不動産投資においてきちんと理解したいキャッシュフロー関連項目のトップ2といえば、減価償却費と借入金の元本返済部分と思います。
なぜかというと、減価償却費と借入金の元本返済部分以外の項目については、もちろん細かい話をすれば例外はたくさんありますが、原則として、実際に支出したタイミングと、課税所得の計算上損金となるタイミングが一致します。
しかし、
- 減価償却費は、実際の支出はないが、課税所得の計算上損金として算入される
- 借入金の元本返済部分は、実際に支出するが、課税所得の計算上損金として算入されない
ので、これらがどのようなメカニズムであるのかをきちんと理解することが重要です。
減価償却費についてもう少し正確に言いますと、減価償却のもとになる資産（購入した不動産の建物部分）に関する実際の支出は不動産購入時に生じるのに対し、課税所得の計算上の損金は減価償却を通して、資産の耐用年数の期間にわたって計上されます。
では減価償却はなぜ大切なのでしょうか？
それは端的に言うと、節税効果があるからです。減価償却ができる期間（耐用年数）は税金が圧縮されて手残りが増えるからです。減価償却が切れると、税額が大幅に上昇することがあります。
ですので、購入を検討する物件については、購入後にどのくらいの減価償却費が、どのくらいの期間計上されるのかというのはしっかりとシミュレーションする必要があります。
今回はここまでとします
