料ですが、これも建物の規模、グレードによるので一概には言えませんが
最低25万円～35万円位の予算をとっておけば対応できるでしょう。
予算が少ない場合は保険期間を10年や5年と短くすることで費用調節することは可能です。
Ａ.④金銭消費貸借契約印紙代について
融資をうける金融機関との契約時の収入印紙代（国税）です。
融資額 500万円超え1000万円以下 10,000円
融資額 1000万超え 5000万円以下 20,000円
Ａ.⑤ローン斡旋事務手数料
住宅会社が融資を斡旋する場合の手数料です。業界の慣習となっていますがその手数料は相場5万円ですが、ところにより10万円の会社もあります。
稀に ご自分で融資手続きをする・・・という方がいらっしゃいますが融資手続きは素人が考えるより、はるかに高度でしかも手間がかかる手続きです。
新人営業が融資手続きを一人前にスムーズにできるようになるのに半年以上かかります。
素人が手続きすると会社を何日も休む羽目になりかねませんのでご注意を。
Ａ.⑥抵当権設定費用
融資を実行すると銀行は担保物件の土地・建物に担保設定（抵当権設定）を
行います。この手続きに必要となる登記の費用です。
融資金額によっても異なりますが、7万円～12万円程の費用がかかります。
Ｂ.融資の種類、お客様の状況によって必要となる費用
①生命保険料
②つなぎ融資の費用
③固定金利選択手数料
④組合入会金等
Ｂ.①生命保険料について
融資の基本費用に生命保険料が含まれていないと、よくお客様から生命保険ってどうなっていますか？
というご質問をお受けします。
多くの銀行（信用金庫、ろうきんを含む）では生命保険は強制加入で生命保険料は住宅ローンの金利に含んでいます。外枠方式（現金払い方式はなし）
ちなみに住宅ローンに含まれる生命保険料の金利分は0.2％です。
また、生命保険は必須のもののため、融資審査の時 告知書で申告した内容が生命保険会社に否決された場合、融資を受けることはできません。
健康に自信のある方しか融資は受けられないってわけです。
具体的には、「ガン・心臓病・脳卒中」で過去３年以内に手術通院したことがある もしくは「生活習慣病」で現在医師の治療を受けている方などは、生命保険の審査に引っ掛かる可能性があるので注意が必要です。
生命保険は、主たる債務者がなくなった時に、残りのローン（残債務）を生命保険で繰り上げ返済してくれるものです。
一般的にはご主人が亡くなった時に、残された奥様はお子さんに住宅ローンが残らないようにするためのものです。
ということは奥様が連帯保証人になった借入している場合には もし奥様が亡くなった時でも 残されたご主人の住宅ローンは消えません。注意が必要ですね。
なお、現在は利用者がめっきり減った旧住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）
のフラット35融資の場合は、生命保険は金利に含まれず、団体信用生命保険という別の生命保険に加入して保険料を外枠（借入時現金払い）することになっています。
Ｂ.②つなぎ融資の費用
土地を契約して、残金決済時に融資実行して残金支払いした場合決済時の翌月から土地ローンの毎月払いはスタートすることになります。
まず多くの金融機関の場合はこのパターンになります。
消費者としては この段階では 土地を手に入れただけで、まだアパート等に住んでいるわけですから、家が出来上がるまでの間アパートの家賃と土地ローン分の支払が２重払いになります。
とは言え これが普通のパターンなのですが、「ろうきん」など一部の金融機関を利用した場合は、土地融資の段階では「つなぎ資金」として融資をし、家が出来上がるまでの間は金利だけを支払うという方式になります。
建築代金の中間金としても この「つなぎ資金」を利用できるので自己資金が少なめの方にとっても便利な方法です。
この「つなぎ資金」を融資してもらった場合に必要となるのがつなぎ融資費用（金利）です。
これも土地融資、中間金融資の金額および建築期間もよって異なるのですが、おおよそ10万円～15万円と見込んでおけばよいでしょう。
Ｂ③固定金利選択手数料について
銀行ローンの金利は変動金利を選択することが標準対応となっており、固定金利を選択する場合は固定金利選択手数料10,500円がかかります。
Ｂ④組合入会金について
信用金庫、信用組合、ＪＡなどの金融機関は出資してくれている組合のために融資を行う・・・という形式をとっているので融資を受ける前に出資金として例えば50,000円を出資しなくてはなりません。
出資というと わかりにくい場合は、5万円で融資を受ける金融機関の「株」を買ったんだ・・・というイメージです。
株を所有したと考えると、非常にわかりやすいと思います。
出資金は預金ではないので、ペイオフでいうところの元金保全がありません。
また 毎年あるのは、金利ではなく配当金の支払いです。
配当金は金利よりは少し有利かもしれません。これは業績によりけりです。株と類似していますね。
この出資金、借入している間は戻ってきません。
借入がすべて終わった段階なら申請して、取り返すことができます。
（融資を受ける銀行の選び方について）
