より高い確率でいい土地を安く購入する方法
これまで解説させて頂いたことを自分で勉強して
もらえたら既に
「いい不動産を安く購入する」入り口
に到達していると言っても過言ではないと思います。
しかし、自分で独自に勉強したり、調べたりして必要と
する知識や情報を手に入れることは並大抵のことでは
ありません。
例えば
自分が病気になった時、自ら医学書を購入して勉強するよりも素直にお医者さんに行って治す人の方が多いでしょう。
なぜなら自分で医学を勉強する労力や時間を考えたら、お医者さんに行った方が良いからです。
法律を使って自分を守らなくてはいけなくなった時に、難解な法律書を読んで、自分で裁判する人は稀でしょう。
その時間や労力を考えたら 弁護士さんに相談した方がずっと効率的だからです。
同じように 「いい不動産を安く」買おうと考えるならば
「適切なアドバイス」をしてくれる「いい不動産業者」
に依頼する方がずっと 効率的です。
希望条件にあった不動産情報のみを厳選して
送ってくれるので 自分で広告等を見て探して
情報収集するより楽です。
また、物件に関する情報に関して疑問な点があればすぐに質問することができます。
購入判断に必要な情報、知識を効率的に集めて習得できるので 優良な情報と知識を与えてくれる
親切な不動産屋さんの存在はとても重要です。
ではそのような不動産業者は
どこにあるのでしょうか。
それには不動産業界のことを もう少し知って頂かなくてはなりません。
医者の世界にも、内科・外科・小児科・耳鼻科など
専門分野があるのと同じように
不動産屋さんにも 専門分野・得意分野があることを
ご存知でしょうか。
(不動産屋さんのおおまかな分類）
①賃貸アパート・マンション等 個人向けの賃貸住宅を
メイン業務としている不動産業者
②テナントビル・賃貸店舗の賃貸 事業向けの土地の
売買仲介をメインとしている不動産業者
③個人・一般顧客向けに 土地、建物の売買仲介業を
主として行っている不動産業者
注文住宅向けの土地を紹介してくれる不動産業者は
このタイプの不動産屋さんです。
④いわゆる土地屋さんと言われる不動産屋さん。
素地（農地や工場跡地）の地主のお世話をして分譲地
をつくるお世話をする不動産業者
土地の販売は③のタイプの不動産屋さんに依頼している
場合が多い。仕込みが終わっていつ売りだしかの情報を
早期に入手できると、「いい土地」に出会えるかも。
しかし、このタイプの不動産屋さんは広告等をしないので、
個人・一般のお客様はあまり知りあう機会がありません。
（上記の不動産業者の分析）
①②のタイプの業者では、注文住宅の土地のお世話を
してもらえる可能性は低いといえます。
注文住宅の土地を紹介してもらえる可能性が高いのは
③のタイプでしょう。情報収集が熱心で かつ
購入判断に役立つ知恵をたくさんお持ちの業者
であれば是非お付き合いしたいところです。
☆いい不動産屋さんを見極めるコツは 後ほど紹介します。
④のタイプの業者はメリットとしては、
新規の分譲土地情報量が豊富なところです。
是非 おつきあいしたい感じに思えますね。
しかし、このタイプの業者は、一般個人のお世話つまり資金計画・融資のお世話、自分の分譲地以外の物件の紹介等が「苦手」か 又は「面倒」と感じる方が多いようです。
さて、
いい不動産屋さんを見極めるコツをご紹介する前に
不動産屋さんの一般的傾向
（習性といってもいいかもしれません・・・）
についてお話させて頂きます。
（習性その①）
不動産屋さんにとって大事なのは「いい土地」「いい物件」です。
他の業界の方が聞いたらびっくりされるかもしれませんが
どうやら いい土地＞お客様
と考えているフシがあるのです。
お客様を大事にする気持ちに欠けている感じがするんのです。
その理由は
「いい土地」を取り扱っていれば、お客様は広告すれば
いくらでもやってくる・・・と思っているのですね。
不動産は場所、大きさ、環境、道幅等を容易に変更できないから・・・を理由に、残念ながら お客様の要望に丁寧に答えるという発想をあまり持ちあわせていないようです。
（習性その②）
不動産屋さんは”話が早いのが好き好き大好き。”
じっくりお客様が納得得心するまでお話するのは苦手のようです。
熱心に話しているかと思いきや、お客様がじっくり検討状態に入るとほったらかし。お客様のペースではなく全く営業マンのペース。
不動産屋さんにいい印象をお持ちでない方が多いのも理解
できます。
（習性その③）
