サラリーマン、起業家、経営者のための
「副業での収入源構築、資産形成」
不動産投資のノウハウをお伝えしている高市です。
新規で講座受講しているスクール生さんから
物件の相談をいただきました。
横浜市の物件でしたが、
築3年にも関わらず
表面利回りは9%と
なかなかの数値でした。
・・・が、
逆にこういった利回りが高い物件には
利回りが高いなりの理由があることが多いのです。
今回の問題点は「接道」！
「接道」とはなんぞや？
と思われる方もいると思いますが、
接している道路がどんな道路か？
ということです。
皆さんがお住いのマンションや戸建ては
普通の道路に面していると思います。
道幅は4mくらいから30mくらいまで
まちまちです。
一方で、
不動産投資用の物件は、
利回りを上げるために
「すごーく狭い道」
に接している安い土地に
アパートを建てていることが良くあります。
今回の相談はこんな土地でした。
真ん中の十字部分が対象物件ですが、
接している道が階段状の
4m未満の非常に狭い道。。汗
こんな立地だと
お客様からもなかなか
住みたいと思ってもらえません。
加えて、
お金を借りようとしたときに
銀行からの土地の価値の評価も
低くなります。
すると、
例えば5000万円の物件でも、
3000万円の評価しか出ない、
ということもよくあります。
理想は
4m以上の公道に接した
成形地（正方形、長方形）の土地に
建っているアパートです。
利回りだけではなく、
「接道」にも気を配るようにしましょう。
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