「いい土地が安くしかも早く」買える
土地探しの「第3の道」です。
さてお待たせ致しましたいい土地の探し方「第三の道」
です。
この「第三の道」では土地探しの常識論、一般論を超えた
「新たな発想での土地探し」をしてみようという意欲的な
取組です。
早く答えを教えて欲しい・・・という方もいらっしゃるかもしれませんが
しっかりとした勉強無しに 残念ながら
このような「おいしい買い物」をすることはできません。
言わば 「穴場探し」でもあるし
「コロンブスの卵」といってもいいかもしれません。
全てを読み終わる頃には、
①「土地に対する一般的な査定の仕方」
②「自分趣味趣向・価値観にあった土地の見つけ方」
③「土地の短所が長所にも見える発想法」
を知って頂けると思います。
精魂こめて説明しますので 少し長くなりますが
お付き合いください。
以前私は「土地が安く査定される原因」をご説明させて
頂きました。
（土地が安く査定される原因）
A. 前面道路が細い。車が通りづらい。
B. 隣やすぐ近くに「お墓・ごみ処分場・工場」などの
嫌悪施設がある。
C. 不整形地 土地の形状が利用しずらい形をしている。
D. 高速道路、電車線路・新幹線の線路などがあって
騒音・振動の心配がある。
E. 日当たりが悪い・空気が悪い。
F. 地元民ばかりが先祖代々住んでいる旧村地域。
同じ苗字の家が並んでいて新しい人はなじみにくい。
G. 土地設備が不完全である。
上下水道の不完備。土地の境界が不明確である。
H. 土地に大きな高低差がある。
I .不人気地域である。
J. 立ち退き地域である。
K. 土地の上空を高圧電線が通過している。
これらの原因は正に
「土地が低く査定される常識論、一般論」
でございます。
常識論・一般論を超えた発想をするためには
実はこの常識論・一般論をさらに詳しく知っていただく
必要があることに気づいたのです。
「土地探しの常識論・一般論そしてそれを超えた発想」
を皆さんに説明させて頂こうなんて大風呂敷を
広げてしまったわけですが、それには実は、
私が不動産業に携わってきた経験と知識を総動員させ
なければならないほどの準備が必要であることがわかりました。
自分なり今までの経験と知識を整理してに心して
解説していきますのでよろしくお願い致します。
前置きはこのくらいにさせて頂いた 本題に入ります。
先に述べさせて頂いたように
「土地には安く査定される原因A～J」があります。
しかし、現実の世の中にはこのような条件があるにも関わらず
自らの終の棲家（ついのすみか：一生の住居）として土地を
選ぶ方もいらっしゃいます。
その方たちは、「問題点をどのように解釈して土地を決定」
していっているのでしょうか。
今日から数回に分けて
AからKまで11項目について
順にどのように解釈していったらいいのか
そしてそのような土地を選ぶ際の注意点も含めて
検証させて頂こうと思います。
初回はAの
「前面道路が狭い。車が通りづらい。」
を検証してみます。
車社会の現代において前面道路が狭いのはとてもハンデになります。
道が細いといっても、幅員2ｍ未満では全く話になりません。
ここでは道路幅員3ｍ～2.5ｍ位の車が一台ならなんとかまともに
通れる土地に限定してお話させて頂きます。
（道が細い場合の注意点）
Ⅰその道が「建築基準法上の道」に該当するか否か。
簡単に言えば「再建築可能かどうか。」ということです。
この場合考えられる道は大まかに申し上げると２通りあり
①里道（国の所有）建築基準法４２条２項道路といわれる道
☆建築基準法（S25）の施行以前から存在した幅員4ｍ未満の道
通称 ”2項道路”又は”法以前の道”とも呼ばれます。
むかーしからあった道は、車の通行を前提としてませんので
細い道がたくさんあります。
そのような道の場合は、再建築の場合、道路の中心より２ｍ引いた
部分を敷地境界線とする道路中心後退（セットバック）を行って
再建築をすることができるようになります。
②私道（わたくしみち）で建築審査会の許可を得て 再建築が可能
