現在RECOMでは土地を探しているお客様向けに 「第二ホームページ」の製作に入っています。
こちらのサイトでは「土地から住宅計画を考えるお客様向けに」
土地に関する様々な情報を盛り込んでいこうと思っています。
その中で本日は「不動産の価格決定のメカニズム」についてお話させて頂こうと思います。
不動産の価格はどのようにして決まっているのでしょうか。
不動産の価格は「一物四価」と言われるように、いろいろな価格が出回っています。
同じ土地に4つの価格が付いているなんて不思議ですね。
参考までに四価を列挙してみます。
①公示地価（毎年7月1日に発表）地価動向を知る手がかり。
②路線価（その道路に接していたらいくらという指標。相続税の課税根拠）
③固定資産税評価額（市役所の固定資産税の課税根拠）
④時価（取引価格）
①②③は土地をこれから探そうとする方にはあまり関係ありません。
相場を見る目安程度に利用される価格です。
現地を見ないで担保評価を出す銀行さんや税務署が課税価格を見るためによく使われる指標にすぎないものです。
逆に これらの価格に惑わされない方が、正しい土地の価値を見ることができます。
「土地価格のメカニズム」を知るには、もっともっと勉強が必要なのです。
当然④の時価が これから土地を購入する方にとってもっとも重要です。
時価の算定にも、土地の価格の査定を行う不動産鑑定士的に申しますと ３つの方法があります。
①原価法
②収益還元法
③取引事例比較法
①原価法について
簡単に申し上げますと、土地仕入価格に経費（造成工事費）と適正利潤を加えて算定する価格です。
新規分譲の開発団地などがこれに当たります。
ただ分譲業者が、「いくらで売りたい！」と思っても、近隣の土地相場からかけ離れていては誰も購入してくれません。
そこで原価法といえども、近隣の土地相場（市場価格）を参考にして 最初に売れ筋の価格を決めておき、そこから経費を差し引いて仕入価格を決めるのが通常です。
②収益還元法について
賃貸アパートやテナントビルなど 賃料収入から利回り○％と 収益還元して価格を決める方法です。
賃料収入80万円で利回り8％と想定すると
収益還元価格は80万円÷0.08（8％）＝1,000万円
のように計算して時価を算定する方法です。
収益物件つまり賃貸を目的とした場合には非常に有効な価格算定の方法なのですが、賃貸を目的としない個人の住宅にはあまり当てはまりませんが 参考にはなると思います。
③取引事例比較法
近隣の同じ用途の同じような広さ土地の価格を参考にしながら、土地価格を決めていく方法です。
市場価格とも言われ時価を決めるもっとも有効な方法で、個人が土地を探す場合は、皆この方法で土地を探されます。価格を決める際に、現在販売中の物件だけでなく、過去1年位の間に制約した物件の情報が、たくさんあればあるほど正確な価格を算定することができます。
ここまでは、不動産の時価の決め方の一般論をお話してきました。
それでは実際の不動産の売り出し価格は
どのようにして決まっているのでしょうか？
売主が業者の場合と一般の個人の場合では、多少異なります。
ここでは、一般個人が土地の売主だと仮定します。
不動産の価格を査定する不動産仲介業者は
査定価格をはじき出す前に
近隣の土地の取引事例を売主に見て頂きます。
この時に、20物件30物件を売主に見せることができる
仲介業者の方が、査定価格を出す際に正確な根拠を
示すことができます。
これから売りに出される物件を仮に 「A」とします。
これから売りに出される「A」が、
すでに売りに出されているライバル物件（比較対象物件）に対し
「物件の魅力と価格」で勝っていれば、
買主に選ばれて売れていきます。
不動産の価格は決めるのが難しいなんて言う方がいらっしゃいますが
査定根拠となる物件資料がたくさんありさえすれば、不動産の時価の
決定はそんなに難しいものではありません。
価格決定の仕組みはただそれだけなんです。
しかし、売主は、売り始めの最初から このどう考えても売れやすい価格
で販売を始めることに抵抗を感じるのです。
もう少し高い価格で出しても売れるのではないか・・・。
そうですね。
誰だって、売主の立場に立てば、1円だって高く売りたいですよね。
ここからが売主と不動産仲介業者の間で 「最初の売り出し価格をいくらにするのか」 議論を戦わせるところです。
土地の査定事例の例を挙げてみます。
不動産の価格相場には、幅があります。
例えば 土地の相場が坪30万円が標準価格だとして
強気相場でいけば坪33万円 成約確率10～15％
中間相場でいけば坪30万円 成約確率40～50％
売れやすい価格は坪27万円 成約確率70～80％
のように相場にも前後10％程の幅があるわけです。
取引事例データーをお見せしながら、このような価格査定をさせて頂くと非常に説得力があります。
で、最初の売り出し価格の決定の話になるわけですが この査定表を見て売主さんはどのようにおっしゃるでしょうか。
大方の推察の通り、売り始めはまず
「強気相場の坪33万円からお願いします。」
となります。
販売できる確率は低くとも、可能性があるのなら強気価格でも
一度は試してみたいものなのです。
買主が広告を見た時に、
「いやに高いなぁ～、強気だなぁ～」と
感じる時はこのような場合が多いのです。
こんな強気の価格で売れることもあるのかな～？？？
と思いますよね。
でも売れることがあるんです。どんな場合だと思いますか。
決して勘違いではありませんよ。
買主もちゃんと割高だとわかって
それでもあえて決心して購入しています。
何故なんでしょうか？
少し長くなってきたので 続きは明日に致します。
お楽しみに。
RECOM㈱
代表取締役 田中勇一
RECOMｗｅｂ http://www.recom.ne.jp/