銀行を選ぶ上でのポイントを列挙してみます。
①金利が安いこと。
②融資の諸経費が少ないこと。
③支店店舗が多く利用しやすいこと。
①金利が安いこと。
これがまず、一番の基本となります。
今はインターネットで各金融機関の金利の情報が簡単に手に入るようになっていますので まずは一通り見てみましょう。
金利に関しての注意点・・・
ネットに載っている金利と実際に適用される金利に違いがあること。
金融機関の人が良く使う言葉なのですが、借入する本人の属性。
属性とは何か？
ずばり「勤務先」のことです。
上場企業なのか、公務員なのか、地元有力企業なのか はたまた自営業者なのか。公的な資格をもっているか否かも関係します。
この属性の違いで、実際の適用金利を変えています。
また、見かけの金利の安い金融機関の場合 保証料がうんと高い場合が稀にあります。
保証料額を合わせて金利が本当に安いのかどうか見極めましょう。
最近インターネット銀行が、無店舗で経費少ないことを売りに低金利の融資商品を見かけます。
ネット銀行の低金利商品は大抵の場合 長期の固定金利の商品です。
このタイプのネット銀行を利用する場合、日常利用できる店舗がありませんので入出金したりするのに手数料がかかる場合があります。
日常使いの銀行とローン専用のネット銀行とに使い分けて利用すればいいでしょう。
さて 金利に関して大きな論点がありますね。
「固定金利がいいのか」、「変動金利がいいのか？」
これは、私が長年研究しているテーマでもあり、もっとも力を入れているテーマでもあります。
ここでは結論だけを申し上げます。
ある一定の条件を満たしている方なら「変動金利」をお勧めしています。
ちなみに、当社のお客様の95％は「変動金利」を利用されています。
何故なのか？ 具体的な理由の説明は 非常に長くなるので 直接来店された
方に御説明させて頂くということに致します。
②融資の諸経費が少ないこと。
ここでのポイントは、なんといっても保証料の有無です。
この融資の諸費用の中でもっともコストのかかるこの保証料が不要の金融機関があります。
多くの場合 勤務先が融資したり、勤務先が金融機関と提携していたりしている場合です。
またお役所にお勤めの公務員の方の場合、公務員共済からの融資の場合、退職金担保で融資がなされるため保証料不要となっています。
勤務先提携で保証料不要の代表的 金融機関は当社の営業エリアでは近畿労働金庫（通称：ろうきん）です。
保証料の有無は諸経費ですぐ50万円～70万円位変わってきますので お勤め先が
「ろうきん」さんと提携されているかどうか一度 調べてみるとよいと思います。
次に融資の諸経費が少ないタイプの金融機関は、土地融資・建物融資と２本にわけず、土地建物を一本の融資にし、土地融資が必要な段階で「つなぎ融資」で資金を出してくれる金融機関です。
多くの銀行は土地と建物の融資を２本に分けます。
また、原則これが通常の形だと思います。
何故か？
２本に分けるということは、土地融資段階で一度融資手続きは正式に完了して、抵当権もきちんと設定して債権の保全も完了するのです。
土地建物１本の融資にして、「つなぎ資金」で融資するということは土地融資段階では、担保設定せず債権保全を不完全の状態で放置することを意味します。
だから万が一の事故を想定すると２本に分けるのが通常の形です。
それでは、融資を一本化すると具体的には どんなメリットがあるのか？
まず、抵当権設定が一度で済むので登記費用が5～6万円安く済みます。
保証会社の事務手数料も１回でいいので31,500円安く済みます。
一本化してくれると、結構たすかるんですね、経費が。
「ろうきん」を始め「地方銀行」の一部で土地建物で一本の融資、土地融資段階では「つなぎ融資」というローンの取り扱いがあります。
保証料が必要な場合でも、金融機関によって100万円当たりの保証料が微妙に違います。
同じ借入でも保証料が数万円位異なりますから、要チェックです。
繰り上げ返済時の手数料も金融機関によって異なります。
インターネットを利用した場合手数料が0円などの銀行もありますのでこちらもチェックしておきましょう。
③支店店舗が多くて利用しやすいこと。
近年 コンビニでもどこでも入出金ができるようになり便利になりました。
しかし、取引銀行以外で出金すると105円なり210円なりの手数料がかかります。
これを繰り返すとなると、その手数料もバカになりません。
また、窓口に行って相談したり、支払したりとインターネットでできる手続きばかり
ではありません。
そうなると、ご自宅の近くに金融機関があるということは何よりも心強く、便利なことでしょう。
遠いということは、移動にかかる時間と経費がかかるということでこのコストも無視できないということです。
最後に・・・
住宅ローンはこれから長きに渡って支払を続けていく非常に大きな買い物です。
何といっても、少しでも利息が少なくて済む計画を組んでいかないとローン支払い完了時に何百万円もの差がでますので慎重かつ十分に勉強してから、住宅計画にお進みください。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/