「いい土地」を取り扱っていれば、それを餌に建物受注が取れる。
建築条件付き土地というのはその最たるものです。
いい土地があると、まず建築条件付きにして、売れなかったら条件を
はずすなんてパターンをよくみかけます。
これもお客様重視の姿勢からは 遠いように感じます。
《いい不動産屋さんを見極めるコツ》
①まず何より不動産の情報量が豊富なこと。
地域の情報を一生懸命集めれば1000件以上には
なるはずです。情報がたくさんないと正確な査定も
できません。
②まず初めにお客様の要望を十分に 聞いてくれること。
お客様のご要望に応えるためにには、お客様の今の
状況に合わせた提案が必要なはずです。
状況を十分にお聞きしてコマめにメモを取ることがスタート
です。
③購入を急かさない、あおらない業者であること。
仮に「いい物件」があったとしても お客様をせかしたり
「早く買わないと・・・なくなりますよ。」あおり過ぎる業者
は要注意です。
④早い段階で資金計画・支払計画を組んでくれること。
資金の話は大事ですよね。だから初めが肝心です。
不動産業者によっては、自社で販売したい不動産がはじめ
にありきで、「それが購入可能かどうか」という観点で
資金計画を組みたがります。
購入物件に合わせて資金計画を組むと、支払的に無理を
してしまうことがありうるので危険です。
借入を利用される方の場合、
まず長期間に渡って無理なく返済できる支払計画つまり
無理なく返済できる借入額を設定してから
全体の資金計画に入ることがお勧めです。
もちろん、無理な資金計画をすすめる業者は×です。
⑤土地だけでなく、建物および諸費用全ての資金計画を
組んでくれる業者であること。
具体的な土地が決まっていなくても、希望の地域と広さが
わかっていれば、相場と面積を掛け算すれば、おおよその
土地の価格を出すことができます。
土地だけでなく、その土地に建物を建てた場合の建築費も
及び諸経費も全て計上してもらいます。
土地・建物・全ての諸経費を出してもらえると総予算（必要資金）
がわかります。
ここでの要注意のポイントは「過小見積もり」です。
不動産業者、建築業者両方に共通する習性なのですが
必要費用を本気ですべて計上すると、
「こんなに費用がかかるのか・・・」と
お客様が引いてしまうかもしれない・・・と恐れて
わざと少なめに見積もるのです。
経験不足で見積もりし損なうこともありえますが。
必要な費用なのにわざと計上しない、説明しない
もしくは 必要となる可能性が50％位あるのに説明しないのですが、実際に住宅計画に入った時に 思わぬ費用がたくさんかかって困ったなどの声を聞かれた方も少なくないでしょう。
他に お金がかかることはありませんか。
責任持てますか・・・と少し突っ込んで聞く必要があります。
⑥土地情報の収集を熱心に行っている業者であること。
当たり前のようですが、いい情報は「人」にくっついているので
普段からの土地屋さんとの付き合いも重要な要素になります。
もちろん個人の土地売主の売り物件情報も重要です。
また、土地（不動産）は売れなければ価格の見直しがあります。
値段が下がった情報をいち早く知らせてくれる・・・
このマメさも重要な要素です。
⑦土地を吟味する際の独自のノウハウをもっている。
地域の情報に詳しい、税金や登記に関する知識も重要です。
そして 当たり前のことを知っている以上に 独自の視点から土地を見てくれる、探してくれるノウハウにも耳を傾けてみるといいでしょう。
土地探しの「第3の道」です。
この方法を活用すると、もっと 「いい土地が安くしかも早く」
みつかるかもしれません。
⑧いい不動産屋さんを見極めるコツのまとめ
以上の点に注意してみて不動産屋さん回りをすると
いいのですが、まず一番初めのとっかかりは
まず実際の店舗に行ってお話をする前に
不動産屋さんのHPでざっと一通り見て回ることです。
情報量・受けられるサービスそして押し付けがないか。
お客様の声があったらそれにも目を通してみることです。
「お客様重視の姿勢で感じがいい」と思われたら
メールで質問してみることです。
質問に対する受け答えまでよかったら、約束をとって
訪問して相談してみましょう。
これだけ準備して出かけたら
きっと「いい不動産者に出会える」ことでしょう。
明日は
「いい土地が安くしかも早く」買える
土地探しの「第3の道」です。
お楽しみに。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/