慎重にじっくり選びながら
いい土地を安く購入する方法
はないものでしょうか？
このお話に入る前に 知っておいて頂きたい
ことがあるのです。
ここで
あなたが土地を探し始めたとして
「どんな土地がありますか？」
と相談にお見えになった としましょう。
探し始めのあなたに対し
もし私が あなたの希望の地域に
「”安くていい土地”がありますよ！」
「しかも割安なのできっとすぐ売れてしまいますよ。」
と土地をご紹介したとします。
しかし、いきなりそのように勧められても困ってしまいますね。
何故 困ってしまうのでしょうか？
①土地の相場がわからないので、「安い」のかどうかわからない。
②本当に「いい土地」かどうか 他の土地と見比べて回らないとわからない。
③自分にとって「いい土地」かどうか自分なりの基準がないので判断できない。
④一生に一回の大きな買い物なので、後悔のないように慎重にじっくり決めたい。
親にも相談して意見を聞いてみたい。
⑤土地だけでなく、建物・諸費用も含めた全体の資金計画を知りたい。
気に入った間取りが入るかどうかも確かめたい。
等々の理由が考えられます。
ということは、土地に関してある程度勉強して
土地相場を十分に把握して、
しかも
自分の趣向・基準、夫婦と両親の考えの一致させて
さらに
資金計画・支払計画の裏付けができていないと
「安くいい土地」の情報が来ても 反応できないのです。
勉強不足、準備不足の状態だと
「いい土地」だと判断できないかもしれないし、
「相場より安い」ことにも
気付かないかもしれません。
そうなのです。
たとえ本当に「安くてよい土地」だったとしても
なんの知識も下準備のない状態の時に急に言われても
答えようがないのです。
ではどんな知識と準備が必要なのでしょうか？
土地が相場より安く売られている場合には
たいてい場合なんらかの理由があります。
その理由があなたにとって好ましくない場合は
例え表面上は「安く」見えても 「いい土地」とは
言えませんね。
土地が安く売りに出される理由を知っておかなくては
なりません。
土地の査定価格が低く評価される場合を列挙すると
A. 前面道路が細い。車が通りづらい。
B. 隣やすぐ近くに「お墓・ごみ処分場・工場」などの
嫌悪施設がある。
C. 不整形地 土地の形状が利用しずらい形をしている。
D. 高速道路、電車線路・新幹線の線路などがあって
騒音・振動の心配がある。
E. 日当たりが悪い・空気が悪い。
F. 地元民ばかりが先祖代々住んでいる旧村地域。
同じ苗字の家が並んでいて新しい人はなじみにくい。
G. 土地設備が不完全である。
上下水道の不完備。土地の境界が不明確である。
H. 土地に大きな高低差がある。
I. 不人気地域である。
J. 立ち退き地域である。
K. 土地の上空を高圧電線が通過している。
等々が考えられます。
もちろんこれに加え
L. 早く売りたいので売り急いでいる。
M. 強気価格→相場中間→相場の安め
と移行して売れ筋価格になった。
などのように
さしたるデメリットがないのに相場より
割安になっている土地もあります。
これを読んで下さっている方は
さしたるデメリットがないのに
割安となっている土地を探したいのでは
ないでしょうか。
不動産の価格相場を見る一番の方法は
希望する地域の土地の情報を最低でも
10物件 できれば30物件集めて
しかも現地を確認してみることです。
もし仮に30物件を見て回ることができたとしたら
あなたは その地域の土地情報の「プロ」と
言っても過言ではありません。
本業の不動産のプロはもっとすごいのでは・・・
とお考えになるかもしれません。
しかし、本業のプロは営業エリアすべての
土地について情報を頭に入れておかなくては
ならない。エリアが広いので大変です。
ですから一地域においては30物件も
現地を把握することは難しいのです。
だから30物件でプロ級なわけです。
30物件を見て回ったら 住宅地図等で物件を
マッピングしてみてはどうでしょうか。
どの地域でどの位の物件が売りに出ているか。
価格はどの位か。
安い物件があったとしたら、理由は何か。
さしたる理由もないのに「安い」と感じたら
お買い得物件を「発見」したことになります。
この30物件をピックアップする時に注意して
頂きたいことがございます。
①ご自分の予算より10％～15％位上の価格のもの
もチェックすること。
それは強気価格→相場中間→相場割安の
プロセスを経て価格が移ろいます。
現在が強気価格の場合、数ヶ月後には
中間価格、さらに数ヶ月後には相場割安価格に
なっているかもしれません。
②①と関連しますが、いつ売りに出されたのか？も
重要です。理由はもうお分かりですね。
③何故 売りに出されるのか？売りたい理由も重要
です。急いでいらっしゃる場合は、急激に価格が
下がる可能性があるからです。
④売主が個人か、不動産業者が売り主か？
一般的傾向として、個人の売主の方が気が短いので
価格変更のペースが早く、変動幅も大きいことが
多いのです。
不動産業者が売り主の場合は、長い期間をかけて
チビチビと価格を下げることが多いようです。
さてこれだけの知識を得られたあなたは
「安くていい土地」をじっくり吟味して探すことが
できる可能性が高まってきました。
もっと確実に「安くていい土地」が探せる方法が
あるとしたら・・・
このお話は 明後日させて頂きます。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/