日経17面：住友不、純利益30％減
元セルサイド（S）；そういえば、不動産って書いたことなかったんだ。一番いじりがいのありそうな業界やけどね（笑）。あまりに状況が厳しかったのと、不動産業界特有の利益動向がフクザツでツッコミようがなかったってのが正直なとこなんやろな～（笑）
元バイサイド（Ｂ）；以前、伊藤忠商事 でオフィスビル開発についてチョットだけ書いたけどね。今回、改めて決算短信なんかを見たけど、確かにカラミづらい（笑）内容だよ。しかも、新興じゃなくて、昔からある不動産会社の中では、最もボラティリティが高いのがここ。正直、ちょっとやりにくい（苦笑）。
Ｓ；そんな中で要約すると、つまり、今回の減益ってほとんど不動産販売の減益分。あとは株の評価損。本業の（ま、何が本業かわからへんけど・・・）オフィス賃貸とかリフォーム工事とかはまだ伸びてるんだよなー。賃貸なんか実勢からモロ遅行するから、よくわかんなくなっちゃう。ここが不動産会社の決算の罠なんだよね（笑）。パッと見たら、軒並み赤字企業が出てる中、不動産会社なのに全然黒字じゃん！なんて思ってしまうから（笑） でも、遅行してる分は今期から効いてくるから、業績はまだまだきついだろーなー。
Ｂ；新興不動産会社も、倒産の理由はほとんどが資金繰り。期間損益の問題じゃないんだよね。
Ｓ；じゃ、早速。投資判断は買いです（最終判断は投資家御自身でね♪）。株価は直近の700-800円くらいからほぼ倍にまで上昇してるけど、まだ上昇トレンドは続くような感じかなと。もちろん、市場全体の調整ってのは（何度も言ってて当たってないんやけど。。。すいません）早晩あると思ってるから、一本調子はないと思うけど。それでも、ちょっと腰据えて持っていれば絶対リターンで見てもいいパフォーマンスすると思う。
え？ 業績きついって言ってるくせに？？？ さいです。でも、株価はピークから80％くらい下がってて、それらは既に織り込み済みと見ました。不動産価格が下落した段階で、遅行する分も当然先読みして、株価は先に動いてる。そう、不動産会社や建設会社の決算は実態から必ず遅行するので、PERとかあんまり関係ない（笑）。PBRも、地価の実勢価格が反映されてないから、これも関係ないんだよな（笑）。つまり、チャートと不動産価格のみで投資判断はOKなのだっ（笑）！
Ｂ；今日も食い違いますねー。俺は売りだと思います（最終判断は投資家御自身で！）。不動産株の投資判断がチャートと不動産価格のみでOK、ってところは同意するけど（笑）。
で、この会社、今回の不動産ミニバブルで、かなりレバレッジをきかせて利益を拡大してきた。このレバレッジを活用して資産を積み上げるっていうビジネスモデルは、金融業界と同じで、もう通用しない局面になってる。まあ、既にそれを反映して、株価は2007年の5,000円以上っていう高値から、四分の一ぐらいになってる。だけど、大きな流れの中では、2003年以前のように、株価３ケタが定着してもおかしくはないんじゃないかと。自己資本比率15％で、相変わらず財務体質はよくないしね。
Ｓ；でも、肝心の不動産価格だけど、前に予想されてたようなドラスティックな底割れはなさそーやね。まだ上がり始めるにはもうちょっと全体が暖まってくる必要があるけど（ここが株との違いやね♪）、大体底ら辺が見えてきたって感じややろか。ま、そう思ってるから、買いなんやけどね（笑）
Ｂ；そうかなぁ。不動産価格の方も、まだ先が見えないんじゃない？ ちょっと自虐っぽいけど、俺たちのようにぷー太郎が増えれば（笑）、オフィスビルの需要も減るだろうし。
あと、住友不動産と言えば、80年代後半のバブル期には地上げ屋として勇名を馳せて、ちょっと怖い会社っていうイメージがついちゃった。だけど、今回のミニバブルでは、あまりそんな噂を聞かなかったねー。流石に、学習効果があったんだろうね。
Ｓ；そうやろうね。で、最後まできたけど、オチがない～。。。。。後はよろしくね♪
Ｂ；しょうがないな～。じゃあ、住友不動産とかけて、Ｓの鬼嫁と解きます。そのココロは、怖くてカラミづらい！ お後がよろしいようで～♪（笑）
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