どうすれば「いい土地」を安く手に入れることができるのか？
土地を探している人にとってもは いよいよ もっとも知りたい
テーマに入ってきましたね。
これまで2日間にわたって不動産の価格がどのように決められるのか
そのプロセスを売主の立場にそって見てきました。
不動産の価格決定メカニズムとは①はこちら
→ http://ameblo.jp/recom/day-20080711.html
不動産の価格決定メカニズムとは②はこちら
→ http://ameblo.jp/recom/day-20080712.html
待ち遠しいテーマの答えに到達する前に
もう少し、知っていただかなくてはならないことが
あります。
それは「不動産の流通システム」の流れです。
「A」という土地の売主がその土地を売却したい場合
不動産仲介業者に査定および売却の相談します。
そして、適切な査定と価格決定プロセスを経て
当初の売り出し価格を決定します。
大抵の当初売り出し価格は
「強気価格」になります。
そして売主が仲介業者に売却を依頼する場合は
媒介契約を締結します。
媒介契約を結んだ不動産業者は
売担当の不動産業者（元付業者）と呼ばれます。
媒介契約は書面で交わしますが、
この契約は買主が見つかって
契約が成立したら仲介手数料がもらえるという
「成功報酬」の契約です。
媒介契約を締結すると、不動産仲介業者は
自社の広告を打ちます。
ここで一つ皆さんに知っておいて頂きたいのは
媒介契約が締結されるとすべての不動産仲介業者は
8日以内に近畿圏不動産流通機構（通称レインズ）に
物件を登録しなくてはならない法的義務が発生します。
不動産流通機構に登録されると、すべての仲介業者が
登録された不動産情報を引き出すことが可能になります。
するとすべての動産業者が自分のお客様に紹介する等
販売活動をすることができるようになります。
このようにして売り土地の不動産が「市場に出た」
と言える状態を作っているのです。
例えば当社RECOM株式会社の不動産仲介エリア
（加古川市、高砂市、播磨町、稲美町）には
レインズに登録された不動産の情報が
土地、中古戸建、マンションの合計で
約1000件あります。
そのすべての売物件を当社では手に入れて
物件資料にしています。
不動産の物件資料は 紙資料ですが
不動産物件資料は情報ですので
言わば「生もの」です。
鮮度が命。
情報って古くなります。
売れてしまったり、価格が改定されたり
たまに土地の面積が変わったり・・・
売担当業者（元付業者）が変わったりもします。
売主の信頼を失ったのでしょうね。。。
ということで
一度手に入れた情報でもその内容がいつまでも
正しいとは限らないのです。
月に１回は売担当業者（元付業者）に連絡をとって
売れていないか、価格の変更はないか・・・など
物件の内容の確認を行っています。
もちろん1000物件すべて・・・
さらに 新規の情報が毎日のように入ってきます。
この処理を毎日コツコツ１０年続けています。
この地道な努力を続けたおかげで
当社には過去５年分以上 全ての売り不動産の
データが蓄積されています。
このデータは優れもの。
①その土地がどこの業者から
②いつ売りに出されて
③いつといつに価格改定されてのか。
④そしていつ売れたのか。
⑤売担当業者の変更の履歴までわかってしまいます。
どこかの業者が買い取って、再販売した時も
「以前売りに出ていた土地」だとすぐにわかってしまいます。
この過去のデータを見ていてわかることがたくさんあります。
例えば
①不動産が売りに出たとして どれ位の期間で売れるのか？
②価格の改定のペース
③ある地域の一定期間内に どの位売り物件が供給されているか。
④各不動産仲介業者の価格の付け方
⑤各不動産仲介業者のコンプライアンスの度合
などなど。
ここでは
①不動産っていったいどの位の期間で売れるの？
を取り上げます。
どの位だと思いますか？
当社でのレインズ登録物件の統計によると平均約10ヶ月です。
もちろん1～2ヶ月位ですぐ売れる物件もあります。
しかし、1年2年いや3年と販売に苦戦している物件もあります。
そしてあくまでその平均です。
毎月の物件確認をしているので追跡調査ができるのですが、
この10ヶ月の間に
①強気価格で販売中（相場の上目）
②相場の真ん中で販売中
③割安感を出した価格で販売中（相場の下目）
へと価格の見直しを行っています。
割安感がはっきり出たら、「あっ」という間に決まった！
なんてこともよくあります。
物件資料の履歴を見ていると非常によくわかります。
ここまでの説明を頑張って読まれた方の中には
「ああっそうか。いい土地を安く手に入れるには
相場をしっかり調べて、
割安な価格になった時に購入
すればいいんだ。」
と思った方がいるかもしれません。
いい土地を慎重にじっくり検討して安く購入したい
という観点に立ってみると
半分正解で半分は誤りです。
何故か半分誤りか？
《理由）
①広告等で割安になったことを知って問い合わせしたら
誰かに先を越されてすでに「商談中」と言われ
買いそびれることが多い。
②割安になった時は、正に早いもの勝ちになっているので
他の土地とゆっくりじっくり比較したり
間取りを載せて検討して決める時間がない。
つまり自分のペースで決められない
のです。
一生に一回か２回の買い物のはずなのに
まるでバーゲン品を買うかのように
急かされて、焦って買うことになりがちだから
なのです。
不動産屋さんは急かします。
「早く決めないと、売れてしまいますよ。」
決めゼリフですね。
では慎重にじっくり選びながら
いい土地を安く購入する方法はないものでしょうか？
いよいよ 問題の核心に迫ってきました。
そんなことが 可能なのでしょうか。
続きは明日 御説明させて頂きます。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/