となる道
☆建築基準法（S25)の施行以後の道で公道に認定されていないものです。
道路幅員や道路途中の空白地の状況、家の建ち並びの状況、
及びこれから建築する建物の用途・規模を総合的に考慮して
建築審査会が建築に対する許可を下ろします。
契約前の時点で、許可が下りそうかどうかの当たりをつけることは
できます。近隣に既に許可になった事例があったなどは許可される
見込みが高い予想はできますが、実際には建築審査会の審査に
かけてみないと最終の結論はでません。
最終的に許可が下りない場合は再建築できませんので注意が必要です。
このような場合に備え土地の売買契約を締結する場合は、
「契約書に不許可の場合は契約を白紙解約にする」という旨の
特約事項を付けておくと安心できます。
道が細い案件の場合
「価格査定にはどのように反映されているか」
を検証します。
まず①のように再建築は間違いない案件の場合ですが
一般に近隣相場より25％～30％程安く査定されることが
多いようです。
つまり同じ予算なら 30％～40％広い土地を手に入れることが
可能ということです。
主要な道路から左程距離のない場合 つまり対向車をあまり気に
しなくてもよい状況の場合は、広い土地が手に入ることにメリット
を感じて思い切って購入する方が多いように感じます。
細い上に 曲がらなくてはならない場合は近隣相場より半値でも
欲しい人はなかなか現れません。私としても全くお勧めできない
と思います。
次に②建築審査会の許可が必要な道の場合
過去に許可が下りた事例がある場合は左程心配しなくてもいいと
思います。
ただし、契約書には許可が下りない場合の特約事項を
しっかりつけてもらってください。
許可が必要な道の場合、金融機関によっては取扱いしない銀行も
ありますので事前に確認する必要です。（特に都市銀行）
許可の必要な道の土地を購入する場合は、十分な経験を積んだ
不動屋さんの仲介が安心です。万一 許可が下りなかった場合
の対応について、安心できる対応策をもっているか、責任を
とってくれるのか・・・がポイントです。
許可が必要な道でも道路幅は4ｍ以上のところがございます。
このような場合 許可が過去下りた事例がたくさんある場合は
近隣相場より10％～15％程度安く査定されるようです。
②でも道路幅4ｍの道であればリスクをあまり感じません。
許可が必要な道で道路幅は2.5ｍ～3ｍの場合は
一般に近隣相場より35％～40％安い、
場合によっては50％安い査定が
なされる場合がございます。
このくらいになると、すごく安さが魅力になりますが
この安さはリスクと隣合わせです。
このような土地の場合 広-い土地を安く買いたい方が
反応されます。
①の場合と同じく
主要な道路から左程距離のない場合 つまり対向車をあまり気に
しなくてもよい状況の場合は、広い土地が手に入ることにメリット
を感じて思い切って購入する方が多いように感じます。
細い上に 曲がらなくてはならない場合は近隣相場より半値以下でも
欲しい人はなかなか現れません。私としても全くお勧めできない
と思います。
道が細い土地の場合のもうひとつの注意点は
Ⅱ街並みです。
自分が新しい家を今から建てるとして
街並みに合うか、近所付き合いはどうか・・・
なども考慮して判断して頂きたいです。
最後になりましたが
（道が細い場合のメリット）
を列挙してみたいと思います。
①一般に車の通行量が少ないので静か。
②車が通行する場合の速度が遅いので小さい子供さんも安心。
③将来メイン道路までの道幅が拡幅された場合 土地の価値上昇が見込める。
④広くて安い土地が購入できる。
などが挙げられます。
以上で
A.「前面道路が狭い。車が通りづらい。」
について検証を終わります。
次回は
B.隣やすぐ近くに「お墓・ごみ処分場・工場」などの
嫌悪施設がある。
について検証したいと思います。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/