場所は最高！どう料理するかはあなた次第
こんにちは！不動産女子です。
今日の物件はちょっとハードル高めな、この物件。
つくばエクスプレス 柏たなか駅から徒歩15分。
1階工場、2階居宅です。
見た感じ良し！外観も室内も場所も申し分なし。事故もなし。
だけど、敷地と建物の関係などに問題あります。
この物件、基本的には前面基準法外道路につき再建築ができません
北側県道から35ｍは位置指定道路。
南側市道から35ｍは位置指定道路。
※位置指定道路：特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のこと。
そうです。該当地は未接道なのです。
一般的に、建築基準法42条と43条に定められた「接道義務」を満たしていない物件は「再建築不可物件」となります。
でも絶対に無理な訳でもなくて。考えられる方法は4つ。
（他にあれば教えてください！）
①上の図のように、未接道部分の土地所有者に一部をお借りして、位置指定道路に接道させて再建築する。→当時新築時はこの方法。融資を受ける場合には苦戦するかもしれません。
②位置指定道路の延長を市に相談する。
→市役所の話だと、自分の土地を削って径8ｍの回転道路を設ける必要があります。
③但し書き道路にできないか市と協議する。
→市役所の話だと借りる又は買うで足りると難しいかもとの回答。
④未接道部分の土地所有者に一部を売ってもらって、位置指定道路に接道させて再建築する。
ちなみに位置指定道路の持分はありません。
掘削、使用、通行許可も現況ありません。
再建築せずにリフォームで、賃貸させる方にはおすすめです。
この近辺と規模だと居宅で賃料12万円前後でしょうか。
テナントとして貸しても良さそうです。
テナントなら賃料15万円前後。排水の関係で業種は絞る必要があります。
長期ホールドで接道部分を売ってもらえるまで待てる方、
交渉力高め、スーパーコミュニケーターの方いかがでしょうか？